猜想之一 ： 房?jī)r(jià)走勢(shì)緩步探底
2008年,臨沂樓市的經(jīng)歷的確是不尋常。但已經(jīng)到來的2009,樓市走勢(shì)則顯得依然撲朔迷離。
從2008年1—12月的樓價(jià)走勢(shì)看,臨沂市三區(qū)新建商品住宅的成交均價(jià)總體呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定狀態(tài),價(jià)格幅度始終在3000元/平方米徘徊?；仡欉@一年,從年初的扭扭捏捏,到五一的銷售稍有起色,之后經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的低迷。低迷，無疑是2008年臨沂樓市的主旋律。
當(dāng)開發(fā)商對(duì)于2008年的樓市變幻還心有余悸的時(shí)候,2009年已經(jīng)悄然而至,牛年樓市能否也牛起來?房?jī)r(jià)是將觸底反彈還是繼續(xù)在寒潮中淪落?
對(duì)此,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在北京發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中指出,2009年,在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。藍(lán)皮書指出,2009年將延續(xù)2008年房市的低迷,短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在經(jīng)過2007年樓市的上漲后,2008年的樓市是一個(gè)逐步歸位的過程,而2009年可能就是一個(gè)市場(chǎng)的激活期,交易量會(huì)逐步活躍起來。政府不斷加強(qiáng)改善型住房的資金投入,炒房投資市場(chǎng)也回歸到理性的自主型市場(chǎng)。
猜想之二：成交回暖值得期待
樓市從瘋狂到低迷,最明顯的特征不是價(jià)格,而是成交量。據(jù)統(tǒng)計(jì), 2008年臨沂市區(qū)辦理商品房預(yù)售許可136個(gè)，審批預(yù)售項(xiàng)目389.6萬㎡，批準(zhǔn)預(yù)售44074套，辦理商品房合同備案23411套。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,導(dǎo)致2008年樓市成交低迷的原因出自購(gòu)買力和信心兩個(gè)方面。
2009年樓市成交能否走出低迷?由于政府近期出臺(tái)一系列救市政策正在形成集聚效應(yīng),購(gòu)房者的觀望情緒開始出現(xiàn)打破。市場(chǎng)人士普遍相信,在越來越多開發(fā)商選擇以政策引導(dǎo)的“合理價(jià)格”銷售時(shí),樓市回暖在2009年值得期待。
受2008年開發(fā)商紛紛縮減開工影響 ,2009年的新增貨量將創(chuàng)新低。由于2009年市場(chǎng)供應(yīng)仍很充裕,而發(fā)展商回籠資金壓力更大,樓價(jià)仍將有所下調(diào)。而受政策鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)的影響,明年剛性需求將緩慢釋放。
猜想之三 政策利好或?qū)⒗^續(xù)
如果說2008年是中國(guó)樓市的“政策年”,相信沒有誰會(huì)反對(duì),這一年,上至國(guó)家,下至地方,大大小小的針對(duì)房地產(chǎn)的新政層出不窮。特別是去年9、10月,政策風(fēng)向驟然逆轉(zhuǎn),“救市”政策層出不窮,無論是下調(diào)住房交易稅費(fèi)和利率等中央打出的組合拳,還是減免稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼等地方政策使樓市出現(xiàn)了久違的一絲政策暖意。
有條件的放松二套房貸、減少購(gòu)房買入和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)、降低貸款利息……在已經(jīng)出臺(tái)了不少鼓勵(lì)消費(fèi)的政策之后,2009年,中央和地方各級(jí)政府還將會(huì)出臺(tái)怎樣的政策,刺激目前低迷的房地產(chǎn)消費(fèi)?
在對(duì)2009年的政策預(yù)期中,此前實(shí)行的多項(xiàng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)的多項(xiàng)政策,被輿論廣泛提及。這些政策包括購(gòu)房退稅、購(gòu)房可以獲得藍(lán)印戶口、進(jìn)一步降低購(gòu)房稅費(fèi)、降低利率、全面放寬二套房貸等。政府部門還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)購(gòu)房嗎?在進(jìn)退維谷間,政府的下一步政策取向,尤為值得關(guān)注。而在新年伊始,中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥和國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人齊齊出席國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì),介紹關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有關(guān)情況報(bào)告,則給2009年的樓市,開了個(gè)溫暖的頭。
猜想之四 融資環(huán)境趨向?qū)捤?/SPAN>
自去年12月初國(guó)務(wù)院發(fā)布的“金融30條”表示將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”后,
2008年房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題極為突出。在之前房地產(chǎn)調(diào)控和緊縮銀根政策下,銀行信貸閘門緊閉。另一方面,股市連續(xù)下挫,地產(chǎn)股更成為市場(chǎng)拋售的對(duì)象,上市融資大門幾乎被徹底關(guān)閉。一些大型開發(fā)商只有靠發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、私募甚至民間高利貸以解資金之渴。
進(jìn)入年末,伴隨著中央穩(wěn)定樓市新政措施的不斷推出,房地產(chǎn)信貸之路也逐漸放寬。去年12月初發(fā)布的“金融30條”表示,將“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn),拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。
在明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多個(gè)政策出臺(tái)后,多位銀行和地產(chǎn)業(yè)界人士已經(jīng)表示,明確提出加大對(duì)房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的信貸支持力度,意味著國(guó)務(wù)院已經(jīng)為今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款市場(chǎng)確定了基調(diào),其鼓勵(lì)刺激的態(tài)度不言而喻。
猜想之五： 現(xiàn)金為王創(chuàng)新至上
2007年“土地為王”,不斷擴(kuò)張土地儲(chǔ)備成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌擴(kuò)張的主要方式。而到2008年,通過多種渠道增強(qiáng)現(xiàn)金流,以“資金為王”來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展,以度過這個(gè)房地產(chǎn)的冬天。
專家預(yù)計(jì)2009年上半年樓市仍將處于深度調(diào)整期,企業(yè)的資金運(yùn)作和融資能力以及項(xiàng)目管理水平開始真正顯露。今后,行業(yè)分化將加劇。無論是股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作,至放棄某些高成本項(xiàng)目,在房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天,地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)只有一個(gè):保存實(shí)力,健康過冬。
2009年,盡管信貸緊縮局面有所松綁,但房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺狀況仍將維續(xù),以往企業(yè)要獲得資金通常依靠銀行貸款和銷售回款,而在市場(chǎng)調(diào)整期成交萎縮,銷售回款的壓力比較大。除了繼續(xù)尋求銀行信貸、通過上市渠道募集資金之外,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于通過發(fā)公司債、項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓、出售項(xiàng)目、尋求外資合作伙伴等方式實(shí)現(xiàn)融資,增強(qiáng)現(xiàn)金流,保持低成本穩(wěn)健發(fā)展。強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制,放緩?fù)顿Y速度,以品牌加盟、戰(zhàn)略合作等方式抱團(tuán)取暖,也成為房地產(chǎn)企業(yè)過冬的選擇方式之一。
2008年已經(jīng)過去,許多房地產(chǎn)商的年度銷售成績(jī),都沒有達(dá)到預(yù)定的銷售目標(biāo)。在2009年走出低谷,在新的形勢(shì)下取得理想的銷售成績(jī),成為許多開發(fā)商努力變革和求新要達(dá)到的目標(biāo)。低迷市道中,消費(fèi)者購(gòu)房更為謹(jǐn)慎,出手前貨比三家,對(duì)于住宅的設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)各方面也更挑剔。許多發(fā)展商認(rèn)識(shí)到,在此時(shí),提高樓盤的性價(jià)比是重點(diǎn),比單純的降價(jià)更有意義。在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新上下更多的功夫。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),是否注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)、是否重視人本,都考驗(yàn)著地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新能力,影響到產(chǎn)品銷售成敗?！白龊卯a(chǎn)品,做好營(yíng)銷”,成為許多地產(chǎn)商今年更為重視的口號(hào)。
猜想之六：產(chǎn)品豐富多極分化
2008年,房?jī)r(jià)高位盤整,中小戶型項(xiàng)目大批入市,限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目沖擊市場(chǎng),大戶型單位一統(tǒng)天下的局面已然改變。而進(jìn)入2009年,這種中小戶型引領(lǐng)風(fēng)騷,各類型產(chǎn)品百花爭(zhēng)艷的局面預(yù)計(jì)將在臨沂樓市有更加突出的表現(xiàn)。
去年“90/
隨著今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)自住消費(fèi),支持改善型購(gòu)房消費(fèi)系列措施也陸續(xù)出臺(tái)。而對(duì)于“90/
猜想之七：行業(yè)洗牌即將加速
2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一輪跌宕起伏的調(diào)整,房?jī)r(jià)不斷回調(diào),但成交量卻起色并不明顯。盡管中央政府已經(jīng)出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)的種種利好措施,2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然仍將在一段時(shí)間內(nèi)處于調(diào)整期內(nèi),在市場(chǎng)信心恢復(fù)之前,行業(yè)的洗牌過程無疑將進(jìn)一步加速。
2008年,巨大的資金缺口和過高的負(fù)債率,使不少開發(fā)商緊繃的資金鏈出現(xiàn)幾欲斷裂的驚險(xiǎn)景象。開發(fā)商卷款走人,項(xiàng)目拋售轉(zhuǎn)讓,高價(jià)地王割肉放棄等等案例已經(jīng)出現(xiàn)。
雖然,政府支持自住購(gòu)房消費(fèi)和刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的措施接連浮出水面,政策組合拳對(duì)于刺激樓市復(fù)蘇的效果卻難有立竿見影的效果。專家分析,受制于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境因素影響,樓市新政效果的滯后性,以及臨沂樓市消費(fèi)的務(wù)實(shí)特點(diǎn),樓市成交量不會(huì)迅速出現(xiàn)明顯反彈。
2009年,房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌即開始加速之勢(shì),一些擁有較充足現(xiàn)金流、擁有優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)將獲得擴(kuò)大市場(chǎng)份額的最佳時(shí)機(jī)。一方面,在信貸總體仍然較緊和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)未釋放之下,中小開發(fā)商資金來源被壓縮,而品牌企業(yè)尤其是上市企業(yè)更容易獲得銀行貸款和其它融資機(jī)會(huì)。同時(shí),在市場(chǎng)的觀望氛圍中,優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)的樓盤也較受市場(chǎng)認(rèn)可,銷售形勢(shì)相對(duì)較好,資金回籠優(yōu)勢(shì)更加明顯。另一方面,市場(chǎng)前景在短期難以走出調(diào)整復(fù)蘇的情況下,眾多屯有土地的中小開發(fā)商轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、獲利出局的可能性增大,也為優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)通過兼并收購(gòu)迅速提升市場(chǎng)份額提供了客觀可能。
2009年,品牌房地產(chǎn)企業(yè)憑借良好的融資能力、豐富的土地儲(chǔ)備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開發(fā)能力等綜合優(yōu)勢(shì),無疑將有更大的機(jī)率安然度過房地產(chǎn)的冬天,并贏得更大的市場(chǎng)份額。
