盡管如此，物業(yè)稅進(jìn)入試行的最后沖刺階段已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)。那么，物業(yè)稅是否會(huì)在近期開征？其開征的技術(shù)難題究竟在哪里？物業(yè)稅開征又將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣實(shí)質(zhì)性的影響？
本期上證演播室，中原地產(chǎn)華北區(qū)總裁李文杰詳解這一市場(chǎng)焦點(diǎn)話題。在李文杰看來(lái)，本質(zhì)上，物業(yè)稅將從稅收層面降低房產(chǎn)投資利潤(rùn)，對(duì)個(gè)人房產(chǎn)投資者將有一定影響。由于物業(yè)稅正式征收需要通過(guò)中央多部委審批，最終試行可能在2010年底。
上海證券報(bào)：深圳物業(yè)稅開征的話題在近期引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。那么深圳是否會(huì)真的在近期開征物業(yè)稅？
李文杰：深圳市委市政府日前通過(guò)最新一期《市政府公報(bào)》發(fā)布的《深圳市綜合配套改革三年(2009～2011年)實(shí)施方案》中，對(duì)財(cái)稅體制提出多項(xiàng)改革措施。其中，我認(rèn)為章節(jié)不多但是意義深遠(yuǎn)的“適時(shí)探索開征物業(yè)稅”及“2010年下半年試運(yùn)行”的提法在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)引人關(guān)注，并可能帶來(lái)顛覆性的市場(chǎng)變化。
但隨后深圳對(duì)短期內(nèi)率先開征給予否認(rèn)。按政府部門的說(shuō)法是，深圳可能成為多個(gè)試點(diǎn)城市中的一個(gè)。而這個(gè)三年配套改革的實(shí)施方案，也還在等待中央審批的過(guò)程中。如果要實(shí)施財(cái)稅制度改革起碼要經(jīng)過(guò)國(guó)家稅務(wù)總局的審批。但有一點(diǎn)可以肯定，深圳是首個(gè)把開征物業(yè)稅提上日程的城市。
上海證券報(bào)：物業(yè)稅開征到底對(duì)市場(chǎng)有哪些影響？
李文杰：眾所周知，物業(yè)稅出臺(tái)始終是雷聲大雨點(diǎn)小。由于物業(yè)稅屬于地稅范疇，首先可以從部分城市開始推行，而非全國(guó)一起實(shí)施。
物業(yè)稅一旦開征，對(duì)于投資比例過(guò)高的市場(chǎng)來(lái)講，無(wú)疑會(huì)成為重大拐點(diǎn)及利空，在短期內(nèi)可能造成房?jī)r(jià)驟降，當(dāng)然長(zhǎng)期來(lái)看，從避免房產(chǎn)資源空置，減少社會(huì)資源浪費(fèi)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)變地方政府對(duì)“賣地沖動(dòng)”的土地財(cái)政模式，對(duì)未來(lái)整體區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展均是長(zhǎng)期重要的利好。
短期內(nèi)，由于物業(yè)稅極大地提高了房屋持有的成本，因此物業(yè)稅的征收將首先減少空置率，降低租金成本，其次由于租售比的擴(kuò)大投資回報(bào)驟降將導(dǎo)致房屋出售劇增，價(jià)格在短期內(nèi)出現(xiàn)驟降的局面，但是經(jīng)過(guò)一段時(shí)間對(duì)已經(jīng)產(chǎn)生的泡沫進(jìn)行消化，房?jī)r(jià)將穩(wěn)定在合理的水平并在經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的增長(zhǎng)。
在北京這樣的城市，實(shí)際上隱性的空置率極高，許多北方人的消費(fèi)習(xí)慣是買了房就放在那里不租不售保值增值。而物業(yè)稅的出臺(tái)將極大改變這種社會(huì)資源的浪費(fèi)，有利于改變?nèi)藗冮L(zhǎng)期以來(lái)形成的房地產(chǎn)是投資工具的觀念，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展極為重要。
上海證券報(bào)：關(guān)于物業(yè)稅的技術(shù)瓶頸一直是市場(chǎng)討論的焦點(diǎn)。比如，有人認(rèn)為，房屋和土地使用費(fèi)用已經(jīng)在買房時(shí)一次性付清。再收物業(yè)稅有重復(fù)征稅的嫌疑。另外，物業(yè)稅還涉及房屋市場(chǎng)評(píng)估，稅費(fèi)比例，如何約束欠稅行為；試點(diǎn)階段是從二套房開征，還是從商業(yè)地產(chǎn)、豪宅開征，再向普通住房過(guò)渡等等問(wèn)題。那么，您覺(jué)得物業(yè)稅開征矛盾的核心是什么？目前物業(yè)稅是否仍是一個(gè)空中樓閣？
李文杰：物業(yè)稅爭(zhēng)議的本質(zhì)是利益涉及面太廣，尤其涉及居民的財(cái)產(chǎn)性收入問(wèn)題。從目前情況看，物業(yè)稅很可能與土地出讓金重復(fù)征收，并且從新的房屋交易開始征收。除了上述問(wèn)題外，還有一個(gè)物業(yè)稅收入如何使用的問(wèn)題，即是否用于社區(qū)建設(shè)及周邊完善，這是物業(yè)稅的用途重點(diǎn)。具體征收時(shí)間，我們估計(jì)可能在2010年底開始。
