去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，從擔(dān)心房?jī)r(jià)過(guò)快上漲引發(fā)負(fù)面效應(yīng)，到土拍、新房銷售雙雙下滑，房企在各大城市頻頻降價(jià)促銷保資金回流，可以說(shuō)急轉(zhuǎn)直下。

最近公布的一組數(shù)據(jù)備受關(guān)注：1月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低近40%，較2021年月均水平降低43%。剛剛過(guò)去的春節(jié)假期，以往的銷售旺季，今年反映的成交也是相當(dāng)平淡，足見房地產(chǎn)市場(chǎng)之冷清。

樓市遇冷的原因很多，包括行業(yè)本身的周期性等，但這一次明顯有獨(dú)特之處，就是不少房企在政策壓力下做出了諸多迫不得已之舉：大幅降價(jià)促銷只求回款。去年國(guó)慶假期以來(lái)，包括武漢、鄭州、南昌、太原、沈陽(yáng)等省會(huì)城市紛紛出現(xiàn)大量的樓盤促銷，降價(jià)幅度多則20%以上，如沈陽(yáng)某樓盤春節(jié)前由備案價(jià)11300元降至8300元出售被前一期購(gòu)房者舉報(bào)一事，上了熱搜。

房企密集大幅度降價(jià)，直接影響了潛在購(gòu)房者的預(yù)期，因?yàn)槿诵云?ldquo;追漲殺跌”，一旦對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期扭轉(zhuǎn)，即便是剛需購(gòu)房人群也多會(huì)選擇等一等。所以，即便節(jié)前國(guó)家發(fā)改委和住建部紛紛發(fā)文表示支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，但春節(jié)期間的樓市并沒有好轉(zhuǎn)，居民返鄉(xiāng)置業(yè)熱情明顯偏低。

房企為何會(huì)選擇大幅降價(jià)，甚至出現(xiàn)中南建設(shè)(000961)在蘇州的項(xiàng)目“保本出”甚至“虧本出”（拿地價(jià)1.58萬(wàn)元/平，精裝修出售均價(jià)1.7萬(wàn)元）等現(xiàn)象，原因是回款緩解迫在眉睫的流動(dòng)性問題，優(yōu)先度大于一切。而這背后是監(jiān)管層此前密集出臺(tái)對(duì)房企的融資等限制政策，包括“三道紅線”、貸款集中度管理、資金監(jiān)管新政，等等。

上述監(jiān)管政策的初衷是全面落實(shí)“房住不炒”，應(yīng)對(duì)此前房?jī)r(jià)在疫情后出現(xiàn)大面積上漲。不過(guò)在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)了過(guò)激過(guò)頭現(xiàn)象，且沒有隨著情勢(shì)的變化適時(shí)調(diào)整，在有的地方、有的銀行變成了“一刀切”，不僅合理的開工項(xiàng)目得不到開發(fā)貸款的支持，剛需合理的按揭貸款需求也未充分滿足。導(dǎo)致以民企地產(chǎn)為主的部分房企出現(xiàn)連鎖反應(yīng)：美元債普遍逾期、商票等不能及時(shí)兌付引發(fā)項(xiàng)目停工，然后大幅促銷求回款，少拿地甚至不拿地。

這些現(xiàn)象也引發(fā)了決策層的關(guān)注，去年底開始陸續(xù)出臺(tái)了糾偏政策，包括加快房貸放款進(jìn)度，降低房貸利息等；年初又出臺(tái)了承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)，8日央行和銀保監(jiān)會(huì)又明確，保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

需要指出的是，上述政策只是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情勢(shì)的適時(shí)優(yōu)化，并非所謂的“救”樓市，更非違背“房住不炒”原則。如國(guó)家發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人去年底所言，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，仍需通過(guò)滿足居民合理住房需求，讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要支撐。而且，土地出讓金作為政府重要收入來(lái)源，作用重大，雖然去年全年仍保持微增，但10月開始同比下降13.1%，今年形勢(shì)不甚樂觀。

如今房地產(chǎn)行業(yè)情勢(shì)已變，需要政策盡快調(diào)整應(yīng)對(duì)。因此，監(jiān)管層務(wù)必展開充分調(diào)研，掌握目前大批量房企遇困的原因，適時(shí)糾偏一些不再適合的政策，如房貸利息仍偏高、預(yù)售資金監(jiān)管是否過(guò)嚴(yán)等，旨在滿足房企合理需求，讓房企能盡快解決好目前的困境，避免連鎖反應(yīng)。