6月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月全國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，房企拿地意愿仍不高，今年1-5月土地購置面積同比下降45.7%。而從5月的土地市場來看，重點城市迎來集中供地，廣州、蘇州首輪集中土拍收官，廈門、福州及北京開啟第二輪集中土拍。因此，全國土地市場成交規(guī)模環(huán)比上升，但同比不及去年同期，整體溢價率走低，流拍不斷出現(xiàn)。
在房地產(chǎn)市場恢復(fù)不及預(yù)期、企業(yè)資金面改善不明顯等因素影響下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場供給端表現(xiàn)仍偏弱，但是可以看到土地市場正努力走出低點，表現(xiàn)為民企也開始參與拿地，5月房企購地面積環(huán)比有所改善。而隨著市場活躍度的提升，6月土地市場或逐漸修復(fù)。
前5個月全國土地購置面積、成交額同比下降
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月全國房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，土地購置面積同比下降45.7%；土地成交額1389億元，同比下降28.1%；項目新開工降幅進(jìn)一步擴(kuò)大到-30.6%。
與此同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下2020年4月以來新低，為5.21萬億元，同比下降4.0%，增速連續(xù)2個月負(fù)增長。
對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，從供給端來看，房企目前的積極性不高，存在一定的壓力。今年1-5月的土地購置、施工面積、新開工面積、竣工面積均呈現(xiàn)不同幅度的下滑，可見當(dāng)下房企補(bǔ)庫存的動力不足。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，在房地產(chǎn)市場恢復(fù)不及預(yù)期、企業(yè)資金面改善不明顯等因素的影響下，土地市場表現(xiàn)仍偏弱。
而在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來，今年1-5月土地購置面積的下降除了受到調(diào)控政策及行業(yè)趨勢的影響以外，還受到疫情、集中供地推遲等眾多因素的綜合影響。
“雖然房企土地購置面積同比增速屬于歷史冰點數(shù)據(jù)，但從單月來看，今年5月房企購地面積數(shù)據(jù)相比4月所有增長，說明當(dāng)前土地市場也正努力走出低點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說。
值得關(guān)注的是，5月，重點城市集中土拍，廣州、蘇州等多個城市首輪集中土拍收官，廈門、福州及北京也相繼開啟第二輪集中土拍。在此影響下，全國土地市場成交規(guī)模環(huán)比上升，但從同比來看，仍顯著不及去年同期。
土地溢價走低，底價成交成主流
從5月土地市場來看，土地底價成交成為各城市的主旋律。以5月成交總價前10地塊來看，10宗地塊中僅有蘇州園區(qū)湖東CBD的純宅地溢價成交，其余地塊全部底價出讓。
此外，樓面價和溢價率也是衡量土地市場熱度的指標(biāo)之一。據(jù)中指研究數(shù)據(jù)顯示，5月，全國300個城市土地成交樓面均價為6891元/平方米，環(huán)比下跌3.48%，同比下跌16.46%。
另據(jù)同策研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月，一線城市宅地成交溢價率下降至3.23%；二線城市宅地成交溢價率下降至2.75%；三、四、五線城市溢價微降至3.54%。從溢價率來看，一線城市溢價率大幅下降，廣州和北京土拍的多數(shù)地塊由國企、央企以底價獲得。除蘇州外，絕大多數(shù)二線城市的土拍市場出現(xiàn)下行，多宗地塊遭遇流拍。相比之下，三、四、五線城市溢價率則保持平穩(wěn)的趨勢，土地市場緩慢回暖。
從土地流拍情況來看，5月重點監(jiān)測城市的流拍率較4月出現(xiàn)上升。對此，克而瑞分析認(rèn)為，集中土拍的二線城市仍是5月流拍主力，濟(jì)南、南昌、成都等城市均有土地流拍。尤其是濟(jì)南，雖然保證金下調(diào)至20%，延長了土地價款付款周期，地方城投也托底了較多地塊，但主城區(qū)出讓的30宗涉宅用地中，最終只成交了16宗，其余地塊均為提前撤牌或流拍。未在集中土拍之列的部分城市也出現(xiàn)了撤牌或流拍，比如南昌，原計劃于5月內(nèi)成交的26宗地塊中，最終只成交17宗地塊，超過三成的地塊遭遇撤牌。
民企入場，土地市場或?qū)⑿》鶑?fù)蘇
從各個重點城市拿地金額前10房企來看，央企、國企仍是主力。綠城中國、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國性龍頭企業(yè)仍在多個重點城市廣泛布局，央企、國企參與熱度較高，重點城市拿地金額前10房企中有半數(shù)以上為央企、國企，這與穩(wěn)健型國企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。
值得關(guān)注的是，目前，民營房企在拿地上表現(xiàn)較前期有所提升。其中，在北京第二批集中供地中，有龍湖及懋源兩家民企拿地。而在廣州的首輪集中供地中，沉寂多時的民企也再次出場，其中大華集團(tuán)和蘭園控股分別拿下1宗地塊，而競爭最為激烈的白云地塊也有民企出價，顯示出民企投資的信心正在緩慢恢復(fù)。
綜合來看，盡管多個城市相繼放松調(diào)控，降低土地出讓門檻，放松住宅開發(fā)中的資金監(jiān)管，民企融資端也有所回暖。但是因樓市成交尚未恢復(fù)，大部分企業(yè)流動性仍舊吃緊，在消費者信心回暖信號尚未明確的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。因此，克而瑞分析認(rèn)為，重點城市集中土拍熱度也因此普遍維持在較低水平。在接下來的第二、三輪土拍中，政策面仍需進(jìn)一步引導(dǎo)行業(yè)信心恢復(fù)
從短期來看，陳文靜表示，隨著熱點城市的房地產(chǎn)市場活躍度提升，房企對這部分城市的開工和投資意愿或逐漸好轉(zhuǎn)，進(jìn)而帶動全國供給端逐漸修復(fù)。但在償債壓力下，企業(yè)資金面未明顯改善，仍將影響拿地、新開工和投資力度。
“隨著這一輪房屋銷售市場的刺激，以及購地市場營商環(huán)境的優(yōu)化，土地市場后續(xù)有小幅復(fù)蘇的可能。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。
對于土地市場的走勢，宋紅衛(wèi)表示，6月，隨著全國疫情基本得到控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的節(jié)奏加快，各地土拍節(jié)奏也在加快，比如上海在6月1日開啟首輪土拍，斬獲835億元。6月還有多個城市開啟了第二輪集中土拍。而土拍市場逐步恢復(fù)，將會進(jìn)一步改善房地產(chǎn)投資的指標(biāo)。
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