7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年6月70大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)和1-6月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，伴隨6月各線城市房?jī)r(jià)修復(fù)，房企投資開工修復(fù)力度也在增強(qiáng)。
當(dāng)前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)修復(fù)更多是來自一線和強(qiáng)二線城市帶動(dòng)，預(yù)計(jì)該趨勢(shì)后期將向二線及強(qiáng)三線城市傳導(dǎo)，市場(chǎng)修復(fù)面將會(huì)逐步擴(kuò)大。
二線城市修復(fù)力度較大
6月70大中城市整體房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅收窄、上漲城市個(gè)數(shù)在增多；新房、二手房房?jī)r(jià)整體環(huán)比跌幅均收窄。有31個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，21個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，均較上月增加6個(gè)。這是房?jī)r(jià)整體修復(fù)力度增強(qiáng)的表現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，6月份70大中城市的各線城市房?jī)r(jià)均顯現(xiàn)修復(fù)態(tài)勢(shì)，尤其是二線城市修復(fù)力度較大。6月份，一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均擴(kuò)大；二線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，二手房?jī)r(jià)格跌幅收窄；三線城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅也在收窄。從具體城市來看，成都、杭州、合肥、重慶等城市6月環(huán)比漲幅均擴(kuò)大或由跌轉(zhuǎn)漲，在70城排名中均靠前。
我們認(rèn)為，6月70大中城市房?jī)r(jià)修復(fù)是市場(chǎng)成交帶動(dòng)的結(jié)果。6月，房貸利率下降、住房支持政策力度加大，促進(jìn)了住房需求的釋放。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，全國(guó)新建商品住宅銷售面積、銷售額環(huán)比增速均超過65%，增速較上月明顯擴(kuò)大。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月，貝殼50城二手房成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近30%。其中，成都、杭州、重慶等二手房成交量明顯增長(zhǎng)。成交量的積極表現(xiàn)傳遞到了價(jià)格端，帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比表現(xiàn)改善。
展望后市，地方政策支持效果將持續(xù)釋放，市場(chǎng)預(yù)期將進(jìn)一步平穩(wěn)改善。從現(xiàn)有成交情況看，7月上半月，貝殼50城二手房日均成交量較6月日均水平呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)后期市場(chǎng)成交保持修復(fù)，帶動(dòng)價(jià)格環(huán)比繼續(xù)改善。
新房銷售修復(fù)趨勢(shì)確立
從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)新房銷售修復(fù)趨勢(shì)正在確立。6月，全國(guó)商品房和商品住宅銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)均超過65%，銷售額均環(huán)比增長(zhǎng)近七成，環(huán)比增速均較上月明顯擴(kuò)大約40個(gè)百分點(diǎn)。
累計(jì)來看，1-6月新房銷售面積、銷售額累計(jì)同比降幅均出現(xiàn)2022年以來首次收窄。
新房銷售改善主要受益于幾個(gè)方面，一是全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市中，有超過50%的城市主流房貸利率已經(jīng)降至下限，房貸利率下降，疊加城市降首付、取消認(rèn)房認(rèn)貸等政策，最大程度上降低了購(gòu)房成本；二是限購(gòu)、限售等政策放松降低了購(gòu)房者、房源的入市門檻，供需匹配度提高，加快了市場(chǎng)成交。
數(shù)據(jù)顯示，房企投資開工的修復(fù)力度也在增強(qiáng)。6月，商品房開發(fā)投資額和新開工面積分別環(huán)比增長(zhǎng)24.7%、24.4%。這主要是6月銷售回款增加，有利于房企開工投資。
從長(zhǎng)期來看，貝殼研究院測(cè)算發(fā)現(xiàn)，2035年之前，中國(guó)仍有超過200億平方米的住房需求，改善需求占比逐步接近六成。在住房需求的支撐下，中國(guó)樓市將進(jìn)入一個(gè)新的平穩(wěn)發(fā)展階段。
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