有市場消息稱，近日相關部門下發(fā)了關于全國性的城市商品房預售資金監(jiān)管相關意見。文件明確預售資金監(jiān)管額度由市、縣級住房城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金，達到監(jiān)管額度之后的剩余資金可以由房企提取使用。業(yè)內(nèi)人士公認，若新規(guī)發(fā)布，預計部分地區(qū)執(zhí)行過嚴的情況將會有所改善，有助于緩解房企的資金壓力。
房企有望獲更多流動性
2月10日，據(jù)媒體報道，近日相關部門下發(fā)了關于全國性的城市商品房預售資金監(jiān)管的相關意見。
據(jù)悉，該份文件明確，項目預售款包括定金、首付款、購房款等，均需全部存入預售資金監(jiān)管賬戶，確保?？顚Ｓ糜陧椖拷ㄔO、施工款等相關支出；對于預售款的撥付進度，文件明確要根據(jù)工程建設進度來進行，具體由住房城鄉(xiāng)建設部門確定。同時，新文件要求加強信息共享，商業(yè)銀行按照三方監(jiān)管協(xié)議加強賬戶監(jiān)測，定期和住建部門做好對賬。
在此之前，1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，“商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，同時“省、自治區(qū)建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細則。”
一直以來，各地對于預售資金的監(jiān)管基本上遵循“一城一策”的思路。由于缺乏統(tǒng)一規(guī)定，部分城市的預售資金監(jiān)管存在政策不明確、提取基數(shù)和提取比例過高、提取節(jié)奏不合理等問題。尤其是2021年下半年以來，因房企資金鏈緊張而引起的在建房屋爛尾事件不斷出現(xiàn)，使得以“保交付”為核心的預售資金監(jiān)管趨嚴，部分城市出現(xiàn)矯枉過正的現(xiàn)象。
業(yè)內(nèi)人士公認，對比1994年發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》中的相關規(guī)定，新文件最大不同之處在于明確對預售資金的規(guī)定進行了全國統(tǒng)一，今后預計部分地區(qū)執(zhí)行過嚴的情況將會有所改善，釋放出部分資金。同時，新規(guī)定也有利于改善此前各地監(jiān)管部門對于監(jiān)管賬戶監(jiān)管責任不清的問題，督促市、縣級住房城鄉(xiāng)建設部門履行預售資金的監(jiān)管職責。
浙商地產(chǎn)研報指出，若消息屬實，認為預售資金監(jiān)管進行全國規(guī)范化后，部分地區(qū)執(zhí)行過嚴的情況將會有所改善；預售資金監(jiān)管規(guī)范化將有助于緩解房企短期資金問題，有助于房企資金排布，增強房企的經(jīng)營穩(wěn)健性。
平安證券認為，2021Q3以來部分房企信用事件頻發(fā)，多地政府出于“保交付、防爛尾”收緊預售資金監(jiān)管，進一步加劇行業(yè)流動性壓力，但近期煙臺下調(diào)守信房企商品房預售監(jiān)管資金留存比例3-5pct，已現(xiàn)松綁信號。“此次意見對預售資金進行全國統(tǒng)一規(guī)定，亦有利于規(guī)范預售資金使用，夯實地方相關部門監(jiān)管責任。”平安證券指出。
值得一提的是，去年底，成都、北京等地已對商品房預售資金監(jiān)管政策進行了優(yōu)化。例如，2021年11月4日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部（北京）發(fā)布的《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂）公開征求意見稿就顯示，要確保預售資金“管好不管死”。
部分房企資金壓力猶存
近期，從并購貸不計入“三條紅線”、《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》、到預售資金監(jiān)管的靈活調(diào)整，政策端“暖風頻吹”。
2月8日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂對此分析指出，此次《通知》明確要求銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對保障性租賃住房的金融支持力度，將打通銀行業(yè)金融機構(gòu)的融資渠道，保障性租賃住房融資渠道再次拓寬。
1月8日，有媒體發(fā)文稱，目前銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入‘三條紅線’相關指標。而去年12月，央行、銀保監(jiān)會還出臺《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。
不過，平安證券仍謹慎指出，盡管信貸端持續(xù)轉(zhuǎn)暖，多地政府亦出臺偏松政策，但金融機構(gòu)及購房者信心仍不足。目前，行業(yè)現(xiàn)金流未見明顯改善，疊加上半年海外債到期高峰，部分房企資金壓力猶存。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星透露，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降。行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點，開年行業(yè)融資并未出現(xiàn)明顯放松跡象。
“站在當前時點，金融機構(gòu)、購房者信心不足，信心重塑仍是打破困境關鍵，政策端仍需加大力度，為市場注入信心。”平安證券研報強調(diào)。
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