堵“程序漏洞”帶來(lái)的“產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)”

　　本報(bào)6月12日刊發(fā)的《北京“二手房”過戶驚現(xiàn)程序漏洞》一文引起了很多讀者的關(guān)注。記者通過市建委、二手房中介公司及相關(guān)律師事務(wù)所獲悉，目前北京市18個(gè)區(qū)縣房地產(chǎn)交易大廳已經(jīng)悄然實(shí)行簽“房屋登記詢問筆錄”，即二手房過戶時(shí)，賣方或者賣方委托代理人必須簽訂包括產(chǎn)權(quán)共有人（包括夫妻共有）同意售出等內(nèi)容在內(nèi)的“詢問筆錄”，而這將可堵住之前北京二手房過戶因存在程序漏洞而讓買方有可能碰到的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

     中原地產(chǎn)等中介公司負(fù)責(zé)人表示，產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是二手房買賣過程中存在的最大風(fēng)險(xiǎn)。但一般而言，二手房買賣完成過戶后，撤銷房產(chǎn)證只在兩種情況下才可能出現(xiàn)：一種是法院通知房屋管理部門，才能撤銷房產(chǎn)證，而法院通知往往是因?yàn)閮煞N情況，或是像文中林先生碰到的，因?yàn)樵V訟方提請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，或是購(gòu)房合同被法院判定無(wú)效；一種是房屋管理部門弄錯(cuò)了。

　　而記者近日從市建委及朝陽(yáng)、海淀等區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心過戶大廳了解到，由有關(guān)部門統(tǒng)一印刷的“房屋登記詢問筆錄”已經(jīng)開始悄然啟用。眼下，如果辦理二手房過戶登記，賣方或者賣方委托代理人必須在過戶柜臺(tái)簽訂包括房屋是否為共有（包括夫妻共有）等內(nèi)容在內(nèi)的“詢問筆錄”。

　　記者看到，“房屋登記詢問筆錄”明確，該詢問筆錄是根據(jù)《房屋登記辦法》（建設(shè)部頒發(fā)，2008年7月1日起實(shí)施）第18條規(guī)定而進(jìn)行的房屋登記有關(guān)事項(xiàng)詢問，詢問的結(jié)果將隨登記材料一起保留存檔，被詢問者應(yīng)如實(shí)回答問題，并對(duì)申請(qǐng)登記材料的真實(shí)性、合法性和有效性負(fù)責(zé)。而詢問的問題主要涉及“是否是申請(qǐng)人真實(shí)意思表示”、“申請(qǐng)房屋是否為共有房屋（包括夫妻共有）”、“申請(qǐng)人或受托人是否對(duì)提交材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，沒有虛假或者隱瞞相關(guān)事實(shí)”等5條。

　　據(jù)了解，在具體的辦理過程中，有關(guān)“詢問筆錄”執(zhí)行的情況也根據(jù)房屋類型的不同而嚴(yán)格程度不同。

　　據(jù)多家二手房中介公司介紹，一般，商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房過戶手續(xù)“相對(duì)較松”，只要二手房賣方或委托人簽“詢問筆錄”即可；而公房要相對(duì)嚴(yán)格，賣方或者委托人簽署“詢問筆錄”外，還要求房屋共有人也同時(shí)到場(chǎng)，如夫婦雙方都到場(chǎng)，但在具體執(zhí)行過程中，只要材料齊全，夫婦一方?jīng)]有到場(chǎng)也可以辦理過戶手續(xù)；最嚴(yán)格的是央產(chǎn)權(quán)房，除了賣方或者委托人簽署“詢問筆錄”，夫婦雙方或者房屋共有人，才能辦理過戶手續(xù)。

　　也正是如此，有關(guān)中介公司和律師提醒二手房買房人，不管是商品房還是經(jīng)濟(jì)適用住房，辦理過戶手續(xù)的時(shí)候，為了防止林先生的遭遇不再重演，如果賣方已婚，最好要求夫婦雙方到場(chǎng)，簽署“詢問筆錄”，以防出現(xiàn)不必要的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。