來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

理性抄底還是虛火過(guò)剩

　　廣渠路15號(hào)，這一幾經(jīng)起落的北京“昔日地王”再度披上了光環(huán)。6月30日下午，北京市國(guó)土資源局二層交易大廳，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在內(nèi)的11家房企齊聚于此，參加了該宗地塊的最后競(jìng)價(jià)。

　　經(jīng)過(guò)97輪的激烈角逐，廣渠路15號(hào)地最終以40.6億元的天價(jià)被橫空出世的“黑馬”——中化方興投資管理（北京）有限公司收入囊中，溢價(jià)率高達(dá)146.51%。在扣除1.5萬(wàn)平方米的廉租房后，樓面地價(jià)達(dá)到15313.7元/平方米。這一有著央企背景的公司，成為了北京樓市成交總價(jià)和樓面單價(jià)的雙重“地王”。目前，該區(qū)域內(nèi)樓盤的銷售均價(jià)在18000元/平方米左右。

　　6月下旬，北京市有一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)入集中競(jìng)拍階段，地產(chǎn)商之間的“奪地大戰(zhàn)”隨之上演。包括通州九棵樹地塊、朝陽(yáng)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊、廣渠路15號(hào)等在內(nèi)的熱門地塊，均不斷刷新“地王”紀(jì)錄。

　　“我們參加了奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊和廣渠路15號(hào)地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，但還沒(méi)來(lái)得及舉牌，報(bào)價(jià)就已超過(guò)我們預(yù)期的上限了?！苯鹑诮郑?00402）一位高管人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者坦言。

　　一位資深地產(chǎn)人士指出，近三年來(lái)，北京市一直堅(jiān)持偏緊的土地供應(yīng)政策，有效開(kāi)發(fā)的土地并不充足；但另一方面，旺盛的市場(chǎng)需求吸引了全國(guó)地產(chǎn)商競(jìng)相進(jìn)入。今年以來(lái)，寬松的貨幣政策又使得不少地產(chǎn)商、尤其是具有央企背景的地產(chǎn)商手持大量貨幣資金，導(dǎo)致動(dòng)輒幾十億拿地的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，已超過(guò)2007年的頂峰。

　　央企資金“泛濫”

　　6月26日，央企“黑馬”成都中澤置業(yè)19.6億元奪得北京“奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊”，創(chuàng)造了北京單價(jià)最高的地王，樓面地價(jià)達(dá)15217元/平方米。時(shí)隔四天后，廣渠路15號(hào)再度上演“地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，結(jié)果又是一家央企成就了北京的新地王。

　　知情人士透露，中化方興投資的實(shí)際控制人就是中化集團(tuán)。而這家央企目前正在整合旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　“我們的底線是33億，最后拍到40億以上，真的沒(méi)有想到?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在競(jìng)價(jià)結(jié)束后對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　資料顯示，北京近期出讓土地均在眾多開(kāi)發(fā)商的“虎視”中以高溢價(jià)成交。繼5月21日廣渠門外10號(hào)地以10.22億元、樓面均價(jià)15140.74元/平方米、溢價(jià)率高達(dá)241.52%的“天價(jià)”成交后，6月25日通州區(qū)九棵樹大街居住項(xiàng)目以17.4億元、樓面均價(jià)6264.58元/平方米、溢價(jià)率122.9%成交。6月26日朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)一地塊更是以19.6億元、樓面均價(jià)13171.23元/平方米、溢價(jià)率124.32%的價(jià)格，再次點(diǎn)燃土地市場(chǎng)激情。

　　而這一切，源于信貸寬松后，部分房地產(chǎn)企業(yè)資金十分充裕。

　　“今年以來(lái)，信貸十分寬松，而銀行放貸往往向大型企業(yè)傾斜，因此不少央企手中聚集了大量的財(cái)務(wù)資源。在制造業(yè)盈利能力尚未走出低谷的背景下，這些資金流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的可能性很大?！敝屑Z內(nèi)部一位研究人員坦言。

　　天鴻地產(chǎn)一位高管指出，“在北京，擁有百億以上資金的開(kāi)發(fā)企業(yè)十分普遍?，F(xiàn)在，即使一線開(kāi)發(fā)商也不能保證能拿到看中的土地。很多地塊，都是被那些并不知名的企業(yè)拿下，而這些企業(yè)的背景都很深?！苯陬l繁活躍于北京土地市場(chǎng)的中國(guó)電子便是一例。

　　按照慣例，土地競(jìng)拍一般由母公司設(shè)立項(xiàng)目公司或以子公司的名義去執(zhí)行。競(jìng)得奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的成都中澤置業(yè)，便是中國(guó)電子產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)公司下屬子公司，而后者則是中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)全資公司。資料顯示，中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是國(guó)有獨(dú)資特大型企業(yè)，擁有61家二級(jí)公司，13家控股上市公司。

　　優(yōu)質(zhì)土地不足

　　中國(guó)證券報(bào)記者根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年至今北京市通過(guò)“招拍掛”出讓的住宅及商業(yè)用地面積總計(jì)2260.72萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積達(dá)到2985.6萬(wàn)平方米。而根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2007年至2009年5月，全市商品房銷售面積累計(jì)已經(jīng)達(dá)到4257.42萬(wàn)平方米，住宅銷售面積累計(jì)達(dá)到3404.44萬(wàn)平方米。據(jù)此計(jì)算，從2007年至今，商品房的供需缺口高達(dá)1271.82萬(wàn)平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口為年均549.71萬(wàn)平方米?？梢钥闯?，土地供應(yīng)明顯不足。

　　“近三年來(lái)，北京市招拍掛土地的規(guī)劃建筑體量，與商品房年均銷售量相比明顯偏少。今年以來(lái)，城區(qū)四環(huán)內(nèi)地塊的供應(yīng)量，已經(jīng)降至個(gè)位數(shù)?！便y河證券一位分析師對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　今年上半年，北京市商品房銷售迅速放量，連續(xù)數(shù)月創(chuàng)歷史新高，使得京城地產(chǎn)商的庫(kù)存房源大幅下降。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面積964.82萬(wàn)平方米；與今年初相比，分別下降31.3%和28.9%。其中，東城、西城、崇文、宣武四區(qū)的可售期房住宅合計(jì)僅為5200余套。以1000余個(gè)在售項(xiàng)目計(jì)算，北京平均每個(gè)項(xiàng)目的期房住宅存量?jī)H70余套?！肮┎粦?yīng)求”的故事又開(kāi)始蔓延。

　　從年初至今，北京城八區(qū)僅推出12塊住宅及商業(yè)用地，土地面積共計(jì)37.80萬(wàn)平方米，同比下降70.36%；規(guī)劃建筑面積66.63萬(wàn)平方米，同比下降60.73%。

　　“今年下半年，北京四環(huán)內(nèi)基本沒(méi)有住宅用地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商盡力拿地、同時(shí)控制銷售節(jié)奏也就順理成章了?！弊蛉?，參與廣渠路15號(hào)地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的一位地產(chǎn)公司高管告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示了極大的擔(dān)憂?！巴恋毓┬枞笨诓粩鄶U(kuò)大，將導(dǎo)致未來(lái)商品房有效供給下降，加劇市場(chǎng)供求矛盾。”

　　漲價(jià)預(yù)期日盛

　　近三年來(lái)，直接影響到北京商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)的招拍掛土地，其整體溢價(jià)率變化明顯。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年北京市商品房土地成交價(jià)格的溢價(jià)率為16.92%。在瘋狂的2007年，溢價(jià)率達(dá)到72.64%，2008年為41.29%，2009年至今溢價(jià)率為29.02%。

　　面包和面粉開(kāi)始比著漲價(jià)，正在加劇市場(chǎng)泡沫膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。受地價(jià)上漲影響，6月份，北京開(kāi)發(fā)商捂盤之風(fēng)又起，不少原定于6月份開(kāi)盤的項(xiàng)目紛紛推遲入市時(shí)間。

　　原本應(yīng)于5月20日開(kāi)盤的位于東北三環(huán)的某樓盤，實(shí)際開(kāi)盤日期就比規(guī)定晚了整整一個(gè)月。而根據(jù)有關(guān)調(diào)查，這種推遲開(kāi)盤的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。部分樓盤不僅未按政策規(guī)定在取得預(yù)售許可證后3天內(nèi)開(kāi)盤銷售，而且用先收取“誠(chéng)意金”的方式確定潛在客戶數(shù)量。到真正開(kāi)盤時(shí)只銷售預(yù)定數(shù)量的一半，并通過(guò)不斷提高售價(jià)造成樓盤熱賣的景象。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，一些樓盤每次只拿出幾個(gè)單元來(lái)賣，通過(guò)這種捂盤的手段一來(lái)可以起到漲價(jià)的目的，二來(lái)還能調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的購(gòu)買熱情。

　　萬(wàn)科總裁郁亮日前在參加由中國(guó)證券報(bào)主辦的“2008年度金牛百?gòu)?qiáng)上市公司高峰論壇時(shí)表示，“北京土地競(jìng)買我們也參與，但萬(wàn)科沒(méi)有志在必得的地。目前市場(chǎng)確實(shí)應(yīng)該說(shuō)出乎所有人意料，反轉(zhuǎn)速度比較快，這反而令我們警惕。”郁亮認(rèn)為，房?jī)r(jià)應(yīng)和居民收入水平相匹配。如果長(zhǎng)期脫離老百姓實(shí)際收入水平的話，房?jī)r(jià)一定不可支撐。房地產(chǎn)市場(chǎng)和不可能僅靠投資來(lái)維系。

　　不過(guò)，也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，近期土地市場(chǎng)的火爆主要集中于部分熱點(diǎn)區(qū)域，整體而言，市場(chǎng)還處于復(fù)蘇階段。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，該公司也正在尋找好的地塊，比如核心城市的核心地段。總體而言，現(xiàn)在土地的價(jià)位還處于低位，地王是個(gè)別現(xiàn)象。