北京某樓盤前“物業(yè)稅”宣傳廣告。2009年6月2日，物業(yè)稅改革話題再次被提上政府的議事日程。南山/CFP

      近日，物業(yè)稅再次成為熱門話題。國務院在《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》（以下簡稱通知）中，再次提出“年內(nèi)研究開征物業(yè)稅”，由于此后再無官方的明確說法，物業(yè)稅還只能停留在爭論及猜測階段。

      物業(yè)稅征收的時機還不是很成熟，年內(nèi)征收的可能性不大。6月10日，接受記者采訪的涉及該稅種征收的財政、稅務及房地產(chǎn)三方面的官員和專家均表示，物業(yè)稅征收仍處于研究階段，短期內(nèi)不可能出臺征收政策。甚至有專家認為，物業(yè)稅在技術層面上，還需要相當?shù)臅r間去運轉(zhuǎn)，大概要有幾年的時間。

      焦點1　征收時機還不成熟

      按照國務院的《通知》內(nèi)容來看，年內(nèi)進行開征物業(yè)稅研究涉及到四個部委———分別為財政部、稅務總局、發(fā)改委和住建部。記者就此向上述部委求證時，均未得到明確的開征時間表。

      據(jù)知情人士透露，物業(yè)稅是一個新的稅種，按常規(guī)該稅種出臺并進行征收，要經(jīng)過多部門決策。首先需要財政部、國家稅務總局及住建部牽頭，制定一個相對詳細的細則草案，草案制定后還需要多方征求意見，然后報請國務院法制辦審核通過，如果該稅種出臺涉及其他稅收法規(guī)的變化修改，還需經(jīng)過全國人大審核通過，最后才能頒布執(zhí)行。

      “這個程序走完后才有可能出臺，可以肯定的是物業(yè)稅今年無法走完上述程序?！痹撝槿耸勘硎?，雖然政府可能為了推動稅種出臺，會加快其程序操作，但今年完成仍不現(xiàn)實。此外，據(jù)《中國經(jīng)濟時報》稱，國務院法制辦負責人表示，今年暫無相關物業(yè)稅的立法計劃。“很多因素決定開征物業(yè)稅短期難以實現(xiàn)，可能還需要很長時間?！眹鴦赵悍ㄖ妻k有關負責人這樣表示。

      “短期內(nèi)物業(yè)稅很難出臺，主要是時機還不成熟?！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究中心研究員、中國城市經(jīng)濟研究學會副會長楊重光教授表示，物業(yè)稅開征不是簡單的稅費改革，涉及土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設方式等多方面。房產(chǎn)如何評估、針對哪些物業(yè)開征、稅費比例、如何約束個人欠稅、個人房屋認定，政府該如何征收、該稅收最后用于何處等等，都需要很長的時間來完成?！澳壳皶何纯吹捷^成型的草案。”楊重光表示，此前，國務院發(fā)展研究中心、財政部財研所都有該方面的研究，但基本還是建立在委托研究的層面上，屬于理論研究范疇。

      焦點2　“空轉(zhuǎn)”后難落地

      物業(yè)稅征收最早出現(xiàn)在公開的官方文件上是6年前。十六屆三中全會上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決議》中，該決議曾提出要“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費?！?

      2006年10月，國家稅務總局相關負責人公開表示，國家正在對房地產(chǎn)改革和推進物業(yè)稅進行研究，并在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅的試點工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗。此后，第一批北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省市試點消息傳出。2007年10月，國家稅務總局宣布，增加安徽、河南、福建、天津四省市為試點地區(qū)，至此，包括首批的共有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。

      當時，業(yè)內(nèi)外人士普遍認為，國家稅務總局的這一做法預示著通過幾年的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點，在取得既有成果的基礎上，試點省市中的部分城市可能率先進行“實轉(zhuǎn)”并向全國推廣。“國家稅務總局物業(yè)稅空轉(zhuǎn)運行，并非是細節(jié)性運行，而是假定的框架運行。”有知情人士表示，所謂“空轉(zhuǎn)”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數(shù)量，并進行評估和稅收統(tǒng)計。

      由于物業(yè)稅的征收是以房屋評估價位為計稅依據(jù)，這涉及到部門利益相爭的問題，即在新的物業(yè)稅評估設計上，究竟由哪個機構(gòu)掌管評估大權?？晒┻x擇的評估機構(gòu)有四種，分別是地方稅務機關、社會中介機構(gòu)、地方國土部門以及財政部門。目前最具競爭力的是具有征管權的地方稅務部門和具有房產(chǎn)信息優(yōu)勢的國土部門，最終由哪個部門來完成，目前暫無定論。

      “物業(yè)稅真正開始征收，物業(yè)的評估工作應該由專業(yè)的社會評估機構(gòu)去做?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認為，針對目前全國城鎮(zhèn)不少于2億套的住宅及眾多經(jīng)營用房，短期內(nèi)很難完成上述評估工作。因此在10個城市中進行的空轉(zhuǎn)到落地，還是有很長的路要走，稅務部門的空轉(zhuǎn)仍處于簡單的模擬階段。

      焦點3　稅制設計或影響房價

      之前業(yè)內(nèi)及輿論認為，物業(yè)稅開征在一定程度上可以平抑房價，購房者買房會更便宜。但在記者的采訪中，包括經(jīng)濟學家、房產(chǎn)專家都認為，物業(yè)稅征收后并非人們想象中的那樣房價會大降。

      有稅務專家告訴記者，開征物業(yè)稅之前，房地產(chǎn)稅收主要集中在保有環(huán)節(jié)、房產(chǎn)流通和周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)等三方面，開征物業(yè)稅之后，這三方面的稅率會降低，這樣有利于房屋流通，對調(diào)節(jié)房屋占有結(jié)構(gòu)有一定作用。對房價的影響，要看具體的稅制設計，如果稅率穩(wěn)定，影響應該不大。

      “政府現(xiàn)在提出物業(yè)稅的問題，出發(fā)點不是為了房地產(chǎn)業(yè)，主要是為了增加穩(wěn)定的、合理的稅收渠道?！敝袊≌胺康禺a(chǎn)研究會副會長顧云昌認為，物業(yè)稅的出臺不會影響房價。土地出讓金和物業(yè)稅是兩回事，土地出讓金是土地使用的費用，而物業(yè)稅是物業(yè)持有的費用，所以不能只收一個。房價主要是靠市場影響的，租房或買房，受供求關系決定，物業(yè)稅的出臺立馬平抑房價的想法是不現(xiàn)實的。

      焦點4　可能先征商鋪豪宅

      有公眾認為，我國現(xiàn)行的土地使用制度為“批租制”，即在土地所有權屬于國家的前提下，用地者可以向政府購買一定期限內(nèi)的土地使用權。

      根據(jù)土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等，而其全部稅費，用地者需在取得土地使用權時一次性支付。房屋流轉(zhuǎn)交易時，再繳納交易稅。也就是說，購房者在購買房子時，其房價中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費，當然也包括了“物業(yè)稅”，因此，物業(yè)稅出臺前，已購房產(chǎn)不應該重復繳納“物業(yè)稅”。不過該說法并沒得到權威部門的認可。

      目前公開的輿論則是先從商業(yè)及高檔住宅進行征收。財政部財政科學研究所所長賈康認為，如果真的條件成熟了，除了營業(yè)性的不動產(chǎn)被物業(yè)稅覆蓋之外，首先可能被考慮覆蓋的應該是高檔豪華住宅，比如獨立別墅。而這個稅種和一般老百姓持有的住宅還很遠。

      中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓也認為，物業(yè)稅開征后應該分三個階段，先期可能針對商業(yè)性用房和企事業(yè)單位房產(chǎn)征收，中期針對個人購買的豪宅征收，最后才會對個人購買的普通住宅征收。

      ■ 名詞解釋

      物業(yè)稅是什么

      “物業(yè)”的概念等同于“房地產(chǎn)”或者“不動產(chǎn)”，物業(yè)稅實際上就是房地產(chǎn)的持有稅收，是房產(chǎn)的所有者為自己的房產(chǎn)向政府繳稅，主要的方式是隨著房子的增值多少而繳納不同水平的稅收，這在很多國家都是成熟的制度。

      從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對公民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。成熟的房產(chǎn)稅收會包括交易和持有兩個環(huán)節(jié)，目前內(nèi)地沒有推行真正意義上的物業(yè)稅，但實際上，在購買房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)中，房價中已經(jīng)包含了所有的土地使用期限內(nèi)的稅費成本，是一次性全部繳納。真正意義上的物業(yè)稅是以每套房產(chǎn)當年的評估總價值，按照年度逐年繳納，從這個意義上理解，第一次買房時所支付的費用就少一些，買房的門檻會低一些；如果買了多套房空著，現(xiàn)在是不用負擔成本的，但一旦實施物業(yè)稅，每套房子都會有一定的稅收成本，房子越多代價越大。

      ■ 他山之石

      看人家怎么繳

      【美國】各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，大概是按照每年繳納房價的0.8%-3%計算，例如，一棟10萬美元的房子一年要繳納800-3000美元的物業(yè)稅。由于財產(chǎn)稅與地方的經(jīng)濟關系緊密，因此多由地方政府征收。

      【新加坡】新加坡物業(yè)稅是由國內(nèi)稅務局對所有房產(chǎn)征收的稅種,自住房產(chǎn)的物業(yè)稅以家庭計算,第一套房收每年房屋總價4%的物業(yè)稅,第二套及以上每年收11%，針對中低收入者的政府組屋也必須繳納物業(yè)稅，其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。第二套以上的住房如果出租,政府要收比較高的租金所得稅。

      【中國香港】目前香港物業(yè)稅按租金繳稅，每年征收。稅值根據(jù)實際租金收入而定，包括租金、為樓宇的使用權而支付的許可證費用、支付給擁有人的服務費及管理費、由住客支付的擁有人開支（如修理費）等。若房產(chǎn)擁有人為法人團體，可申請將租金視為公司營收，免繳物業(yè)稅而征利得稅。全部由業(yè)主自住和純作家用的樓宇，空置，不作任何用途的物業(yè)均屬于免費項目。