來源：北京青年報

“這個地方兩年前就說開業(yè)，到現(xiàn)在也沒動靜。”在北三環(huán)大鐘寺一處沒開業(yè)的商場附近，一報亭攤主告訴筆者說。

上個月末，國內(nèi)某著名地產(chǎn)公司宣布將旗下65個產(chǎn)權式商鋪進行公開發(fā)售，轉變自2005年以來一直采取的產(chǎn)權式商鋪只租不售的營運模式。該公司有關負責人對媒體表示，此舉只是為了平衡資金，并非意味著資金出了問題。

由自持轉為發(fā)售，是個案還是普遍現(xiàn)象？在金融危機的背景下，北京商業(yè)地產(chǎn)領域有沒有類似的現(xiàn)象？近日，《廣廈時代》進行了專門的調查了解，走訪了大鐘寺、雙井等幾個區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目，并采訪了有關業(yè)內(nèi)人士。

京城商業(yè)地產(chǎn)轉向并不多見

從其網(wǎng)站查閱可知，大鐘寺這一商業(yè)地產(chǎn)項目于2004年開工，“預計2007年12月18日開業(yè)”，但最終一直拖而不開。在回答我們咨詢時，招商熱線工作人員稱該項目將于“今年年底開業(yè)”，并說現(xiàn)有三層商鋪對外出售，而其余樓層商鋪依然招租?！按箸娝逻@個項目幾年來折騰來折騰去，到現(xiàn)在也沒塵埃落定?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說，該項目一直都有出售的商鋪，但業(yè)績不佳。而據(jù)其他業(yè)內(nèi)人士透露，從去年開半年開始，位于南城馬家堡區(qū)域一處商業(yè)地產(chǎn)項目尋求“整賣”，目前尚未見結果。

至于近期，“在北京，沒有引起業(yè)內(nèi)廣泛關注的自持商業(yè)要出售的項目?！蔽覀兿虼鞯铝盒?、中原地產(chǎn)等機構了解有關情況時，都得到類似的答復。

空置：商業(yè)地產(chǎn)沒冷下去也沒熱起來

“這個圍擋已經(jīng)有很久了，不知道到底是家什么店。”在朝陽區(qū)雙井附近一家大型購物廣場的進門處，一家商鋪圍擋上寫有“著名國際品牌即將開業(yè)”的字樣。鄰近商鋪工作人員表示不知道這家“國際品牌店”何時開業(yè)。

更多的圍擋在三四層。在三層，環(huán)繞著中間兩部電梯的商鋪有八九家沒有開業(yè)。有的從外面還能看到里面有未賣出去的床上用品和毛絨玩具。而在四層南半部，在一家運動品牌對面，多家門臉都被圍擋封著?！吧獠缓?，平時盼周末，到了周末就沒盼頭了?！迸赃呉患移放颇醒b店的工作人員這樣說。據(jù)商戶介紹，這家商場開業(yè)一年了，但依然有不少商鋪沒開張，有的是后來關門大吉了。

“2009年，住宅市場經(jīng)歷了沉寂后的小陽春，然而商業(yè)地產(chǎn)沒感受到春意?！贝鞯铝盒腥A北區(qū)董事張家鵬在接受采訪時說，“需要注意的是，商業(yè)地產(chǎn)也沒有像住宅市場那樣冷過。特別是成熟商業(yè)區(qū)域，如王府井、國貿(mào)等區(qū)域難見空置。”我們試圖了解整個北京商業(yè)市場的空置情況，但接受我們咨詢的3家地產(chǎn)機構都表示，因為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)多樣，難以統(tǒng)計，都沒有準確的數(shù)字?！爸灰皇翘坞x于商圈邊緣的項目，含金量都是受到商家認可的，銷售也都不錯?！敝性禺a(chǎn)商業(yè)樓宇部副總經(jīng)理張翰坤告訴我們。

無獨有偶的是，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會秘書長裴亮也從商業(yè)地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)角度給予了佐證。雖然出現(xiàn)了諸如某著名川菜品牌暫停4家新店開業(yè)并退店的消息，但裴亮感覺北京商業(yè)地產(chǎn)需求平穩(wěn)，北京等幾個大城市有企業(yè)收縮，也只是個別現(xiàn)象，“據(jù)協(xié)會統(tǒng)計，從今年2月到4月，能看到會員銷售回升的跡象。增幅雖沒有往年大，但比預期要好。外資和本土企業(yè)開店數(shù)量基本都在計劃內(nèi)?！?/P>

金融危機影響有限

商業(yè)地產(chǎn)老難題待解

之前沒冷下去，現(xiàn)在沒熱起來，被業(yè)內(nèi)人士認可的“數(shù)量不少的空置”卻又客觀存在。

“空置是由多方面原因造成的。”在張翰坤看來，目前商業(yè)地產(chǎn)空置率的浮動乃至小幅上升，有一部分新店延后的原因。同時由于一些商家經(jīng)營不好，業(yè)主主動進行了品牌調整，造成一段時間的空置期?！爱斎灰灿衅胀I(yè)態(tài)商鋪收縮的原因。

張家鵬認為，金融危機導致終端客戶收縮，進而造成商業(yè)地產(chǎn)空置是事實，但這種影響是分梯度的：從品牌檔次看，歐美品牌受影響大，國內(nèi)品牌受影響較少；從業(yè)態(tài)看，服裝類受影響比餐飲行業(yè)大；地域上看，沿海比內(nèi)地受影響大。而北京因為有華北周邊購買力支持，又是首都，金融危機的影響不應被高估?！爱斎?，商業(yè)地產(chǎn)要想出現(xiàn)需求熱，還得有賴經(jīng)濟大勢的連帶作用。經(jīng)濟好轉，人們購買能力和信心足了，有人消費才有人愿意開新店，進而支持商業(yè)地產(chǎn)需求。

引人注目的是，業(yè)內(nèi)人士不約而同地提出，面對現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)“令人著急的不冷不熱”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應該自我反省。

在裴亮看來，商業(yè)地產(chǎn)供需之間的矛盾依然存在，“老問題一直沒解決”。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商依然有很大盲目性，從商圈選址到項目機構，都缺少對未來商戶需求的科學判斷，“分割銷售的模式，也容易造成管理上的難題，影響整體商業(yè)環(huán)境的培育。

“空置的商業(yè)項目90%是硬件本身的問題。”張家鵬舉例說，層高很低，零售商無法接受；地板荷載能力不夠，超市就無法入駐，“原因無非開發(fā)商在規(guī)劃設計時，沒有考慮將來租售給什么樣的商戶，沒有考慮到不同商戶對硬件要求的不一樣?！迸c此同時，張家鵬也認為有的開發(fā)商賣散產(chǎn)權后，缺少對項目的統(tǒng)籌管理和品牌維護。

如何解決這一問題？“定制化設計才能確保物業(yè)長期運作?！睗h博投資集團董事長朱友軍如是說，以購物中心為例，首先要明確希望引入的主力旗艦店是什么，是品牌好、消費者檔次高的國際名品？還是吸聚人流的超市、影院？確定之后，再依據(jù)業(yè)態(tài)定位來決定建筑的設計標準，確保施工合格。“這才是日后成功引進主力旗艦店進而提升項目剩余空間租金的關鍵?！?