中國人民銀行、銀保監(jiān)會15日發(fā)布通知，調(diào)整差別化住房信貸政策，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。
這意味著什么？房地產(chǎn)市場能否“暖起來”？
首套房利率下限降至4.4%
中國的房貸利率參考5年期以上LPR。今年4月20日發(fā)布的5年期以上LPR利率為4.6%，按照此番政策減20個基點后，首套房利率下限降至4.4%。同時，政策要求二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即：二套房貸利率仍執(zhí)行5.2%(LPR+60個基點)的下限標準。
首套房利率下調(diào)，將減輕剛需購房者的成本負擔(dān)。據(jù)專家測算，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。
按貸款金額50萬元(人民幣，下同)、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。
并非直接“降息”
需要注意的是，這并非直接降息。此次下調(diào)的是首套房的商貸利率下限，也就是給予地方更多的調(diào)控自主權(quán)。
中國的個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用全國、城市、銀行三層的定價機制。據(jù)央行此前介紹，以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策。
一些地方往往會根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況，在全國利率下限的基礎(chǔ)上加點，因此，大多數(shù)城市的首套房貸利率報價，是高于5年期以上LPR的。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2022年4月，103個城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。其中，蘇州、南通首套主流利率降至4.6%的全國下限。
這意味著此番新政發(fā)布之后，在蘇州、南通等城市購買首套自住房有望“一步到位”，房貸利率降至4.4%。而房貸利率尚未降至全國下限的城市居民，則暫時無法享受到“降息”帶來的成本下降。
有助于提升市場信心
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進一步打開，預(yù)計各地將結(jié)合地方實際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，4月以來政策優(yōu)化的節(jié)奏和力度均有所加大，但部分地區(qū)疫情反復(fù)，短期政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。陳文靜表示，本次全國統(tǒng)一下調(diào)首套房房貸利率下限，對當(dāng)前的市場預(yù)期將起到積極作用，亦將對市場產(chǎn)生實質(zhì)性利好。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也表示，當(dāng)前多地疫情反復(fù)沖擊各行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場信心不足，居民購買能力下降。本次央行實質(zhì)性的信貸寬松政策一方面降低了居民購房門檻，另一方面也提振了市場信心。
守住“房住不炒”底線
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，值得注意的是，此次政策僅下調(diào)首套房的利率下限，二套房未做調(diào)整。這是因為政策導(dǎo)向依然未變，不希望房地產(chǎn)吸納社會過多的資金，也不希望社會資金過快流入樓市，這彰顯了房住不炒的根本原則。同時也釋放出一個信號，即：金融紓困政策是差別化的、有底線的，其目的是為了穩(wěn)定市場，而非重新刺激樓市。(完)
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