在西瓜、小麥、大蒜、水蜜桃換房等各種花式營(yíng)銷出現(xiàn)之際，“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;的購(gòu)房政策也在湖北咸寧市、廣東珠海市等多地推出。
而且，相比四五年前的6個(gè)錢包幫買房，這次的“全家?guī)?rdquo;是通過(guò)購(gòu)房者及其父母子女的公積金來(lái)一起幫著買房。
在我國(guó)的傳統(tǒng)和現(xiàn)實(shí)多因素影響之下，這一新規(guī)有其邏輯。然而，在高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯的背景下，一人購(gòu)房全家?guī)蜁?huì)不會(huì)演變成全家被“套牢”？
6個(gè)錢包不夠，再加6張公積金卡
僅僅半年左右的時(shí)間，樓市就經(jīng)歷了一場(chǎng)戲劇性的變化。
2021年11月29日，咸寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等聯(lián)合出臺(tái)規(guī)定，要加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)精準(zhǔn)調(diào)控，嚴(yán)格落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管要求，嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售價(jià)格備案制度。
而在今年6月23日，上述咸寧市的6個(gè)委辦局即聯(lián)合發(fā)文，要激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
在咸寧市剛剛出臺(tái)的規(guī)定中，除了常見的購(gòu)買首套普通商品住房首付比例不低于總房?jī)r(jià)的20%、二套及以上不低于30%等降首付，以及降息、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策之外，其中還規(guī)定，住房公積金繳存職工購(gòu)買自住房需用公積金時(shí)，可同時(shí)申請(qǐng)一次性提取父母、子女的住房公積金余額（賬戶保留百元位）。
這即是如今的“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;，用父母、子女的住房公積金，加上購(gòu)房者夫妻雙方的公積金，一下子或?qū)⒍喑?張公積金卡支持購(gòu)房。
早在2017年前后，在那一波樓市大幅上漲中，也曾出現(xiàn)過(guò)“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;，不過(guò)當(dāng)時(shí)的全家?guī)褪?ldquo;買房不夠，6個(gè)錢包來(lái)湊”，即購(gòu)房者夫妻加上雙方父母直接可動(dòng)用的錢包。而如今，購(gòu)房者及其父母、子女的公積金也被撬動(dòng)，用于買房，這凸顯出當(dāng)前樓市的境地。
無(wú)獨(dú)有偶。6月1日，珠海市住房公積金管理中心明確發(fā)文規(guī)定，充分滿足住房消費(fèi)需求，“實(shí)行一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;。而且，這個(gè)“幫”有兩個(gè)“幫”法。一是可提取直系親屬（配偶、父母、子女）賬戶余額的90%幫助支付首付款，二是可逐月提取公積金，用于幫助直系親屬（配偶、父母、子女）償還房貸。
不止于此，截至目前，已有天津、河北秦皇島、廣東潮州、江西贛州、云南楚雄、河北滄州、湖南邵陽(yáng)、四川資陽(yáng)、安徽池州等10多個(gè)城市，出臺(tái)“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;政策。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池向中國(guó)新聞周刊表示，買房是以家庭為單位，舉全家之力為子女買房是當(dāng)前的常態(tài)，買房時(shí)提取父母、子女的住房公積金有其合理性，同時(shí)，這也表明樓市穩(wěn)市場(chǎng)的政策力度較大。
外地客戶來(lái)看房，報(bào)銷全部路費(fèi)
從上述調(diào)整公積金政策的城市來(lái)看，基本以三四線為主。
機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，今年上半年，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交面積為13282萬(wàn)平方米，同比下降49%；相較于去年下半年，下降了33%。一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，樓市成交可謂遭遇腰斬。
相比之下，三四線城市的跌幅更大。其中，26個(gè)一二線城市新建商品住宅成交面積為7286萬(wàn)平方米，同比下降48%；而74個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積為5996萬(wàn)平方米，同比下降51%。
王冰在湖北襄陽(yáng)等地承接了多個(gè)樓盤的營(yíng)銷代理工作，他告訴中國(guó)新聞周刊，“從去年下半年開始，銷售量就不斷下滑，售樓處常常十分冷清，原本指望過(guò)年返鄉(xiāng)、五一小長(zhǎng)假能形成一波置業(yè)潮，但沒想到這些銷售節(jié)點(diǎn)接連落空。”
趙秀池表示，在此前從嚴(yán)的樓市調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)的快速上漲得到了抑制，投機(jī)投資需求也得到了控制，加之疫情的影響，各地樓市低迷，購(gòu)房意愿和預(yù)期也受到很大影響。
銷量下滑之下，樓市庫(kù)存迅速積壓，去化周期拉長(zhǎng)。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，截至今年5月，100個(gè)城市平均去化周期為23.3個(gè)月，其中，一二線城市去化周期為21個(gè)月，三四線城市為27個(gè)月。
以此次出臺(tái)“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;政策的珠海市為例，因短期成交低迷，其去化周期迅速攀升，目前已超過(guò)30個(gè)月，在100個(gè)城市中位居TOP20，且去化周期相比去年同期，上漲了200%。
目前，珠海市的庫(kù)存周期還在持續(xù)高位運(yùn)行。僅在6月份，珠海市就有28個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，預(yù)售建筑面積38萬(wàn)平方米，其中住宅面積為24萬(wàn)平方米。據(jù)合富研究院監(jiān)測(cè)顯示，2022年1-3月，珠海商品房網(wǎng)簽共7991套，成交面積為592899㎡，這意味著，僅6月份單月的供應(yīng)量已超過(guò)一季度銷量的半數(shù)以上。
珠海市萬(wàn)科都會(huì)四季的營(yíng)銷人員告訴中國(guó)新聞周刊，他們旗下的項(xiàng)目正在對(duì)外銷售，由于位置好，開發(fā)商是大品牌，吸引了一些購(gòu)房者甚至是投資客來(lái)看房。如果外地客戶來(lái)看項(xiàng)目，他們?cè)谥楹Ｊ袃?nèi)安排車接車送，對(duì)于路費(fèi)，可以全額報(bào)銷。
與此同時(shí)，中國(guó)新聞周刊注意到，該項(xiàng)目在今年初銷售均價(jià)高達(dá)38000元/平方米，目前的銷售價(jià)格只有36000元/平方米，其價(jià)格處于停滯甚至下跌的態(tài)勢(shì)。
易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌告訴中國(guó)新聞周刊，多地出臺(tái)“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;，不斷松綁樓市調(diào)控的根由還是因?yàn)橥恋刎?cái)政。
他進(jìn)一步表示，隨著銷售下滑、庫(kù)存高企、周轉(zhuǎn)變慢，房企不僅遭遇嚴(yán)重的資金問(wèn)題，而且在賣的項(xiàng)目普遍沒有多大利潤(rùn)。在這一背景下，房企沒有拿地積極性，即使有一些地方國(guó)企托市，土地市場(chǎng)也十分冷清，而且，這種左手倒右手的操作也不可持續(xù)，后續(xù)很可能還會(huì)有很大的隱患。
多重風(fēng)險(xiǎn)要警惕
對(duì)需要用全家人公積金來(lái)購(gòu)房的群體而言，巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，甚至可能被套牢。
一方面，隨著房?jī)r(jià)的步步高漲，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的空間已不足。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—5月份，商品房銷售面積50738萬(wàn)平方米，商品房銷售額48337億元，商品房銷售價(jià)格高達(dá)9500元/平方米，房?jī)r(jià)依然在高位運(yùn)行。
與此同時(shí)，5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降城市有43個(gè)，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有53個(gè)。
另一方面，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，部分地區(qū)的住房需求得到了較大滿足。
數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶住房間數(shù)為3.2，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。
繆萌向中國(guó)新聞周刊表示，這些數(shù)據(jù)表明住房難題已經(jīng)得到了較大緩解，部分地區(qū)的人們已經(jīng)不缺住房了，尤其是一些刺激力度大的城市，有購(gòu)買力的潛在需求短期看未必很大。
在這樣的背景下，后市走勢(shì)依然叵測(cè)。
趙秀池表示，從投資角度看，如果房?jī)r(jià)不漲，就會(huì)被套，相對(duì)而言，人口凈流出的城市風(fēng)險(xiǎn)更高。如果是自住剛需角度，不存在套牢問(wèn)題。當(dāng)然，即使是自住剛需，也存在買在歷史低位，這是可以理解的。
目前來(lái)看，利好政策疊加的效果，已在部分城市如蘇州、佛山等開始顯現(xiàn)。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2022年下半年成交有望逐步走出低谷，成交同比降幅預(yù)期將持續(xù)收窄，但全年成交規(guī)模則將呈現(xiàn)高位回落。
趙秀池表示，后市有可能在一系列支持合理性購(gòu)房需求的政策下，緩慢走出低谷。畢竟我國(guó)城市化還處于快速發(fā)展的中期階段，每年還有大約1400萬(wàn)人口進(jìn)城，房地產(chǎn)也是人們生產(chǎn)生活的重要載體。
日前，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮公開表示，短期來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底，市場(chǎng)恢復(fù)是個(gè)緩慢而溫和的過(guò)程。
2021年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8.0%，不過(guò)，其凈利潤(rùn)只有225億元，同比下降45.7%，可謂腰斬。
上述珠海市萬(wàn)科都會(huì)四季的營(yíng)銷人員表示，近期推出了部分特價(jià)房源，房?jī)r(jià)只有26000元/平方米。
事實(shí)上，不只是“一人購(gòu)房全家?guī)?rdquo;，包括近期的西瓜、小麥、大蒜、水蜜桃換房事件背后，都存在這一風(fēng)險(xiǎn)。
但問(wèn)題還不止于此。
一旦市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，后續(xù)還可能存在爛尾、質(zhì)量下滑、資金鏈斷裂等一系列問(wèn)題，這顯然都值得警惕。
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