北京房地產(chǎn)3月份的成交量環(huán)比增長(zhǎng)91.4%，已經(jīng)達(dá)到2007年的水平。在這個(gè)數(shù)字背后，市場(chǎng)上有各種各樣的聲音，有人認(rèn)為這是很短暫的現(xiàn)象，稱為“小陽春”；有人認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷的標(biāo)志。各方的觀點(diǎn)都非常激烈。

　　我們看到，2008年全年北京的成交量和全國的成交量一樣，下滑非常厲害，2008年一整年，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望的氣氛一月比一月濃厚，一月比一月嚴(yán)重。到了2009年初，這種觀望的剛性需求爆發(fā)出來了，這是市場(chǎng)的力量，把這種銷售的恢復(fù)認(rèn)為是個(gè)別人的力量，是房地產(chǎn)商的炒作，那是太高抬了房地產(chǎn)商，他們?cè)谑袌?chǎng)面前沒有這么大的力量。

      與這種市場(chǎng)的力量相配合的是北京市政府出臺(tái)的15條促進(jìn)房地產(chǎn)政策的文件。我記得這15條政策是春節(jié)之前出臺(tái)的，我讀完這15條文件后，第一感覺就是：這是北京市政府給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)送的大紅包，尤其是減免二手房的稅費(fèi)在市場(chǎng)上引起的反應(yīng)是巨大的。

      開發(fā)商主動(dòng)下調(diào)自己銷售房屋的價(jià)格也是成交量放大的原因之一。降價(jià)進(jìn)一步激發(fā)了市場(chǎng)上的購買力。今后幾個(gè)月，這種成交量還會(huì)上升或者保持下去，因?yàn)槲覀兛吹蕉址康匿N售非常活躍。二手房的活躍奠定了一手房市場(chǎng)成交量放大的基礎(chǔ)。

      社科院的報(bào)告公布北京的存量房是1000萬平方米，說未來兩年房?jī)r(jià)將下降40%~50%。我認(rèn)為，如果北京的存量房為1000萬平方米，按100平方米建筑面積一戶推算，就是10萬套房子，10萬套房子不足北京一年的消化量，所以這樣的庫存我認(rèn)為是合理的庫存。當(dāng)然，在這1000萬平方米中，一定有一些是永遠(yuǎn)銷售不出去，由于地理位置及周圍配套位置不好，成為市場(chǎng)上不能接受的房子。如果就根據(jù)這1000萬平方米的存量下結(jié)論說北京的房?jī)r(jià)要跌接近一半，這未免有些太武斷了。