高杠桿房企紛紛遇險(xiǎn)之后，市場(chǎng)正在為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)出清探索方向。
2022年1月12日，據(jù)《證券時(shí)報(bào)》，招商蛇口30億元并購票據(jù)已完成注冊(cè)。首期發(fā)行25.8億元，其中12.9億元用于收購住宅項(xiàng)目公司股權(quán)，為項(xiàng)目公司注入資金，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
這是今年的首單并購票據(jù)，由央企招商蛇口發(fā)行也符合監(jiān)管層的指引。
此前，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，并且會(huì)同國資委召集部分民營、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會(huì)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。
盡管穩(wěn)健型的龍頭房企們都在努力，金融機(jī)構(gòu)也給予足夠的支持，但大規(guī)模的收并購潮或許不會(huì)再來了。
經(jīng)歷過一番大浪淘沙，龍頭房企們已經(jīng)很難從出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)中尋找到金子。更何況，出險(xiǎn)房企在當(dāng)前的境況下多數(shù)仍抱有幻想，統(tǒng)統(tǒng)將變現(xiàn)能力強(qiáng)的項(xiàng)目視為籌碼，并不甘愿輕易出手。買方與賣方之間的認(rèn)知鴻溝，仍待彌合。
小幅試水
在監(jiān)管層頻繁發(fā)聲維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的敦促下，對(duì)龍頭房企收并購融資的優(yōu)待持續(xù)推進(jìn)。
招商蛇口的并購票據(jù)破冰，就是一個(gè)信號(hào)。2022年1月12日，招商蛇口30億元并購票據(jù)完成注冊(cè)，首期擬發(fā)行25.8億元，其中12.9億元將用于收購住宅項(xiàng)目公司股權(quán)。
在金融機(jī)構(gòu)層面，對(duì)于房企并購的貸款之門也并沒有關(guān)上。一位深圳商業(yè)銀行的人士指出，“現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)房企的并購貸款可以做的，但是要看房企的情況，也要看具體項(xiàng)目。目前房企的并購類貸款仍屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以在審批這方面還是會(huì)比較復(fù)雜。”
受到政策的推動(dòng)，資本市場(chǎng)上零星的收并購案例也在陸續(xù)發(fā)生。
2022年1月5日晚間，華潤萬象生活公告稱，其全資附屬公司擬收購禹洲物業(yè)服務(wù)有限公司，預(yù)期價(jià)格將不高于人民幣10.6億元。
這是華潤萬象生活上市之后，在公開市場(chǎng)可以查詢到的首單收并購項(xiàng)目。其收購標(biāo)的禹洲物業(yè)乃禹洲集團(tuán)旗下物管平臺(tái)禹佳生活服務(wù)的重要組成部分，在大規(guī)模債務(wù)即將到期之際，禹洲集團(tuán)選擇出讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回流資金；而華潤萬象生活則借此在規(guī)模上實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)張。
另一個(gè)典型例子則來自于藍(lán)光發(fā)展。2021年12月23日晚，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，公司下屬子公司擬出讓重慶煬玖公司100%的股權(quán)予金科地產(chǎn)。
在轉(zhuǎn)讓前，藍(lán)光發(fā)展將對(duì)重慶煬玖進(jìn)行資產(chǎn)重組，模擬重組后包括重慶煬玖及其下屬重慶
未來城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公管項(xiàng)目以及天津小站等項(xiàng)目。重慶煬玖模擬交易后的賬面凈資產(chǎn)為14.84億元，本次交易作價(jià)僅為1元。
這是一宗承債式收購，金科地產(chǎn)將承接重慶煬玖旗下的所有債權(quán)。
藍(lán)光發(fā)展在回復(fù)交易所問詢函時(shí)指出，本次交易涉及的項(xiàng)目面臨金融債務(wù)違約、拖欠工程款等原因出現(xiàn)停工停建和非正常施工等情況并難以保障項(xiàng)目交付，本次交易基于維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)各方的利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的初衷和保交付的背景進(jìn)行，交易采用承債式收購，在出售資產(chǎn)之時(shí)也能夠降低負(fù)債91.91億元，有利于其解決目前的債務(wù)問題。
除了禹洲和藍(lán)光，還有更多出險(xiǎn)房企也在等待龍頭房企帶給他們光明。一位龍頭房企華南區(qū)域的中層管理人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，最近經(jīng)常接到那些暴雷企業(yè)來跟我們談項(xiàng)目合作，我們資金是沒問題，但談歸談，接不接是另外一回事。
難挽狂瀾
盡管一眾出險(xiǎn)房企做好了被拯救的準(zhǔn)備，金融機(jī)構(gòu)也早準(zhǔn)備好資金，但被寄予厚望的龍頭房企們始終保持審慎。
一位總部位于深圳的央企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，從去年下半年開始，他們陸續(xù)看了深圳出險(xiǎn)房企的部分舊改項(xiàng)目，看完之后“不敢接也不能接”。“你根本不知道坑有多大，接回來供應(yīng)商找上門，算誰的？”
這是許多出險(xiǎn)房企手中資產(chǎn)的現(xiàn)狀。
一位出險(xiǎn)房企總部負(fù)責(zé)投融資的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，其實(shí)就像我們，很早就從銀行那里拿不到錢了。我們這幾年都靠信托續(xù)命，錢要導(dǎo)進(jìn)來得做四五個(gè)嵌套，最后往往信托那邊還是不敢批，因?yàn)轫?xiàng)目差風(fēng)險(xiǎn)高。“我們很多項(xiàng)目都是算不過賬的，但只要上面的領(lǐng)導(dǎo)簽字了我們就拿。別人開盤能回幾十個(gè)億，我們就幾個(gè)億幾千萬的，你說這種項(xiàng)目誰要。”
多數(shù)住宅項(xiàng)目均存在瑕疵的背景下，出險(xiǎn)房企手中能夠變現(xiàn)的資產(chǎn)寥寥可數(shù)。就像華潤萬象生活和禹洲物業(yè)的那宗交易收購的是物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)，這是許多出險(xiǎn)房企手中相對(duì)具有價(jià)值的部分，但他們卻往往將之視作重要籌碼，不輕易轉(zhuǎn)手他人。
一位出險(xiǎn)房企總部人士在分析物業(yè)出讓的可行性時(shí)指出，“物業(yè)我們不能賣是考慮到這部分現(xiàn)在還能收回來錢，我們不能把奶牛送人，那就什么都沒有了。”
除卻想要留有后路的心態(tài)之外，許多出險(xiǎn)房企目前在對(duì)資產(chǎn)的態(tài)度上與市場(chǎng)的評(píng)估也存在相當(dāng)?shù)钠睢Ｒ晃涣私馇闆r的深圳出險(xiǎn)房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“很多公司一上來，就給你折價(jià)很多，那也沒辦法賣。”
出險(xiǎn)房企的實(shí)控人普遍對(duì)手中資產(chǎn)的預(yù)期過高，但對(duì)市場(chǎng)的承接能力卻缺乏足夠的評(píng)估，導(dǎo)致兩方之間的認(rèn)知鴻溝越來越巨大，也影響了穩(wěn)健型龍頭房企對(duì)承接出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的態(tài)度。
一位第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“那些問題房企一上來就向市場(chǎng)甩清單說這個(gè)還有多少貨值項(xiàng)目怎么好，那要么就是誠心不想賣要么就是對(duì)市場(chǎng)還不夠了解。這種方式是不可能賣出去的，因?yàn)樨浿挡皇悄阏f了能算，要真想賣，要一個(gè)個(gè)去盡調(diào)去跟交易方談，而不是直接甩張大單子。”
保護(hù)自己
在買方與賣方兩相意見摩擦之下，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，龍頭房企掀起資產(chǎn)并購潮難以實(shí)現(xiàn)。
中信證券此前在一份研報(bào)中針對(duì)這種現(xiàn)象指出，出險(xiǎn)房企在決心和態(tài)度方面應(yīng)有所作為，例如，在企業(yè)層面，自救決心等于能否在關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)壯士斷腕，犧牲未來盈利，變賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；在企業(yè)實(shí)控人角度，決心等于實(shí)控人能否向企業(yè)注入資金。
一位不愿具名的地產(chǎn)分析師在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也指出，“你不能坦誠面對(duì)投資者，那市場(chǎng)也不可能救你的，做投資的不可能都是錢多人傻。之前也有一些例子，暴雷的獅子大開口價(jià)格也咬死不放，那到底誰是買方？”
不僅是態(tài)度問題，更現(xiàn)實(shí)的原因是，地主家也沒有多少余糧了。
中信證券在近期的一份研報(bào)中也指出，在房企銷售整體表現(xiàn)不佳、開發(fā)項(xiàng)目盈利能力過低、資金充裕的企業(yè)太少等背景下，當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不會(huì)普遍展開。
現(xiàn)實(shí)的情況也支持這一觀點(diǎn)。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，平均目標(biāo)業(yè)績(jī)完成率不到90%；“目前，預(yù)期的市場(chǎng)底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂觀，全國商品房銷售規(guī)模將步入無增長(zhǎng)時(shí)代。”克而瑞研究中心指出。
不僅如此，房企的融資面也在2021年迎來了收縮。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到五年來最低點(diǎn)?？硕鹬赋?，調(diào)控持續(xù)收緊下，房企更加依賴銷售回款和自籌資金。
隨著銷售規(guī)模的下滑，房企的回款自然也難以維持高位。這種情勢(shì)下，房企囤糧過冬顯然比什么都重要。此前萬科董事會(huì)主席郁亮也曾在業(yè)務(wù)交流會(huì)上談及是否會(huì)對(duì)出險(xiǎn)房企進(jìn)行幫助時(shí)表示，冬天來了誰都冷，會(huì)首先解決自己過冬的問題。
言下之意，不是不愿意幫，而是幫不了。在一個(gè)整體下行的夕陽行業(yè)，我們不能期待白衣騎士的現(xiàn)身，出險(xiǎn)房企的應(yīng)有之義是，不要心存不切實(shí)際的幻想，應(yīng)是團(tuán)結(jié)多方資源實(shí)施自救。
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