國家統(tǒng)計局對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用構成的調(diào)查，預計于本月中旬結(jié)束

      土地成本在房價中到底占多高比例，國土資源部正在進行的一項商品房項目用地地價調(diào)查，或許能夠為外界揭開真相。

      CBN記者獲悉，國土部近期已經(jīng)向地方下發(fā)“國土資電發(fā)(2009)34號地價調(diào)查表”，要求地方填報具體的房地產(chǎn)項目土地出讓價款，以及房屋售價等。

      這也是繼國家統(tǒng)計局摸底房地產(chǎn)開發(fā)費用，和北京調(diào)研3000家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)詳情之后，又一部委對房地產(chǎn)項目用地情況展開調(diào)查研究。這也顯示，在今年全國“兩會”后，中央部委和地方對房地產(chǎn)開發(fā)成本問題開始加大關注力度。

調(diào)查尚未結(jié)束

      根據(jù)這份調(diào)查表，各省市需要詳盡填寫房地產(chǎn)項目的名稱、開發(fā)企業(yè)、開發(fā)類型(普通商品住房、高檔公寓、別墅等)，土地面積、土地取得方式(協(xié)議或者招拍掛)以及容積率等指標數(shù)據(jù)。

      在土地出讓價款一項，需要填報的是項目用地出讓時，以建筑面積核算的土地成交單價，即樓面地價；而房屋售價則統(tǒng)一以開盤時的價格為準，取其樓盤均價。

     此次調(diào)查的對象為各地2006年以來取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的商品房開發(fā)項目。不過，此項調(diào)查并非針對全部房地產(chǎn)開發(fā)項目，而是為抽樣調(diào)查，即按照各項目區(qū)位(城市中心區(qū)、邊緣區(qū)、過渡區(qū))選取若干項目進行調(diào)查，每區(qū)位樣點數(shù)不得少于2個。

     對于上述地價調(diào)查，一位權威人士對CBN記者透露，這項工作早晚得做，現(xiàn)在也需要做。但他并未透露開展此調(diào)查的目的，并表示因調(diào)查工作還沒有結(jié)束，目前尚無法得出某種結(jié)論。

      來自中國土地勘測規(guī)劃院地價所的田彥軍一直關注地價和房價的關系，并且始終不認同“招拍掛抬高地價，進而導致房價攀升”的論調(diào)。

      他以2002年至2006年為例，指出這五年中新建商品住宅價格增幅多年保持較高水平，全國商品房價格同比增幅分別為3.69%、4.84%、17.76%、14.04%和6.79%，2006年商品房均價達到3383元/平方米；而同期地價水平(樓面地價)增幅為4.39%、4.68%、6.08%、4.20%和5.19%，2006年平均樓面地價水平僅為934元/平方米。

    “自2001年經(jīng)營性用地出讓實施招拍掛制度以來，土地交易價格同步提升的事實客觀存在，但地價同比增幅相對穩(wěn)定且均低于同期商品房價格增幅，商品房價格偏離地價水平越來越遠?！碧飶┸姳硎尽?/P>

中央地方共查房地產(chǎn)成本

      房價偏高的現(xiàn)實和開發(fā)商暴利的可能，導致了社會對房地產(chǎn)行業(yè)成本的高度關注，但就像素有業(yè)界“大炮”之稱的任志強所言，開發(fā)商的成本怎肯輕易對外界公開。

      今年全國兩會期間，全國工商聯(lián)曾遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言，稱一項調(diào)查顯示房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%。此報告直指地方政府為房地產(chǎn)業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方。

     這一被外界看來具有明顯傾向色彩的報告引來眾多爭論，甚至有地方政府表態(tài)，將公布相關數(shù)據(jù)予以反駁，但截至目前尚無下文。

     不過，中央層面對房價成本問題的關注卻在加大。除國土部的地價調(diào)查外，近期國家統(tǒng)計局也已下發(fā)通知，將對40個重點城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費用構成進行專項調(diào)查，以弄清房地產(chǎn)開發(fā)項目費用的支出結(jié)構。根據(jù)該通知，此項調(diào)查應該于本月中旬結(jié)束。

      田彥軍認為，為了破除地價推高房價的“誤解”，應該及時向公眾公布每一個在售商品樓盤的土地價格及該宗地價占房價的比例，賦予消費者應有的知情權，保障社會各方了解并參與房地產(chǎn)市場調(diào)控。

    “房價、地價對照公示，可以凸顯開發(fā)商行業(yè)的暴利。公眾可以據(jù)此直接了解房價、地價水平，進而根據(jù)社會平均建安成本測算開發(fā)商利潤?！碧飶┸姺Q，此舉也可以進一步擠壓房地產(chǎn)開發(fā)利潤，使其向社會平均利潤靠攏。

      據(jù)悉，在2005年，建設部門曾下發(fā)《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設工作綱要》，要求各地房地產(chǎn)主管部門逐步建立完整的房地產(chǎn)信息采集、分類、統(tǒng)計和分析系統(tǒng)，將一些基本的市場信息向社會發(fā)布，并提供公開查詢功能，但此后進展并不順利，未能達到政策預期。

      田彥軍認為，房地產(chǎn)開發(fā)商為維護其開發(fā)暴利，將成本視為商業(yè)機密，掩蓋了其高利潤的真相。而社會公眾往往僅能依據(jù)一些立場性較強的行業(yè)機構發(fā)布的信息做出誤判，很難做到明白消費。此外，個別專業(yè)機構的不實宣傳，客觀上誤導了購房者非理性購房，也對房價快速上漲起到了推波助瀾的作用。