3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。初春時節(jié)，樓市的春意在一二三線城市，邁出了不同的節(jié)奏。
不對稱的復(fù)蘇
“2月份一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比持平或下降。”根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，2月房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)不對稱復(fù)蘇的格局。
從新房數(shù)據(jù)看，2月一線城市新房價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。二線城市新房價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，三線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
“當(dāng)前房價指數(shù)的信號和走勢是明確的，環(huán)比數(shù)據(jù)總體上在漲跌幅區(qū)間‘掙扎’，即政策面持續(xù)改善，但房價指數(shù)要快速回正略有阻力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為。
一線城市價格修復(fù)超過了二三線城市，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，根本原因還是一線城市住房需求相對充足，信貸支持下市場預(yù)期修復(fù)較快；而二三線城市購房需求相對不足，同時多數(shù)三線城市庫存壓力較大，市場預(yù)期修復(fù)較慢。
壓力在三四線城市體現(xiàn)得愈發(fā)明顯。“三四線城市出現(xiàn)了一個非常不好的信號，即2016年4月份以來首次出現(xiàn)了同比下跌。71個月以來三四線城市首次出現(xiàn)房價同比下跌，說明市場存在疲軟和下行的地方。”嚴(yán)躍進說。
2022年2月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)
二手房市場承壓
再看二手房市場，一線城市二手房價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.4個百分點，其中北京、上海和廣州分別上漲0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。二線城市則環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。
和新房相似的是，2月70城二手住宅銷售價格指數(shù)同比漲幅為-0.3%。 “受二手房連續(xù)6個月的環(huán)比下跌影響，同比漲幅也撐不住了，首次出現(xiàn)了由漲轉(zhuǎn)跌的態(tài)勢，進一步說明二手房下行的壓力較大。”嚴(yán)躍進指出，這也是2015年10月份以來二手房價格指數(shù)同比首現(xiàn)下跌態(tài)勢，即77個月以來首次下跌，市場壓力確實比較大。
“對于北京和上海來說，潛在的購房需求很強，新房方面認(rèn)購依然略有困難，部分購房需求會進入到二手房市場上。”基于此，二手房市場同樣呈現(xiàn)了比較明顯的分化現(xiàn)象，即大城市二手房市場相對強勢，而很多三四線城市總體比較疲軟。
嚴(yán)躍進預(yù)計，后續(xù)二手房市場會有幾個方面的政策明顯加快推出：首先，二手房參考價的推進工作會暫緩，部分反而會有所松綁，以減少房東顧慮加快房屋流通；其次，二手房的信貸方面會加快推進和鼓勵，包括公積金方面的政策也會跟進；最后，二手房的個稅等政策也會優(yōu)化，總體上以降低交易成本為主。
2022年2月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)。截圖自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)
預(yù)計后續(xù)釋放更多精準(zhǔn)調(diào)控
“雖然今年以來降首付、降低落戶門檻、發(fā)放購房補貼等政策主要集中在二三線城市，但當(dāng)前的政策尚未有效激發(fā)住房需求釋放，市場對政策的響應(yīng)力度不夠。”許小樂預(yù)計，預(yù)計年內(nèi)會有更多的城市因城施策，支持性政策進一步傳導(dǎo)并生效，將支撐市場修復(fù)。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月雖然是春節(jié)月，但依然全國有多城市發(fā)布了不同內(nèi)容的35次房地產(chǎn)調(diào)控政策。疊加1月份的66次，年內(nèi)累積房地產(chǎn)政策全國次數(shù)已經(jīng)高達101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)紀(jì)錄。
與2021年開年1-2月房地產(chǎn)調(diào)控全面收緊相比，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松跡象。許小樂介紹，以3月1日鄭州出臺“鄭十九條”為例，政策支持力度大、覆蓋面廣，市場響應(yīng)積極，3月周度成交和帶看量已經(jīng)恢復(fù)至去年5-6月的水平，與去年12月周均(去年下半年成交高位)相比，3月前兩周周均帶看量提升38%，成交增幅增長70%。
“隨著影響最近房地產(chǎn)市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年3-4月有望逐漸企穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一二線城市將會率先走出低迷。
許小樂同時提醒，需求端信心尚未完全恢復(fù)，2月新增居民中長期貸款轉(zhuǎn)負(fù)即為印證。同時，3月以來部分城市疫情反復(fù)，也給市場帶來不確定性，后續(xù)繼續(xù)精準(zhǔn)引導(dǎo)合理住房需求的釋放至關(guān)重要。
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