近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布2021年第四季度及全年報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年第四季度，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)收尾，進(jìn)一步鞏固了全年的復(fù)蘇回暖趨勢(shì)，2021年上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求反彈強(qiáng)勁，空置率有效降低，租金止跌回升，寫字樓凈吸納量創(chuàng)出新高。

凈吸納量創(chuàng)歷史新高，空置率同比環(huán)比均下降

多個(gè)報(bào)告顯示，2021年上海寫字樓市場(chǎng)逐漸走出新冠疫情的影響，需求持續(xù)釋放，多行業(yè)需求擴(kuò)張，凈吸納量超預(yù)期增長。

仲量聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年第四季度，上海全市辦公樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)37.1萬平方米，浦東、浦西的中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)空置率同比和環(huán)比均下降。

具體來看，第四季度浦東和浦西的中央商務(wù)區(qū)均無新增供應(yīng)，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率9.9%，環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)；浦西中央商務(wù)區(qū)內(nèi)核心商務(wù)區(qū)租賃強(qiáng)勁，空置率僅6%，環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。第四季度浦東非中央商務(wù)區(qū)空置率為18.4%，環(huán)比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降10.1個(gè)百分點(diǎn)；浦西非中央商務(wù)區(qū)空置率27%，環(huán)比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。

2021年全年，非中央商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)高達(dá)95.5萬平方米，不過在市場(chǎng)強(qiáng)勁的租賃勢(shì)頭支撐下，非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比仍下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)至24.9%。

凈吸納量方面，從全年來看，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年凈吸納量共計(jì)150.6萬平方米，創(chuàng)下歷史新高。其中，96萬平方米為非中央商務(wù)區(qū)新增項(xiàng)目，由于全市寫字樓需求復(fù)蘇持續(xù)，使整體空置率穩(wěn)步下降至16.5%。

行業(yè)需求上，CBRE（世邦魏理仕）的報(bào)告顯示，上海以強(qiáng)勁勢(shì)頭迎接數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以電商、社交媒體以及人工智能、大數(shù)據(jù)及金融科技等細(xì)分類別主導(dǎo)的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴隨浦東“引領(lǐng)區(qū)”政策的出臺(tái)，以融資租賃、基金、銀行、保險(xiǎn)為主的金融業(yè)升級(jí)擴(kuò)租明顯，70%選址浦東。

CBRE華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕指出，2021年更多企業(yè)有新租或擴(kuò)租的需求，搬遷擴(kuò)租需求提速釋放，貢獻(xiàn)七成全年新租活動(dòng)，其中品質(zhì)升級(jí)在優(yōu)質(zhì)供應(yīng)放量之下占比超30%。此外，世博、前灘、徐匯濱江等為代表的濱江核心發(fā)展區(qū)的成熟度加速進(jìn)化，徐匯濱江的凈吸納量將在2026年達(dá)到頂峰。

寫字樓租金五年來首次回升，綠色樓宇實(shí)現(xiàn)超20%租金溢價(jià)

甲級(jí)寫字樓需求增長以及業(yè)主對(duì)市場(chǎng)信心增強(qiáng)，推動(dòng)寫字樓租金持續(xù)上升。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2021年第四季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比小幅上漲1個(gè)百分點(diǎn)，同比增長1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中浦西中央商務(wù)區(qū)在南京西路等板塊的帶動(dòng)下，平均租金錄得9.4元每平方米每天，環(huán)比上漲1個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲3.3個(gè)百分點(diǎn)；浦東中央商務(wù)區(qū)平均租金錄得8.9元每平方米每天，環(huán)比上漲1個(gè)百分點(diǎn)，同比持平。

非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)租金同比增長6.4% ，其中前灘等板塊租金表現(xiàn)尤為搶眼，推動(dòng)浦東非中央商務(wù)區(qū)第四季度租金環(huán)比上漲5.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲13.2個(gè)百分點(diǎn)；相較而言，浦西商務(wù)區(qū)租金環(huán)比僅上漲2.8個(gè)百分點(diǎn)，同比增長3.1個(gè)百分點(diǎn)。

CBRE的報(bào)告則顯示，2021年上海寫字樓租金為五年來首次回升。

CBRE指出，受核心商務(wù)區(qū)韌性復(fù)蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動(dòng)，全年租金止跌回升，報(bào)價(jià)和有效租金較去年同期分別上調(diào)0.7%和1.2%，引領(lǐng)全國水平。隨著ESG（Environmental環(huán)境、Social社會(huì)和Governance公司治理）被廣泛關(guān)注，健康安全成為租戶長期訴求，綠色樓宇持續(xù)錄得較好租金表現(xiàn)，整體實(shí)現(xiàn)超20%的租金溢價(jià)。

未來供應(yīng)商方面，CBRE的報(bào)告顯示，縱觀2022-2026年，核心拓展區(qū)新項(xiàng)目多點(diǎn)開花，主要分布區(qū)域包括花木、蘇河灣、北外灘、徐家匯，總占比53%居首位，有望拓展上海核心城區(qū)范圍并進(jìn)一步激活作為國際大都市發(fā)展能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力展示區(qū)。而目前存量已超百萬的核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)占比僅有10%，超甲級(jí)寫字樓更為稀缺，有限的可租空間和穩(wěn)健的去化水平將引領(lǐng)全市租金企穩(wěn)。

CBRE預(yù)計(jì)，2022年全年，上海寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量將下降至70萬-80萬平方米，空置率將上升至17%-19%，平均租金上升幅度小于0.5%，新增供應(yīng)在140萬平方米左右。