即便每年的一、二月通常是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季，但2022年春節(jié)長假，廣州、深圳兩座城市的樓市表現(xiàn)還是讓從業(yè)人士感到一陣寒意。
根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)期間廣州新房共成交17套，成交面積為1770平方米，成交量同比去年春節(jié)期間下降70.69%，環(huán)比春節(jié)前一周下跌98.35%；而深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，春節(jié)假期深圳新房與二手房成交量(完成產(chǎn)權(quán)過戶)分別為0套與1套。
盡管成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)平平，但房企們?yōu)榱虽N售業(yè)績所做的努力卻也不見少。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，春節(jié)期間，廣州、深圳多數(shù)樓盤的銷售中心均正常營業(yè)，也有不少樓盤通過推出特價(jià)房等促銷活動(dòng)以吸引潛在購房者。
業(yè)界人士普遍認(rèn)為，隨著政策面逐漸穩(wěn)定，房企在銷售端也將有更多動(dòng)作。受此推動(dòng)，廣州、深圳樓市能否如期迎來小陽春？
歉收的假期
2022年春節(jié)廣州、深圳樓市的冷淡，與房企的推售節(jié)奏以及去年春節(jié)樓市表現(xiàn)較好有所關(guān)聯(lián)。
去年春節(jié)，廣州樓市正處在一輪上漲周期中，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年2月前三周，廣州一手新房成交3921套，成交面積達(dá)41.60萬平方米，創(chuàng)下近4年同期新高。而通過數(shù)據(jù)比對(duì)，2021年“春節(jié)月”樓市成色不錯(cuò)，其成交多集中在2月首周，節(jié)前成交延續(xù)年底樓市熱度，單周成交達(dá)2508套。
但今年整體上，廣州、深圳樓市的表現(xiàn)均較遜色。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，從開盤、加推來看，2022年1月廣州共計(jì)監(jiān)控到僅有20次首開、加推，不足2021年12月44次的一半，平均開盤去化率也僅有29%，低于近三個(gè)月均值7個(gè)百分點(diǎn)。
而根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2022年1月，廣州、深圳累計(jì)開盤10個(gè)，推出房源2745套，環(huán)比下降69.14%。中指數(shù)據(jù)稱，2022年1月深圳新房市場(chǎng)明顯降溫，推盤數(shù)量大幅減少，推出項(xiàng)目以剛需及改善型為主，市場(chǎng)整體去化不理想。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析稱，重點(diǎn)城市春節(jié)樓市轉(zhuǎn)弱，與供應(yīng)偏少有極大的關(guān)系。
數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，29個(gè)重點(diǎn)城市新房新增供應(yīng)面積1080萬平方米，同環(huán)比齊降，降幅分別達(dá)到了43%和58%。其中，一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比近乎“腰斬”，以深圳為例，1月份新增供應(yīng)只有12萬平方米，但成交卻達(dá)36萬平方米。
在成交不甚理想的情況下，房企們?yōu)榱朔e極去化也祭出了許多招數(shù)。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，廣州共有96盤售樓處正常營業(yè)，其中越秀、保利、萬科等企業(yè)利用線上線下多措并舉吸引客戶。
在價(jià)格方面，不少房企也在價(jià)格上有所讓步。例如，深圳近期就有新盤推出“一成首付”，位于坂田的佳兆業(yè)云望府就推出“首付55萬起”的海報(bào)，據(jù)此推算其首付優(yōu)惠可以做到分期最低1成。
不過，克而瑞也指出，多數(shù)不打烊的樓盤成交冷清，雖以節(jié)日營銷及包裝特惠房源、限時(shí)一口價(jià)等方式進(jìn)行，但促銷折扣力度有限，更多是為了能夠在假期強(qiáng)化蓄客，為即將到來的傳統(tǒng)營銷旺季沖刺業(yè)績做準(zhǔn)備。
期盼小陽春
春節(jié)假期樓市成交低迷，與當(dāng)前市場(chǎng)的大環(huán)境也不無關(guān)系。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年1月，百城新建住宅平均價(jià)格為16179元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，價(jià)格環(huán)比已現(xiàn)三連跌；百城二手住宅平均價(jià)格為15987元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比已現(xiàn)四連跌。
從龍頭房企的銷售數(shù)據(jù)來看，也可以看到市場(chǎng)下行的趨勢(shì)。
例如，2022年1月，碧桂園歸屬公司股東權(quán)益合同銷售金額約人民幣363.6億元，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約462萬平方米，據(jù)此推算，其1月份單月權(quán)益銷售金額同比減少9.8%。
萬科的跌勢(shì)則更為明顯。根據(jù)其發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年1月，其實(shí)現(xiàn)合同銷售金額356億人民幣，按年減少50.2%；合同銷售面積210.6萬平方米，減少47.2%。
不過，在金融部門頻繁發(fā)聲支持合理住房需求之下，部分城市也開始推出穩(wěn)定樓市的政策支持商品房市場(chǎng)更好地滿足購房者合理住房需求。
據(jù)中泰證券統(tǒng)計(jì)，截至1月23日，株洲、南寧、保定、玉林、馬鞍山等18個(gè)城市或市區(qū)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)支持政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購房補(bǔ)助、放寬落戶限制、下調(diào)公積金首付比例。
隨著政策的穩(wěn)定，多數(shù)從業(yè)人士對(duì)之后樓市的表現(xiàn)也有所期待，但短期來看，壓力猶存。中指研究院在一份研報(bào)中就預(yù)測(cè)，短期內(nèi)預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)出臺(tái)支持購房需求的相關(guān)政策，緩解地方樓市下行壓力。但考慮到政策作用傳導(dǎo)至市場(chǎng)的時(shí)滯效應(yīng)，觀望的市場(chǎng)情緒依然濃厚，2月份多數(shù)城市市場(chǎng)表現(xiàn)或依舊低迷。
一位廣州房企總部負(fù)責(zé)投拓的人士也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在看來，還是很難受的，整個(gè)行情不太可能一下子好起來，它有個(gè)慣性。”
李宇嘉則指出，2月底3月初，房地產(chǎn)紓困政策力度會(huì)更大，屆時(shí)推盤會(huì)獲得更大的去化和溢價(jià)收入。從趨勢(shì)來看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“見底回升”的行情，“前低后高”的走勢(shì)已經(jīng)成為共識(shí)。2022年年中前后，樓市交易量應(yīng)該會(huì)有所反彈，價(jià)格跌幅會(huì)減緩。但是，只要熱點(diǎn)城市既有的政策基調(diào)能保持住，金融層面控制資金投向，回升幅度就比較有限。
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