日前，來(lái)自克而瑞、嘉和家業(yè)等研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年，新交表企業(yè)數(shù)量高達(dá)36家，創(chuàng)下歷史之最，但全年僅新增14家上市物企。盡管如此，業(yè)內(nèi)對(duì)于物管行業(yè)的未來(lái)仍充滿(mǎn)信心。正榮服務(wù)控股集團(tuán)副總裁王群近日向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“2022年物業(yè)管理公司仍然會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展。”其稱(chēng)，物業(yè)管理的基本邏輯沒(méi)有發(fā)生改變，行業(yè)仍非常健康。同時(shí)，城市服務(wù)等新的發(fā)展方向已經(jīng)進(jìn)入到了各大型品牌物業(yè)公司的視野，對(duì)物業(yè)管理的規(guī)模和可持續(xù)發(fā)展有了更好的支撐，將會(huì)在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)掀起一波新的小高潮。

去年下半年物業(yè)資本市場(chǎng)陡生變局

2021年12月24日，據(jù)港交所披露，來(lái)自杭州的眾安智慧生活服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“眾安智慧生活”）招股書(shū)失效，眾安集團(tuán)未能如愿迎來(lái)第三家上市平臺(tái)。

這家物企在上市前折戟并不令人意外。12月23日，眾安集團(tuán)就發(fā)布公告稱(chēng)，“建議分拆取決于（其中包括）聯(lián)交所批準(zhǔn)、市況及其他考慮因素。因此，建議分拆可能會(huì)亦可能不會(huì)進(jìn)行”。而在6月份其遞表之初，《華夏時(shí)報(bào)》即報(bào)道，眾安智慧生活規(guī)模偏小，業(yè)務(wù)在管項(xiàng)目?jī)H有70余個(gè)，且頗為依賴(lài)母公司“輸血”。以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，若按照港交所上市新規(guī)，眾安智慧生活也不符合上市資格。

值得注意的是，眾安智慧生活并不是特例：過(guò)去一年，“招股書(shū)失效”已經(jīng)是物管行業(yè)的普遍現(xiàn)象。據(jù)公開(kāi)信息，2021年6月，包括眾安智慧生活、俊發(fā)服務(wù)、長(zhǎng)城物業(yè)等10家物企密集遞表，打破了物企單月遞表數(shù)量的記錄。但截至目前，這10家物企無(wú)一家通過(guò)港交所聆訊，招股書(shū)已“批量”失效。

另?yè)?jù)億翰智庫(kù)旗下的嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉和家業(yè)”）統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，全年共有14家物企遞表失效。其中，禹佳生活服務(wù)物企已是二次遞表，但仍未逃脫“失效”命運(yùn)。

“2021年對(duì)于物企（而言）是一個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，上市行情出現(xiàn)了較大的轉(zhuǎn)折。”嘉和家業(yè)方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年新交表企業(yè)累計(jì)有36家，但只新增14家上市物企，其中12家企業(yè)經(jīng)IPO上市，數(shù)量較2020年（17家）相比明顯下降。

整體來(lái)看，2021年上市行情呈現(xiàn)“前高后低”趨勢(shì)：1-7月間，物管市場(chǎng)延續(xù)近2年來(lái)的火熱行情，28家物企（不含上房服務(wù)）赴港交表，僅7月上旬就有6家企業(yè)成功上市；但7月下旬行業(yè)“拐點(diǎn)”突現(xiàn)，物企IPO之路變得崎嶇起來(lái)。自此開(kāi)始直至年末，僅有6家物企遞交招股書(shū)，其中近四個(gè)月無(wú)一家物企通過(guò)聆訊。同期，物業(yè)股股價(jià)、市值也雙雙下跌。

2021年，物管行業(yè)還首次出現(xiàn)物企主動(dòng)終止IPO、上市進(jìn)程首超200天、新遞表企業(yè)規(guī)模明顯下降等低迷現(xiàn)象。嘉和家業(yè)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從企業(yè)上市總用時(shí)來(lái)看，2021年上市物企上市平均用時(shí)190天，相較于2020年拉長(zhǎng)51.2天；除逾期失效外，亦有多家物企因主動(dòng)放棄失效。例如，陽(yáng)光智博服務(wù)與萬(wàn)物云達(dá)成換股、 富力物業(yè)被碧桂園服務(wù)收購(gòu)等。

即使是通過(guò)聆訊等待上市的物企們，其上市節(jié)奏較此前也有所放緩。例如，11月12日中南服務(wù)經(jīng)過(guò)兩次遞表后終于過(guò)會(huì)，但之后一直沒(méi)有發(fā)布后續(xù)配股進(jìn)展以及上市時(shí)間表，引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)其終止上市的猜測(cè)。

毫無(wú)疑問(wèn)，“物管走下神壇，回歸理性”。12月31日，在“丁祖昱評(píng)樓市”線(xiàn)上年度發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱直言，2021年，物業(yè)資本市場(chǎng)承壓下滑：“今年恒生物業(yè)服務(wù)的指數(shù)從年初到現(xiàn)在已經(jīng)下滑了46.5%，我們大多數(shù)物管公司都是在香港上市的，上市物業(yè)企業(yè)PE倍數(shù)腰斬，和去年相比下降53%。”

同時(shí)，物企的規(guī)模增長(zhǎng)也蘊(yùn)藏諸多風(fēng)險(xiǎn)。丁祖昱透露，2021年上半年財(cái)報(bào)顯示，參與并購(gòu)的物企，50%毛利率下降；2021年成交10億以上的并購(gòu)中，43%的買(mǎi)方披露交易后股價(jià)下跌。

物管行業(yè)基本邏輯未變

對(duì)于2021年物企上市進(jìn)程減速，以及股價(jià)、市值、市盈率紛紛回調(diào)的情況，嘉和家業(yè)方面表示，主要是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)及非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)兩方面相互影響作用而產(chǎn)生的。

其中，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)包括政策及美股市場(chǎng)的影響，而非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)則主要是房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)劇增的問(wèn)題。例如，2021年，多家物企被售出以助母公司回血，而物企自身的發(fā)展也進(jìn)入了瓶頸期，在管面積的可持續(xù)增長(zhǎng)受到房地產(chǎn)行業(yè)低迷的影響，導(dǎo)致物企發(fā)展未來(lái)不確定性增強(qiáng)?；谏鲜龇N種因素，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的估值以及經(jīng)營(yíng)存續(xù)性產(chǎn)生一定程度的擔(dān)憂(yōu)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，一方面這些物業(yè)公司本身的規(guī)模偏小，或者在管面積較為集中，盈利能力在同行中也并不出色；另一方面，2022年1月1日，聯(lián)交所刊發(fā)的主板IPO盈利新規(guī)開(kāi)始生效，對(duì)于目前“失效”的中小物業(yè)公司而言，上市之路自然變得更難。

“上市物企的股價(jià)市值和市盈率紛紛回調(diào)最直接的原因，是受制于地產(chǎn)的宏觀調(diào)控、地產(chǎn)增量大幅度下滑，市場(chǎng)的預(yù)期在下降。”正榮服務(wù)控股集團(tuán)副總裁王群向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出：“更深層次的原因是，對(duì)物業(yè)管理公司預(yù)期的發(fā)展模型沒(méi)有達(dá)到投資者的預(yù)判，增值服務(wù)的模式和效率有待進(jìn)一步深挖。”

不過(guò)，對(duì)于物管行業(yè)接下來(lái)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)仍普遍樂(lè)觀。

“2022年物業(yè)管理公司仍然會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展。”王群向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋說(shuō)：“主要是物業(yè)管理的基本邏輯沒(méi)有發(fā)生改變，行業(yè)仍舊是一個(gè)非常健康的行業(yè)，且城市服務(wù)等新的發(fā)展方向已經(jīng)進(jìn)入了各大型品牌物業(yè)公司的視野，對(duì)物業(yè)管理的規(guī)模和可持續(xù)發(fā)展有了更好的支撐，將會(huì)在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)掀起一波新的小高潮。”

“2022年依然是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的黃金時(shí)代。”克而瑞物管也強(qiáng)調(diào)，2021年雖然物企在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)慘淡，不再成為資本追逐的風(fēng)口，但行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和屬性沒(méi)有發(fā)生變化。2022年，隨著中央定調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)控政策放松、走過(guò)政策底，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)逐漸企穩(wěn)，地產(chǎn)傳導(dǎo)給物企的負(fù)面效應(yīng)會(huì)減弱，前期利空也已經(jīng)充分在市場(chǎng)顯現(xiàn)，而“眼下已經(jīng)是物企估值的最底部，未來(lái)會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行修正”。

目前，萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云已經(jīng)正式進(jìn)入上市流程。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在頭部物企上市效應(yīng)之下，可能會(huì)在一定程度上修復(fù)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的認(rèn)可，帶動(dòng)更多物企成功上市。

值得一提的是，克而瑞物管認(rèn)為，經(jīng)歷2021年的地產(chǎn)大變局，地產(chǎn)向物業(yè)輸送利益的方式在2022年往后將會(huì)逐漸變緩。這是因?yàn)殡S著房企的發(fā)展收縮、未來(lái)幾年后的持續(xù)交付面積會(huì)有縮減；地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊繃，也很難在非業(yè)主增值服務(wù)方面大手筆支持；同時(shí)，資本市場(chǎng)投資人也已經(jīng)更為專(zhuān)業(yè)理性，分拆各個(gè)業(yè)務(wù)獨(dú)立計(jì)算估值，給予非業(yè)主增值服務(wù)較少甚至幾乎為0的估值，并購(gòu)市場(chǎng)也是如此。

在這樣的環(huán)境下，“打鐵還需自身硬”?？硕鹞锕芙ㄗh，物企在上市審核時(shí)就需要將關(guān)聯(lián)交易占比持續(xù)下降，物企要能證明自己能獨(dú)立發(fā)展而非依賴(lài)母公司。“市場(chǎng)喜歡母公司能提供大規(guī)模合約面積的物企，更喜歡在此基礎(chǔ)上，還有能力大量拓展第三方面積的物企。”