世道輪回。資本造出的地產(chǎn)中介黑馬，現(xiàn)在遭遇被離棄。

1月7日，房多多發(fā)布公告，稱公司收到納斯達克股票市場有限責(zé)任公司上市資格部工作人員于2022年1月4日發(fā)出的書面通知。由于房多多美國存托股票的收盤價連續(xù)30個工作日低于每股1美元，公司不再滿足納斯達克上市規(guī)則5450中規(guī)定的納斯達克最低投標(biāo)價格要求，將面臨退市風(fēng)險。

就在前一天，我愛我家發(fā)布關(guān)于持股5%以上股東減持股份計劃的預(yù)披露公告。

這份公告內(nèi)容顯示，在未來6個月內(nèi)，五八有限公司（下簡稱“五八公司”）擬通過集中競價、大宗交易或兩種方式相結(jié)合的方式，減持我愛我家股份數(shù)量合計不超過77,495,978股，減持比例不高于總股本的3.29%。

多重跡象表明，自2021年以來曾經(jīng)備受資本青睞的地產(chǎn)中介行業(yè)正在遭遇一場“逃離”。

先是國內(nèi)最大地產(chǎn)中介公司貝殼三季報業(yè)績不振，又遭渾水做空，指其財報作假。到12月底，融創(chuàng)中國再賣出貝殼股票，在近半年內(nèi)套現(xiàn)超10億美元（約合人民幣69億元）。后是已完成六輪融資的居理買房在經(jīng)歷了收縮規(guī)模、裁員的風(fēng)波后，又遭遇騰訊、紅杉資本在內(nèi)的資方相繼退出。

對這些現(xiàn)象，中國文化管理協(xié)會鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會副秘書長袁帥在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，資本追求的是快速的投資回報率。以前地產(chǎn)中介高利潤的時候資本迅速入股，給企業(yè)提供了大量的融資，以獲得高額利潤；現(xiàn)在整個地產(chǎn)業(yè)進入低利潤時代，資本就會選擇轉(zhuǎn)向新賽道。另一方面，資本的退出也會讓企業(yè)不那么依賴險資，更有利于轉(zhuǎn)型。

全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家安光勇則告訴記者，眾多資本退出地產(chǎn)中介領(lǐng)域，間接表現(xiàn)出目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。“但這并不意味著整個地產(chǎn)中介的沒落。”

隨潮起

過去的幾年里，地產(chǎn)中介是當(dāng)之無愧的“資本寵兒”。

2017年，我愛我家通過昆百大A借殼上市。2018年5月份，公司證券簡稱由“昆百大A”變更為“我愛我家”，我愛我家坐上“房產(chǎn)中介第一股”的交椅。在宣布成立中介聯(lián)盟對抗對手之后，五八公司用“真金白銀”來鞏固合縱連橫的戰(zhàn)線，投資我愛我家并獲得8.28%的少數(shù)股份,總金額為10.68億元。

2019年11月1日，房多多在美國納斯達克證券交易所正式掛牌上市，發(fā)行價為13美元。

在上市后不久的2020年，房多多的股價有過一段時間的穩(wěn)定上漲，2020年美東時間6月9日中概股房多多高開高走，盤中最大漲幅超過1200%，最高觸及127.69美元，創(chuàng)盤中歷史新高，日內(nèi)觸發(fā)熔斷10多次，一夜暴漲了12倍。

2019 年年初，鏈家轉(zhuǎn)貝殼啟動上市的時候，國內(nèi)資本界給出的估值是 600 億元人民幣。到2020 年 8 月 13 日，貝殼成功在紐交所上市，上市首日漲幅達到 87%，市值達 422 億美元。此后，貝殼股價一路上揚，市值一度沖到6000億元人民幣。

站在貝殼背后的股東也大有來頭，據(jù)其 IPO 數(shù)據(jù)顯示，騰訊及其相關(guān)實體、軟銀旗下投資公司 SVF II Shell Subco ( Singapore ) Pte. Ltd.、高瓴資本及其相關(guān)實體分別持有貝殼12.3%、10.2%和 5.3%的股份。

相對于前輩們，成立于2014年的居理買房網(wǎng)的運氣也不錯，趕上了O2O概念的大潮，憑借代言人迪麗熱巴沖上熱搜，7年內(nèi)拿到六輪融資，各路知名投資機構(gòu)密集現(xiàn)身。居理買房的高光時刻是2016年至2019年，幾乎每年都有投資方進入。居理買房網(wǎng)最近一次融資發(fā)生在2021年3月，其宣布完成4億元C 輪融資，騰訊、海松資本領(lǐng)投、紅杉中國、源碼資本、斯道資本等老股東繼續(xù)跟投。

在整個房地產(chǎn)市場從“黃金時代”進入“白銀時代”的轉(zhuǎn)折中，地產(chǎn)中介仍能獲得大量資本追捧，這得益于中國龐大的“存量房”市場。

高瓴資本創(chuàng)始人兼 CEO 張磊曾表示：“中國已成為全球最大的房地產(chǎn)存量市場，居民房地產(chǎn)市場的市值將近 300 萬億元人民幣，是美國的兩倍左右，但從存量方面流轉(zhuǎn)情況來看，年流轉(zhuǎn)率大概只是每年的 2%，明顯低于歐美市場水平，這對于存量房的交易和市場需求的更新，都意味著巨大的機會。”

融創(chuàng)中國在2017年增資收購鏈家股權(quán)的公告中將其投資邏輯表述為，“本公司看好中國房地產(chǎn)存量交易市場的發(fā)展空間。相信未來將會為本公司帶來較好的投資回報。”

隨潮落

資本從來喜歡錦上添花，極少雪中送炭。資本撤離地產(chǎn)中介企業(yè)有跡可循。

截至2022年1月7日，我愛我家收盤價為3.26元/股，較2017年12月29日（收購?fù)瓿珊螅┑拈_盤價9.14元/股已經(jīng)跌去64.66%。

遭遇股價下跌、市值縮水的不止我愛我家。

房多多上市兩年多來，股價從13美元下跌至0.37美元，下跌幅度達到了97.2%，市值也縮水至2970萬美元。

2021年三季報公布之后，曾經(jīng)的地產(chǎn)中介明星貝殼股價同樣遭受重創(chuàng)，一度跌破發(fā)行價低至17.75美元/股。自2021年2月以來累計跌幅超73%，總市值蒸發(fā)超4300億元。

股價暴跌的背后，是地產(chǎn)中介企業(yè)業(yè)績的暗淡。

貝殼2021年三季度財報顯示，總凈收入為180.96億元，較2020年同期減少24.53億元，凈收入下滑12%。

貝殼將這一下滑歸咎于現(xiàn)房交易GTV（房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺交易額）的下滑。在這一報告期期間，鏈家門店服務(wù)的現(xiàn)房交易GTV為1853億元，較2020年三季度的2857億元減少1004億元，跌幅為35%。

我愛我家財報顯示，在2021上半年，公司業(yè)績強勢反彈，但到了第三季度，營業(yè)收入和凈利又出現(xiàn)了下滑，其中三季度營業(yè)收入為28.17億元，同比下滑0.06%；歸母凈利潤（歸屬于母公司所有者的凈利潤）為9694.94萬元，同比下滑52.4%。

房多多財報顯示，截至2021年前三季度，房多多營業(yè)收入為8.62億元，同比下跌52.89%；歸母凈利潤為5.71億元，同比下跌344.22%。從數(shù)據(jù)來看，房多多三季度的凈虧損5.99億元，較上年同期虧損面再次拉大4.70億元，且已然超越了2020年全年2.21億元的凈虧損。

與萎靡的業(yè)績相伴的還有一系列如收縮規(guī)模與裁員的經(jīng)營調(diào)整。

在城市表現(xiàn)上，房地產(chǎn)中介行業(yè)的窘迫也有體現(xiàn)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2021年前三季度，深圳市累計關(guān)停房屋中介門店達642家，調(diào)研群體中有效實名登記中介人員約4.1萬人，較去年同期減少14.2%。

有地產(chǎn)研究人士將出現(xiàn)這一市場現(xiàn)狀的原因歸結(jié)為“樓市調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵。”

2021年以來，多城市升級調(diào)控，陸續(xù)出臺“上調(diào)二手房貸利率”“二手房指導(dǎo)價”等調(diào)控措施，這些措施的影響直接體現(xiàn)在房屋的交易量上。

興業(yè)證券研報顯示，在重點監(jiān)測的11個一二線城市中，2021年9月份核心城市新房、二手房整體成交套數(shù)同環(huán)比均下降。9月二手房成交套數(shù)同比減少53%，環(huán)比減少18%；分結(jié)構(gòu)來看，9月份一線城市同比減少58%，環(huán)比減少23%，二線城市同比減少46%，環(huán)比減少13%。

還有聲音認為，未來的房地產(chǎn)交易將“去中介化”。理由是，多個城市試點推出的二手房交易平臺，可以把中介的功能包攬了。

洗牌之后誰獲新生

對于資本退出中介行業(yè)的現(xiàn)象，獨立經(jīng)濟學(xué)家王赤坤認為，無論是房地產(chǎn)行業(yè)還是房產(chǎn)中介行業(yè)，市場規(guī)模不再有新增機會，目前行業(yè)處于存量市場階段，行業(yè)成長紅利消失。與此同時，在行業(yè)企業(yè)走向衰退的時候，資本抽血會加速。如壯年轉(zhuǎn)暮，企業(yè)一旦走下坡路就很難走出困境，會出現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營利潤和二級市場市值或估值三降局面。

袁帥則有不同的看法。他表示，資本追求的是快速的投資回報率。以前地產(chǎn)中介高利潤的時候資本迅速入股，給企業(yè)提供了大量的融資，獲得高額利潤；現(xiàn)在整個地產(chǎn)業(yè)進入低利潤時代，資本會選擇新賽道。資本的退出也有利于中介企業(yè)轉(zhuǎn)型。

“服務(wù)行業(yè)之所以產(chǎn)生，是因為隨著社會的復(fù)雜性在提高，一個人的精力和能力有限，有些事情從經(jīng)濟的角度上看，你必須得花錢讓更熟悉更專業(yè)的人來做。房地產(chǎn)中介也是如此，買賣一套房子，時間成本非常高，沒有必要為了省一點中介費而浪費時間，委托給中介來參與完成整個交易環(huán)節(jié)最經(jīng)濟。因此，房地產(chǎn)中介不會倒掉，倒掉的是簡單粗暴的中介服務(wù)和提供不了增值服務(wù)的中介而已。”袁帥認為，房地產(chǎn)中介行業(yè)正面臨著殘酷的市場洗牌，只有經(jīng)歷多番市場洗禮、行業(yè)整頓，才能迎接更加光明的未來。

安光勇認為，隨著房地產(chǎn)市場的下行，地產(chǎn)中介行業(yè)也不可避免地遭受打擊，只不過比房企受到的直接沖擊稍微慢了一些。

“這并不意味著整個地產(chǎn)中介行業(yè)的沒落。”安光勇表示，考慮到房子對于一個普通家庭來說是最大的投資，且所伴隨的風(fēng)險如買到爛尾樓或產(chǎn)權(quán)不明的房子等情況，以及各種時間成本，地產(chǎn)中介仍是不可或缺的行業(yè)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的下行，以及一批房企的倒閉，也將帶來新型地產(chǎn)中介的崛起，如法拍房的中介。

安光勇預(yù)判，在這次洗牌中，只依賴傳統(tǒng)模式，或靠簡單粗暴的原始模式的地產(chǎn)中介會消失在歷史的舞臺中。