5月，有可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022年最關(guān)鍵的一個(gè)月份。
當(dāng)月，各地的穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái)，不斷給市場(chǎng)注入信心。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月以來(lái)已有超過(guò)60個(gè)城市推出穩(wěn)樓市政策，以提高公積金貸款額度和降低首付比例為主。這也使得今年出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市超過(guò)150個(gè)，且對(duì)一二三四線城市均有覆蓋。
與此同時(shí)，首套房貸利率優(yōu)惠和5年期LPR下調(diào)，使得政策端對(duì)樓市調(diào)整達(dá)到了新高度。信貸政策的這兩處調(diào)整，也被認(rèn)為是今年最重要的利好。
沉寂多時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在政策推動(dòng)下悄然蓄力。根據(jù)數(shù)據(jù)，5月中上旬，全國(guó)100個(gè)城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲，預(yù)計(jì)全月將有9%的環(huán)比增幅。此前的4月，全國(guó)商品房銷售規(guī)模下降同比超過(guò)四成。因此，若該趨勢(shì)最終確立，或?qū)⒁馕吨鴺鞘姓竭M(jìn)入恢復(fù)通道。
但一些不確定因素的存在，使得從業(yè)者們?nèi)匀徊桓疫^(guò)度樂(lè)觀。疫情的反復(fù)阻斷了部分城市的交易行為，因收入預(yù)期的不確定，一些購(gòu)房者的支付能力也受到了影響。
多重因素影響下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能否真正走上復(fù)蘇之路？
“應(yīng)出盡出”
今年以來(lái)，在支持合理購(gòu)房需求、維持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的思路下，全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)了“地方版”穩(wěn)樓市政策，內(nèi)容涉及調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多胎家庭購(gòu)房、為房企提供資金支持等方面。這些政策得到了監(jiān)管部門的認(rèn)可和鼓勵(lì)。4月29日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策。
進(jìn)入5月，穩(wěn)樓市政策爆發(fā)式出臺(tái)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月23日，5月已有超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策，這也使得今年出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的城市超過(guò)了150個(gè)。其中，成都、杭州、武漢、太原、濟(jì)南等一批省會(huì)城市出臺(tái)新政，對(duì)合理需求給予較大力度的支持，掀起了地方政府穩(wěn)樓市的新熱潮。
“5月，各地出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的節(jié)奏明顯加快、力度明顯增強(qiáng)，一些重點(diǎn)城市更是如此。”嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，5月可能成為政策出臺(tái)最密集的月份。
在此期間，信貸政策也迎來(lái)重大利好。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文指出，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率最多可下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。5月20日，央行發(fā)布最新一期LPR利率，5年期LPR從4.6%下降至4.45%，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。
這兩項(xiàng)政策疊加，使得首套房和二套房的最低貸款利率分別達(dá)到4.25%和5.05%，在一定程度上減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，由于不少城市取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，使得這一調(diào)整還將惠及一批改善性需求。
中泰證券認(rèn)為，與地方性施策相比，自上而下的全國(guó)性信貸政策調(diào)整釋放了更為積極的信號(hào)，體現(xiàn)出對(duì)剛需和改善性需求的支持。
5月，房企融資繼續(xù)破冰。5月中旬，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，發(fā)行人民幣公司債券。旭輝、新城也獲得信用保護(hù)工具支持，并將發(fā)行融資產(chǎn)品。這種示范效應(yīng)讓很多人相信，民營(yíng)企業(yè)有望享受到更加友好的融資環(huán)境。
北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期，高層在穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì)上強(qiáng)調(diào)，“看的準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出”。從房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)作來(lái)看，正在努力做到政策的“應(yīng)出盡出”。
回溫的信號(hào)？
在調(diào)控政策帶來(lái)的心理預(yù)期和實(shí)際影響下，市場(chǎng)端也在出現(xiàn)積極的變化。
根據(jù)數(shù)據(jù)，5月中上旬，全國(guó)100個(gè)城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上漲。按照現(xiàn)有的交易規(guī)模，預(yù)計(jì)5月全月的銷售規(guī)模將有9%的環(huán)比增幅。
其中，5月一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積預(yù)測(cè)值分別為162萬(wàn)平方米、952萬(wàn)平方米和850萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅預(yù)測(cè)為-1%、9%和10%。
但上述機(jī)構(gòu)同時(shí)指出，實(shí)際情況可能要好于預(yù)測(cè)值。“房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好發(fā)展，結(jié)合央行房貸利率下限下調(diào)等政策，5月份下旬?dāng)?shù)據(jù)將有進(jìn)一步改善的可能，這可以助力5月全月成交數(shù)據(jù)的改善。”
在此之前，房地產(chǎn)交易規(guī)模已經(jīng)降至近5年同期的最低水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-4月，全國(guó)商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；商品房銷售額37789億元，下降29.5%。其中，4月單月的環(huán)比降幅分別達(dá)到43.1%和42.7%，同比降幅為40.0%和46.6%。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若5月的新房交易規(guī)模能夠如預(yù)期般回溫，市場(chǎng)就有望進(jìn)入升溫通道。當(dāng)前的交易規(guī)模雖然不及去年同期，但仍不失為一種積極的信號(hào)。
目前來(lái)看，政策已經(jīng)在局部區(qū)域收到效果。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，此前已經(jīng)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策的蘇州、東莞等城市，市場(chǎng)活躍度有所提升。預(yù)計(jì)到5月底6月初，核心城市市場(chǎng)有望企穩(wěn)。
最大的不確定性仍然來(lái)自于新冠疫情。分析人士認(rèn)為，若散發(fā)疫情持續(xù)好轉(zhuǎn)，則樓市的回溫局面有望保持。但對(duì)于不少購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，疫情對(duì)收入和購(gòu)買力產(chǎn)生的影響仍然有待進(jìn)一步評(píng)估。
前述房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，受疫情影響，公司重點(diǎn)布局的“長(zhǎng)三角”區(qū)域和部分西部城市，銷售已經(jīng)出現(xiàn)下滑。且這些區(qū)域的銷售何時(shí)能夠恢復(fù)，以及能在多大程度上恢復(fù)，目前尚難判斷。
該人士表示，隨著多地出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，公司已部署了相關(guān)的促銷方案，希望能對(duì)銷售有所促進(jìn)。同時(shí)，各區(qū)域公司也準(zhǔn)備了一套線上營(yíng)銷方案，以應(yīng)對(duì)疫情有可能帶來(lái)的變化。
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