房地產(chǎn)投資悄然升溫
DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2009年1-4月全國(guó)范圍內(nèi)商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積1.62億平方米，同比增長(zhǎng)18.6%，成交規(guī)模超出2006-2008年同期平均水平21.2%。其中，4月份全國(guó)商品住宅銷售面積高達(dá)0.59億平方米，環(huán)比3月份增長(zhǎng)3.8%，依然延續(xù)了2009年以來(lái)成交規(guī)模逐月放量的走勢(shì)，成交量穩(wěn)步恢復(fù)。
銷售的回暖，帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的悄然升溫。央行《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（2009年第一季度）》顯示，第一季度，在各項(xiàng)政策作用下，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅雖然仍有較大幅度回落，但比1-2月有所提高。一季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4 880億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增幅比上年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)，但比1-2月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。
截至2009年3月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.7%，增幅比上年同期低13個(gè)百分點(diǎn)，但比年初高2.3個(gè)百分點(diǎn)，比2月末高2.6個(gè)百分點(diǎn)。第一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增2218億元，同比多增1257億元。
伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的放大，產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)股權(quán)也再次進(jìn)入掛牌高峰。以京、滬兩地交易所為例，5月以來(lái)，新掛牌的房地產(chǎn)股權(quán)就有6起，其中不乏掛牌價(jià)格逾億元的大項(xiàng)目。
近期土地市場(chǎng)也可以看出投資回升的跡象。幾大龍頭開發(fā)商此前均表示將根據(jù)銷售情況，加大已有項(xiàng)目的開工力度，并擇機(jī)在土地市場(chǎng)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
上海證券房地產(chǎn)分析師沈莉認(rèn)為，土地市場(chǎng)的回暖反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的自我修復(fù)，目前房地產(chǎn)商的資金已有所寬裕，而土地底價(jià)尚處低位，因此促進(jìn)了土地市場(chǎng)的回暖。
部分開發(fā)商心態(tài)謹(jǐn)慎
在投資出現(xiàn)回升跡象的同時(shí)，仍有部分房地產(chǎn)商保持審慎的態(tài)度?！澳壳斑€沒(méi)有明確的判斷說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)重新起飛了?！标?yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，雖然銷售已經(jīng)回暖了，但是還不能說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底回升。第一季度的小陽(yáng)春是去年剛性需求蓄積的釋放，到了第二季度才開始有一些改善性需求以及投資客戶群入市。
范小沖表示，今年前幾個(gè)月陽(yáng)光100的銷售達(dá)到了歷史最高峰，對(duì)于去庫(kù)存化和企業(yè)現(xiàn)金流的改善起到了非常重要的作用。但是，企業(yè)的效益并沒(méi)有得到很大的提升，因?yàn)槭窃谙鄬?duì)較低的價(jià)格下完成銷售。
5月初，在北京市國(guó)土局發(fā)布《北京市2009年度土地供應(yīng)計(jì)劃》的同時(shí)，北京市土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向中透露,為了促進(jìn)外商投資，北京市國(guó)土局正會(huì)同有關(guān)部門理順外商投資企業(yè)參與北京國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓的競(jìng)買程序,解決外商投資時(shí)碰到的問(wèn)題。目前,開設(shè)外幣保證金賬戶的申請(qǐng)已獲批，外資能夠使用外匯繳納土地交易保證金,直接參與到土地競(jìng)買中。
但是，在5月以來(lái)成交的眾多土地中，并不見外資地產(chǎn)商的身影。范小沖表示，固定項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整降低了中長(zhǎng)期投資的門檻，同時(shí)鼓勵(lì)開發(fā)商投資和運(yùn)用銀行的杠桿提升效率，對(duì)于近期的投資有一定刺激作用，但是這個(gè)政策還不足以刺激房地產(chǎn)進(jìn)入大規(guī)模投資的狀態(tài)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)真正的反彈，還需要中國(guó)經(jīng)濟(jì)的反彈和對(duì)未來(lái)的各方面信心，還取決于開發(fā)商自己的現(xiàn)金流或者利潤(rùn)的積累、資本實(shí)力的提升和資本市場(chǎng)的開放。
