近日，國務(wù)院新聞辦公室舉行促進經(jīng)濟金融良性循環(huán)和高質(zhì)量發(fā)展新聞發(fā)布會。中國建設(shè)銀行董事長田國立在會上表示，買房能升值的時代已經(jīng)過去，隨著中國市場成熟化，依靠租賃的時代很快就會到來。

從“要買房到建行”到“要租房到建行”；從“租購并舉”到加快發(fā)展長租房市場；從金融機構(gòu)到房地產(chǎn)企業(yè)，從購房者到租房人群，房地產(chǎn)行業(yè)各利益相關(guān)方正迎來一場深刻的思想變革與洗禮。

土拍預(yù)冷銷售下行 利益相關(guān)方各奔東西

1月17日，國家統(tǒng)計局官網(wǎng)公布了2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況、商品房銷售和待售情況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況。數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.4%；全國商品房銷售額18.193萬億元，同比增長4.8%。

事實上，從單月數(shù)據(jù)來看，從2021年3月開始，商品房銷售額和銷售面積已經(jīng)由漲轉(zhuǎn)跌，直至12月已經(jīng)連續(xù)10個月呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。其中，2021年1-2月開發(fā)投資同比增長高達38.3%。

銷售額和銷售面積的下滑也影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的土拍熱情。2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，比上年增長2.8%。

具體來看，多城2021年的三輪集中供地均呈現(xiàn)冰火兩重天的局面。一方面，在2021年的首輪集中供地中，重慶、杭州、廈門、深圳等多個城市平均土地溢價率超過20%，其中，重慶整體溢價率達43%，位列集中供地22城溢價率之首。另一方面，僅僅過了5個月，第二輪供地土拍市場熱度驟降，底價成交成為常態(tài)，22城平均溢價率僅4%，其中超8成城市溢價率較第一輪大幅下降，其中，重慶最高溢價率僅0.43%，整體溢價率僅0.02%，土拍中大量土地流標(biāo)或者底價成交。第三輪集中供地雖然部分條件“適度松綁”，多個城市也不同程度地調(diào)低了土拍門檻，但土地市場整體溢價率相對不高，競爭也不激烈。

土拍預(yù)冷、銷售下行，疊加復(fù)雜的內(nèi)外部發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)各利益相關(guān)方開始相背而行。

2021年以來，各大銀行紛紛收緊房地產(chǎn)貸款并調(diào)整房貸政策，越來越多的房產(chǎn)買家難以從銀行獲得房屋貸款，對房地產(chǎn)銷售、回款以及二手房市場產(chǎn)生不小的影響，部分房企現(xiàn)金流告急并陷入流動性危機。

隨著房地產(chǎn)市場成交的預(yù)冷以及房地產(chǎn)調(diào)控政策作用凸顯，房價上漲勢頭被遏制，部分城市房價開始緩慢下行，潛在購房者觀望情緒漸濃，購房熱情和急迫感大幅減退，加劇了房地產(chǎn)庫存的去化難度。

受限于房地產(chǎn)調(diào)控政策、銀行貸款政策調(diào)整以及購房者觀望情緒漸濃等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與去化壓力劇增，回款與償債壓力凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)促銷、打折銷售成為常態(tài)，并進一步影響到土拍市場的景氣度與房地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)的進行。

多方因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向逐步轉(zhuǎn)向，曾經(jīng)飽受詬病的高周轉(zhuǎn)模式正成為過去式，房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)新動能正不斷孕育成熟。

超前布局優(yōu)勢凸顯 房地產(chǎn)行業(yè)培育新動能

隨著城市開發(fā)的深入，新房市場空間漸小，存量房將成為居住領(lǐng)域主要的供應(yīng)來源。近年來，在多種因素影響下，越來越多房企紛紛涉足不動產(chǎn)運營、長租公寓等領(lǐng)域。

2014年6月，《人民日報》轉(zhuǎn)載萬科集團總裁郁亮的文章《樓市進入白銀時代》，引發(fā)行業(yè)熱議。同年，萬科開始率先試水長租公寓領(lǐng)域。2014年11月，萬科正式進入租賃住宅領(lǐng)域，并于同月接手首個項目泊寓·萬匯樓。2015年，萬科單獨成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長租公寓，并開始在幾個重點城市進行嘗試。2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，制作統(tǒng)一的管理平臺以統(tǒng)籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務(wù)結(jié)算等，并統(tǒng)一為“泊寓”品牌。

2月23日，微信公眾號“在泊寓”發(fā)布泊寓2021年度成長報告。數(shù)據(jù)顯示，萬科旗下青年公寓品牌“泊寓”已布局全國33座城市、管理超400個門店，開業(yè)房源共計超16萬間，平均出租率95%，累計為2944位資產(chǎn)方提供資產(chǎn)管理服務(wù)，成為中國規(guī)模最大的集中式長租公寓品牌。

萬科之外，2017年3月，龍湖旗下冠寓邁出實質(zhì)性的步伐，首次落地成都金楠天街店、時代天街店項目。截至2021年6月，龍湖冠寓已布局包括北京、上海、深圳、廣州等在內(nèi)的全國30余個高量級城市，開業(yè)房源共計9.4萬間，長期保持行業(yè)規(guī)模前三的位置，期末出租率達94.1%，大于6個月房源出租率達95.5%。

此外，保利、遠洋、綠城、陽光城、金地、旭輝、越秀、中駿、上坤、方圓、南都物業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)公司也紛紛布局長租公寓。但相對于長租公寓先行者及行業(yè)頭部品牌，后起之秀的規(guī)模與業(yè)務(wù)布局相對有限，影響力與房源數(shù)量也略顯不足。

除了長租公寓外，房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)在商業(yè)運營、物業(yè)管理、文旅、養(yǎng)老等領(lǐng)域頻頻落子。但除了物業(yè)管理、商業(yè)運管、長租公寓等少數(shù)領(lǐng)域已經(jīng)探索出較為成熟的商業(yè)模式并實現(xiàn)盈利外，大部分領(lǐng)域仍處于持續(xù)投入階段或虧損階段。長期來看，房企只有在充足的人才儲備、強大的資金支持以及相關(guān)領(lǐng)域豐富經(jīng)驗的支撐下，才有可能從多元化經(jīng)營中獲益。

在政策的引導(dǎo)與市場的演化過程中，長租公寓，正逐步脫穎而出。但長租公寓固有的重資產(chǎn)運營、回報周期長的特點以及對區(qū)位因素的高度依賴，使得品牌房企長租公寓租金長期居高不下，中小企業(yè)也因為缺乏資金來源難以持續(xù)投入，長租房市場競爭并不充分。此外，退出渠道單一、租購不同權(quán)、供給有限等問題，也持續(xù)困擾并牽動著長租房市場各參與主體的神經(jīng)。

左手政策右手資金 租購并舉迎來新機遇

2021年7月2日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設(shè)計，體現(xiàn)出國家對于保障性租賃住房的重視程度。

2022年政府工作報告指出，加快發(fā)展長租房市場。而在此之前，繼2月8日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》后，2月27日，銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房市場發(fā)展的指導(dǎo)意見》，進一步加強對保障性租賃住房建設(shè)運營的金融支持。

更值得注意的是，2021年6月21日，首批9個基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目順利上市，共募集資金314億元，項目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流、污水處理等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補短板領(lǐng)域。產(chǎn)品上市以來，總體運行平穩(wěn)，符合試點預(yù)期，取得好的開端。試點項目的成功落地，標(biāo)志著我國公募REITs市場建設(shè)邁出關(guān)鍵一步。

這也是自2008年12月國務(wù)院常務(wù)會議研究確定九條金融促進經(jīng)濟發(fā)展的政策措施并明確房地產(chǎn)信托投資基金（REITs)作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)以來，REITs產(chǎn)品在市場建設(shè)方面邁出的關(guān)鍵一步。這也意味著，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型不動產(chǎn)運營、大力發(fā)展長租房產(chǎn)品正迎來全新的機遇。

此外，國有大型商業(yè)銀行的入局，也為租賃市場的規(guī)范發(fā)展注入全新的動力。

公開資料顯示，依托多年積累建成的“新一代”核心系統(tǒng)技術(shù)優(yōu)勢，建設(shè)銀行著力打造住房租賃服務(wù)平臺系統(tǒng)。在總、分、支行三級聯(lián)動配合下，建設(shè)銀行率先搭建了能夠精準(zhǔn)匹配地方政府和市場監(jiān)管運營需求的住房租賃監(jiān)管及交易服務(wù)平臺。該平臺立足“全平臺支撐、全鏈條服務(wù)和全產(chǎn)品配套”的三大定位，將為試點城市住房租賃市場提供綜合解決方案。

據(jù)悉，該平臺具有很強的開放性和共享性，支持對政府、房東、租客、經(jīng)紀(jì)人、租賃企業(yè)、城市運營、平臺運營、銀行等監(jiān)管和所有交易服務(wù)主體的功能和接口開放。為確保平臺提供房源的真實性，企業(yè)房源均由建設(shè)銀行與知名品牌公寓租賃企業(yè)共同運營，所有房源信息都經(jīng)過核實后發(fā)布；個人房東房源信息均需經(jīng)過在線核真、實地核實、后臺審核才能發(fā)布。

助力推動租購并舉政策落實，建設(shè)銀行不僅致力于做市場的推動者和建設(shè)者，同時注重長租文化的引領(lǐng)和培育，積極倡導(dǎo)“房子是用來住的 租挺好”、“長租即長住 長住即安家”的住房新理念，讓租房成為享受美好生活新的選擇。為了推動這一理念，建設(shè)銀行著力打造“CCB建融家園”品牌社區(qū)，建設(shè)住房租賃金融中心，并設(shè)立專門子公司負責(zé)租賃管理、批量小區(qū)品牌化管理，保證房源穩(wěn)定長租，提高房源品質(zhì)，提升租戶幸福指數(shù)。

在剛剛結(jié)束的全國兩會上，多位代表和委員聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域建言獻策，主要圍繞預(yù)售制、租購?fù)瑱?quán)、綠色低碳建筑等方面，提交了相關(guān)書面建議和議案提案。全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，要確保購房者和租房者享受同等的權(quán)利，逐漸推進租賃的基本公共服務(wù)均等化。此外，設(shè)置專業(yè)高效的租務(wù)法庭，設(shè)計專門處理租房糾紛的多元化糾紛解決機制。全國政協(xié)委員莫天全也建議，大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房，推動租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

隨著融資、稅收、租購?fù)瑱?quán)等各項利好政策的推進、實施與落地，以及保障性租賃住房的持續(xù)建設(shè)、長租公寓逐步邁入精細化運營階段，在“讓全體人民住有所居”這一莊嚴(yán)承諾的感召下，租購并舉正迎來全新的發(fā)展機遇。