樂觀估計(jì)，上海房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)將在下半年推出，規(guī)模預(yù)計(jì)為30億~50億元。
REITs是以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs試點(diǎn)目前主要有兩套方案，分別為證監(jiān)會(huì)方案和央行方案。上述人士透露，央行方案主要面對機(jī)構(gòu)投資者，具有較強(qiáng)的債券性質(zhì)，以在銀行間市場進(jìn)行交易為主；證監(jiān)會(huì)方案則更多地面向公眾投資者，權(quán)益類性質(zhì)更強(qiáng)，在交易所市場交易。
由于尚未確定將采用哪種方案，所以上海尚未形成具體的REITs試點(diǎn)方案，正就兩種方案與相關(guān)投資銀行、基金管理公司及券商等機(jī)構(gòu)密切接觸，積極地做好前期準(zhǔn)備。
對于浦東試點(diǎn)的條件，上述人士表示，經(jīng)過多年開發(fā)開放，浦東經(jīng)濟(jì)總量獲得巨大突破，具備很多成熟的物業(yè)基礎(chǔ)；聚集在浦東的28家基金管理公司、4家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，為REITs的推出創(chuàng)造了良好的機(jī)構(gòu)投資者環(huán)境；上海證券交易所、中國金融期貨交易所等機(jī)構(gòu)使浦東成為良好的交易場所；而近10萬金融行業(yè)人才優(yōu)勢，更讓浦東成為上海REITs試點(diǎn)的最佳選擇。
由于美國次貸危機(jī)由房地產(chǎn)市場泡沫引發(fā)，很多市場人士因此對當(dāng)前背景下展開諸如REITs之類的金融創(chuàng)新試點(diǎn)持懷疑態(tài)度。上述人士對此表示，當(dāng)前不失為一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。在房地產(chǎn)市場見底或房價(jià)已有一定降幅后推出REITs，可讓投資者更多地享受資產(chǎn)升值，并獲得更多收益。房地產(chǎn)行業(yè)是拉動(dòng)內(nèi)需的關(guān)鍵行業(yè)之一。目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨一些困難，需要推出REITs以改進(jìn)融資方式，不過多倚賴于貸款。
對于風(fēng)險(xiǎn)，上述人士認(rèn)為，浦東推出REITs試點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是可控的。浦東的物業(yè)租金較為穩(wěn)定、增值空間較大，所以風(fēng)險(xiǎn)相對較小，金融創(chuàng)新監(jiān)管也十分到位。
滬上某信托公司負(fù)責(zé)REITs研究的相關(guān)人士表示，要改變房地產(chǎn)業(yè)中短期信貸融資過高的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，必須從根源上拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，增加非負(fù)債類資金的來源渠道。從國外實(shí)踐和客觀條件看，目前較有效的非負(fù)債類資金來源渠道即REITs。由于REITs極具市場基礎(chǔ)，且收益率和穩(wěn)定性介于股票和存款之間，若能試點(diǎn)并推廣，不僅能增加投資品種，也有利于改善較單一的投資結(jié)構(gòu)。
利用信托關(guān)系并以房地產(chǎn)投資為載體的投資產(chǎn)品，在我國市場早有實(shí)踐，實(shí)踐主體多為信托公司。由于信托計(jì)劃多以融資為目的，因此信托公司已有的大多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在交易結(jié)構(gòu)、收益來源、產(chǎn)品出發(fā)點(diǎn)上，都與REITs有很大區(qū)別，但已具備REITs的雛形。
