房地產(chǎn)業(yè)坐享暴利的時代，正因為十多年來的過度透支而終結(jié)——這一終結(jié)將是突然而徹底的，外力難以改變這一趨勢。2009年，房價將步入快速下跌的軌道，任何試圖阻止這一趨勢的努力最終都將以失敗而告終。
高房價與實際購買力嚴(yán)重脫節(jié)
要研究2009年樓市的趨勢，首先要看供應(yīng)與需求（購買力），這兩點是判斷未來房價漲跌的最重要、最本質(zhì)、最核心的因素。
如果對世界經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境與中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的內(nèi)環(huán)境進(jìn)行綜合評估，就會發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應(yīng)與需求是嚴(yán)重脫節(jié)的，而房價與購買力又是嚴(yán)重脫節(jié)的。也就是說，房價已經(jīng)成為無源之水、無本之木。
需求和購買力決定房價走勢。過去，富人的住房消費、投機(jī)性購房，掩飾了中國樓市的一個非?？刹赖奈ｋU，那就是建立在民窮基礎(chǔ)上的內(nèi)需不足，以及中等收入階層的大幅縮水。
曾有開發(fā)商說，他們是為富人建房。這種定位在過去或許還能維持，但是，隨著中國的財富分配結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，依然固執(zhí)地堅守這一錯誤的理念，只會走入死胡同。因為，作為購房主體，中等收入群體才是住房的最大需求者，他們的購買力是決定房價走勢的關(guān)鍵，而中國的中產(chǎn)階層遲遲不能形成，始于2007年的這波股市大跌，又讓原本有限的中產(chǎn)階層損失慘重，很多人因此重新退回到低收入階層。
如果沒有中產(chǎn)階級作為依托，中國的房價只能是少數(shù)人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當(dāng)王石提出“拐點論”，并斷然掉頭的時候，幾乎所有的開發(fā)商都在嘲笑他，一如當(dāng)年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲弄，最終，嘲弄者被置于被動地位。中國房價以蕭條驗證了王石作為商人的英明。
在任何行業(yè)，前瞻性都是非常重要的。如果沒有購買力支撐，中國房價是不可能繼續(xù)保持上漲勢頭的。開發(fā)商、地方政府官員長達(dá)十幾年對房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達(dá)到了極限，現(xiàn)在是為過度透支接受市場報復(fù)的時候。
當(dāng)房價過高的時候，高房價與人們的收入嚴(yán)重背離，就會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象——相對于購買力而言。加之供應(yīng)本身的不斷膨脹，房價的下跌在所難免。
以北京的房價為例。筆者此前曾經(jīng)撰文指出：由于房價連年上漲，住房的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化。北京市2008年下半年，大量的保障性住宅將陸續(xù)面市，預(yù)計總供應(yīng)量將達(dá)600萬平方米、7萬套；與此同時，2008年新增供應(yīng)市場的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套。加起來已經(jīng)是22萬套，如果再加上此前沒有售出的存量住房，及炒房客拋向市場的住房，北京市場的存量住房在下半年將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過30萬套，而北京上半年的住房銷售才3萬多套！供大于求的趨勢日益明顯。
筆者的這一估算最近得到了驗證。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，北京尚未銷售的新建商品房加上現(xiàn)房，還有35.7745萬套房子沒有銷售出去，其中住宅15.1664萬套。對此，多位業(yè)內(nèi)人士作出了這樣的判斷：“2005～2006年，上海是樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)；2007年，深圳是樓市調(diào)控的重災(zāi)區(qū)；而從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2008年北京將板上釘釘?shù)爻蔀闃鞘羞@輪調(diào)控中下調(diào)最厲害的重災(zāi)區(qū)?！保ㄔ斠?008年12月16日《北京青年報》報道）
受次貸危機(jī)影響，許多企業(yè)倒閉，人們的整體收入水平下降，而全國許多地方的房價并未出現(xiàn)像樣調(diào)整，這樣，導(dǎo)致房價偏離民眾的實際購買力越來越遠(yuǎn)，商品房空置面積日益嚴(yán)重。2008年11月25日，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場形勢REICO報告會”上指出：“按目前這種銷售量下滑速度，2008年全國商品房空置率有可能將升至1.5億～2億平方米左右?！倍饲皝碜試医y(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。中金公司在最近發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟(jì)展望研究報告中也認(rèn)為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個城市現(xiàn)有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。
高房價對中國購買能力的透支，已經(jīng)到了無法修補的地步，房價下跌是必然也是唯一的趨勢，任何外力都無法阻止或改變這種趨勢，試圖阻止的結(jié)果只會使下跌的能量以更具毀滅性和殺傷力的方式釋放出來。
支撐房價上漲的重要因素正在悄然變化
高房價之下的供大于求現(xiàn)象，僅僅是構(gòu)成中國房價2009年快速下跌的一個重要因素，除此之外，一系列因素決定著，2009年的房價將以下跌為主基調(diào)。
其一，次貸危機(jī)。次貸危機(jī)對中國房價的影響是雙重的。一方面，次貸危機(jī)導(dǎo)致的出口額下滑和利潤下降，使得民眾的出口收入下降，削弱了國內(nèi)民眾的購買力。另一方面，次貸危機(jī)的影響，削弱了海外投資客對中國房產(chǎn)的購買需求。實際上，隨著次貸危機(jī)的惡化，諸如美國這樣的發(fā)達(dá)國家的房價，下跌幅度較深，比中國北京、上海的房價還便宜，更具有長期投資價值。這意味著，中國房價在2009年將因國內(nèi)、國外購買力的雙雙下降而陷于低迷。
其二，人口紅利正在快速消失。人口紅利是推動中國房價上漲的一個重要因素。從上個世紀(jì)90年代開始，上個世紀(jì)五、六十年代出生的人開始形成對住房的剛性需求，在新增購買力推動下，我國房價走出了一波快速上漲行情。但是，截至目前，我國實行“一胎”政策后出生的孩子已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入婚育年齡，他們替代計劃生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結(jié)構(gòu)的這種變化無疑將直接影響到人們對未來房價的預(yù)期，而這種預(yù)期又將直接對人的消費、投資行為構(gòu)成影響，并傳導(dǎo)到現(xiàn)實的房價當(dāng)中去。
而且，我國正在逐漸步入老年社會，由于社會保障體系不健全，1980年后出生的獨生子女一旦成家，將面臨著上養(yǎng)四位老人、下養(yǎng)孩子的雙重負(fù)擔(dān)。這種負(fù)擔(dān)也將對未來的住房購買力構(gòu)成直接制約。同時，獨生子女結(jié)婚后，在未來某一時刻也將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)，一套自住，其余的一套或多套住房則推向市場。這也將影響未來的房價走勢。當(dāng)然，“80后”獨生子女的住房消費觀念也值得關(guān)注。如果他們對住房品質(zhì)提出更高要求，對住房更新?lián)Q代（這僅限于有購買力的獨生子女一代），會對高品質(zhì)住房價格構(gòu)成支持，其原有住房則推向市場，從而，加劇住房價格的分化，即中低價房比高品質(zhì)住房的價格更脆弱。
其三，過重的泡沫依然難以維持，2009年可能全線破滅。1996年，聯(lián)合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個國家的首都城市進(jìn)行調(diào)查后認(rèn)為，一套住房的合理價格應(yīng)在居民年收入的2～3倍，如達(dá)到5倍時，大多數(shù)人就會無力購買，市場就會出現(xiàn)問題。發(fā)達(dá)國家的住房市場，其“房價收入比”基本上在這個范圍內(nèi)。而我國的房價收入比，在一線城市普遍在20倍以上。因此，2008年9月24日，中國人保資產(chǎn)管理公司發(fā)布的報告稱，中國的房價是有史以來泡沫最嚴(yán)重的時期——中國樓市的“泡沫”程度甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了1991年的日本和1929年的美國，更是超過了1997年的香港和次貸危機(jī)爆發(fā)前的美國。在目前受次貸危機(jī)影響，許多行業(yè)降薪的情況下，中國樓市的泡沫可能在2009年全線破滅，其結(jié)果必然是房價的加速下跌！
當(dāng)這些能夠影響房價走勢的因素全部指向下跌，人為的力量能阻止嗎？我認(rèn)為不能。所謂識時務(wù)者為俊杰，開發(fā)商和地方政府應(yīng)該理性面對這一現(xiàn)實，早日作出正確選擇。對于民眾而言，持幣觀望，一定能夠買到比現(xiàn)在要便宜的住房。
