隋振江：北京市建委主任北京的兩限房主要是滿足中低收入市民的需要，政府讓利的目的是解決居民自身的實際居住的需求，而不是投資需求，如果商品房的價格達到兩限房價格，我們的目的就達到了。

潘石屹：SOHO中國有限公司董事長兩限房未來將面臨越來越嚴重的滯銷和空置風(fēng)險。在完成了平抑房價過快上漲的歷史使命之后，兩限房已經(jīng)到了退出歷史舞臺的時候了。

洪亞敏：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)不動產(chǎn)研究所所長兩限房絕對應(yīng)該停建。符合購買兩限房的年輕人，經(jīng)過幾年工作，有可能有能力購買商品房，但5年的禁售令，制約了他們改善的自由，這給商品房市場帶來消極影響。

陳云峰：中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長降低兩限房準入門檻的口子一開，水流就會很大，人口控制問題就會成為新的問題。而且，哪類沒有戶口的人群可以買，哪類又不能買，這個界定工作不好把握。

　在商品房價格下行的背景下，兩限房已經(jīng)逐漸失去價格優(yōu)勢。同時，兩限房對戶型等方面的限制，也使許多符合條件的購房者主動棄選。在此背景下，北京兩會和全國兩會上都有代表提出停止建設(shè)兩限房的建議。那么，兩限房是否需要停建，它是否攪亂了商品房市場格局？本期國是論壇將邀請相關(guān)官員、專家就上述問題進行探討。

　　■關(guān)于兩限房屬性

　　正方：兩限房還應(yīng)該算是商品房

　　反方：兩限房產(chǎn)權(quán)界定并不清楚

　　京華時報：兩限房雖被限制了價格和面積，但并不比商品房便宜多少，怎么看待兩限房的性質(zhì)？

　　洪亞敏：兩限房的屬性有些經(jīng)緯不明確，房屋的產(chǎn)權(quán)界定并不清楚。雖然兩限房被定為商品房的一種，但在出讓土地及房屋建設(shè)中政府都在參與，并對房屋面積、價格作出了硬性規(guī)定。按照政府的要求，兩限房的價格應(yīng)

　　低于同區(qū)域普通商品房價格的20%，這就等于是對購房人給與了補貼。同時，限價房在5年內(nèi)不能出讓，5年后如果進行出讓，形成的價差70%歸購房者本人，30%上繳政府，這往往因權(quán)責(zé)不清，使房屋在出讓時帶來很多麻煩。

　　陳云峰：兩限房的含義就是限價、限面積。因為有了對價格的限制，對于更多的中低收入群

　　體而言，買房就顯得相對容易一些。但是，兩限房、廉租房和經(jīng)適房并不屬于同一個層面的產(chǎn)品。廉租房和經(jīng)適房針對的是更低收入及低保戶群體，而且房屋的建設(shè)都由政府買單。而兩限房的價格雖然比商品房低，但開發(fā)商還會略有盈余，因此，兩限房的屬性還應(yīng)該算是商品房，但具有一定的保障性。

　　■關(guān)于兩限房意義

　　正方反方  制約商品房價瘋狂上漲

　　京華時報：就目前來看，政府建設(shè)兩限房的初衷在多大程度上得到了體現(xiàn)？是否對平抑商品房價格起到了作用？

　　隋振江：北京的兩限房主要是滿足中低收入市民的需要，政府讓利的目的是解決居民自身的實際居住需求，而不是投資需求，這是很清晰的。如果商品房的價格達到兩限房價格，我們的目的就達到了。所以，北京不能指望商品房覆蓋全體市民，商品房房價越來越貴，居民收入增長趕不上這個增長，這就會出現(xiàn)問題。因此，北京的住房供應(yīng)政策是分層次的供應(yīng)，低端、中端、高端合理地組織供應(yīng)。

　　陳云峰：政府建設(shè)兩限房的目的就是要解決絕大部分中低收入群體的住房問題。從現(xiàn)在的情況看，確實起到了作用，但是限價房數(shù)量還是偏少，對整體房市影響不大。在回龍觀、清河等限價房比較集中的地區(qū)，周邊的普通商品房價格一直較低，從這點來分析，限價房制約了商品房價格的不理性上漲。

　　洪亞敏：在2006年、2007年房價高漲的兩年間，政府推出了兩限房。當時的初衷就是從群眾的需求出發(fā)，干預(yù)瘋漲的房屋價格，當時兩限房起到了積極的作用。但兩限房對平抑商品房價格不是唯一的作用力，在全球整體經(jīng)濟下滑的大背景下，房地產(chǎn)市場回落屬于正常現(xiàn)象，房價下滑歸功于兩限房并不準確。同時，政府不能一勞永逸，在現(xiàn)在房市下行階段，政府應(yīng)考慮更好的方式解決中低收入群體的住房問題。

　　■關(guān)于兩限房質(zhì)疑

　　正方反方  百姓棄選兩限房很正常

　　京華時報：去年，北京很多人棄選兩限房，這引起了各界質(zhì)疑：兩限房是否是百姓喜歡的房子？兩限房存在的最大問題是什么？您怎么看這些質(zhì)疑？

　　洪亞敏：購房者棄選兩限房不能說他們挑剔。既然兩限房是商品房的一種，它就和挑選其他商品房一樣可以被放棄。在商品房價格上漲時，大家搶購兩限房，在商品房價格下行時，大家就可以有更多的選擇。百姓喜不喜歡兩限房，價格因素很重要。

　　不過，兩限房自身有很多問題。首先，兩限房的價格、品質(zhì)等諸多因素不能及時隨著市場變化而變化，特別是兩限房的價格不可調(diào)整，一旦商品房價格接近或低于兩限房，產(chǎn)生的價格損失由誰來負擔(dān)？其次，政府部門參與了兩限房建設(shè)，在建設(shè)過程中必然要履行相應(yīng)的政府程序，這樣，兩限房的建設(shè)周期就會很長。對于開發(fā)商來說，他們可變的空間就極其有限。

　　陳云峰：棄選本身非常正常，一搶而光反而有些不正常。在去年推出的兩限房中，絕大部分市民還是購買了房子，棄選的人數(shù)和房屋數(shù)量相比微不足道，這屬于買賣中常見的現(xiàn)象，并不能說明什么問題。不過，在商品房價格不斷下行的情況下，限價房的價格優(yōu)勢確實逐漸消失，開發(fā)商可以考慮微調(diào)價格。

　　潘石屹：由于兩限房的價格不能隨市場的變化作出調(diào)整，開發(fā)商必須被動接受。同時，兩限房的土地流拍現(xiàn)象也愈發(fā)嚴重。2008年北京市流拍的兩限房地塊接近兩位數(shù)，還有多幅地塊最終只能以底價成交。

　　■關(guān)于兩限房停建

　　正方：不能停建但應(yīng)該進行完善

　　反方：制約了購房自由應(yīng)該停建

　　京華時報：就目前已經(jīng)開工建設(shè)的兩限房面積計算，未來5年內(nèi)，北京將向市場提供十幾萬套兩限房，兩限房是否會對商品房帶來很大沖擊？兩限房是否應(yīng)該停止建設(shè)？

　　陳云峰：十幾萬套兩限房在幾年內(nèi)集中上市，肯定會對商品房市場帶來影響，但不會有巨大的沖擊。因為購買兩限房有戶籍門檻，也就是說，至少要有北京戶籍的人才能夠買兩限房，而且還得符合家庭收入等要求，計算下來，這類人群并不是多數(shù)。而商品房消費群體，70%都是外地來京人員，這個群體不會突然減少。所以，對商品房的沖擊不會很大。對于兩限房停建問題，我覺得不能停建，但確實需要繼續(xù)完善。

　　洪亞敏：兩限房絕對應(yīng)該停建。兩限房本身特殊的屬性，讓它與商品房和保障房之間產(chǎn)生交叉。符合購買兩限房的年輕人，經(jīng)過幾年工作，有可能有能力購買商品房，但5年的禁售令，制約了他們改善的自由，這對商品房市場就會帶來消極影響。所以，還是應(yīng)該停建兩限房。

　　潘石屹：兩限房未來將面臨越來越嚴重的滯銷和空置風(fēng)險。在完成了平抑房價過快上漲的歷史使命之后，兩限房已經(jīng)到了退出歷史舞臺的時候了。

　　隋振江：在實施的過程中，我們要處理好保障性住房、限價房、商品房的計劃配比關(guān)系，要根據(jù)供求情況、價格情況來調(diào)控，如果商品房價格還在上升，我們就要加大供應(yīng)量；如果商品房回到限價房的水平，我們就要適當減少供應(yīng)量。

　　■關(guān)于兩限房門檻

　　正方反方  北京暫不降低購買門檻

　　京華時報：購買兩限房必須要有京籍戶口，但更多購房者是來京工作的外來人口。兩限房戶籍門檻降低后肯定會增加兩限房的銷量，您認為這個門檻是否可以降低？

　　洪亞敏：北京的人口容納能力是有限的，盡管首都歡迎全國各地的人民，但北京現(xiàn)有的資源并不能承擔(dān)更多人口的長期駐留。因此，降低兩限房門檻或取消北京戶籍問題非常棘手，需要政府認真考慮。

　　陳云峰：這個問題不好回答。降低兩限房準入門檻的口子一開，水流就會很大，人口控制問題就會成為新的問題。而且在實際操作中，哪類沒有戶口的人群可以買，哪類又不能買，這個界定工作不好把握。