房價不再“只漲不跌”、企業(yè)不再“大而不倒”，在過去的2021年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的巨變。這種巨變帶來的陣痛，從房企融資總量上也可見一斑?？硕鹱钚陆y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，跌至近五年來的最低點。
融資總量整體縮水，一方面是在“三道紅線”驅(qū)使下，房企降杠桿的主動所為；更重要的是，金融機構(gòu)的風險偏好降低。
作為靠杠桿驅(qū)動起來的行業(yè)，資金端的強力縮表，帶來了一系列連鎖反應：房企投資力度下降、土拍市場降溫、進而影響到市場整體預期。
如果說，曾經(jīng)為了符合“三道紅線”指標，房企尚能發(fā)揮財技，通過表外負債等方式蒙混過關(guān)。當下，資金、土地、市場的全鏈條降溫，已經(jīng)向房企昭示出：行業(yè)縮表已是大勢所趨，企業(yè)必須放棄幻想，扎扎實實降負債，而不只是停留在報表上的粉飾數(shù)據(jù)。
融資從高峰到低谷
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負增長，同時達到五年來最低點。
年初，因各機構(gòu)額度充足、政策定調(diào)延續(xù)2020年底趨勢，疊加房企年初有大量償債需求，一季度房企融資量超4000億元。二季度以來，監(jiān)管加大對經(jīng)營貸、通道類業(yè)務的監(jiān)管，房企季度融資量同比下降16%，不達4000億元。
更明顯的降溫發(fā)生在三季度，受部分企業(yè)違約事件的影響，房企融資總量下滑到3079億元，同比下降32%；到四季度，房企融資降到低谷，融資總量僅1767億元，同比減少55%。這一趨勢，與去年樓市、地市的整體走向一致。
從融資結(jié)構(gòu)看，房企境內(nèi)外融資情況全線降溫。其中，境內(nèi)債券融資同比下降30%到6351億元；境外債權(quán)融資量3409億元，同比下降27%；股權(quán)融資和永續(xù)債分別募集112億元、58億元，分別同比下降77%、88%。
“受融資環(huán)境收緊、三道紅線下房企主動降負債兩重因素影響，三季度行業(yè)銀行開發(fā)貸款余額增速走低，債券發(fā)行規(guī)模與信托規(guī)模明顯減少。”中銀證券表示。
不過，跟以往市場下行不同，2021年市場迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián)，即肇始于房企，也進一步影響房企。融資總量的明顯縮水，不僅影響了房企的拿地、開工、施工、銷售，更直接影響到房企的現(xiàn)金流狀況。
據(jù)中銀證券數(shù)據(jù)，從房企現(xiàn)金流情況來看，截至2021 年 9 月末，128 家 A 股房企的現(xiàn)金持有量為1.20萬億元，同比下降 6.5%，增速處于歷史最低位；2021年前三季度現(xiàn)金流凈額為-2396 億元，處于歷史最低位，已經(jīng)連續(xù)三個季度為負。
違約暴露降杠桿“水分”
通常情況下，外部融資環(huán)境收緊，房企會更加依賴銷售回款。但是，因信貸環(huán)境收緊、購房者貸款難度加大，特別是三四線城市去化艱難，房企銷售明顯降溫；疊加多地收緊預售資金監(jiān)管，房企的現(xiàn)金流狀況雪上加霜。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2014～2019 年，房企的違約債券余額占比長期處于低位（4%以下），2020 年房地產(chǎn)違約債券余額占全市場比重提升至 8%。進入 2021 年后，房企違約情況進一步加劇，全年違約債券余額約達735 億。
需要注意的是，在去年已出現(xiàn)債務違約、或處在風波邊緣的房企中，不乏“三道紅線”全線達標的房企，比如佳兆業(yè)。過往，“三道紅線”被當作房企財務穩(wěn)健的重要指標，如今綠檔房企也深陷風波，是哪里出了問題？
實際上，除了融資收閘、預售資金監(jiān)管等外部因素，房企的經(jīng)營負債、表外負債等問題，更需得到重視。譬如處在灰色地帶的經(jīng)營負債，因財務杠桿受到嚴控，一些企業(yè)將資金壓力分散到上下游企業(yè)，占款比例增加。
以恒大為例，“雖然恒大的凈負債率2020年、2021 年上半年持續(xù)下降，但經(jīng)營性負債卻持續(xù)上升，本質(zhì)上是將恒大對金融機構(gòu)的負債，轉(zhuǎn)移到上游供應商。”中銀證券表示。當公司流動性出現(xiàn)問題時，商票兌付也會先于金融負債出現(xiàn)問題。
另一灰色地帶，便是房企普遍操作的表外負債。中銀證券稱，表外負債包含明股實債、對非子公司或合聯(lián)營公司的擔保、永續(xù)債，考慮到經(jīng)營杠桿和表外借款兩大項目，在有息債務之外，部分房企資金流壓力實際上會超出預期。
在中銀證券的測算中，招商蛇口、合景泰富、新力、奧園等房企的表外負債占比，均超過30%。
克而瑞同樣表示，當前房企的三道紅線并非真正改善，部分企業(yè)通過表外轉(zhuǎn)移、明股實債等方式降低杠桿。
地產(chǎn)商放下僥幸心理
行至2022年初，高歌猛進的地產(chǎn)商終于意識到，時代風向已變，必須切切實實降杠桿了。
日前，旭輝董事局主席林中發(fā)文表示，房地產(chǎn)政策的導向從來沒變，要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，堅決降杠桿。近期政策變化僅是微調(diào)，防止過急過快，造成系統(tǒng)性風險。如果今年3月份觸底，6月份恢復常態(tài)，已是較樂觀的情況。
“很多人樂觀地認為是否政策轉(zhuǎn)向了，地產(chǎn)春天又要來了；要放棄幻想，地產(chǎn)已經(jīng)進入青銅時代……”林中認為。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊日前也指出，在“房住不炒”的頂層原則下，房地產(chǎn)業(yè)降杠桿要長期堅持。近期出現(xiàn)風險的企業(yè)，其實是因為長期風險的積累，“三道紅線”后沒有及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略和融資模式，最后出了問題。
展望2022年，克而瑞認為，在行業(yè)降杠桿的主體思路下，今年房地產(chǎn)整體融資環(huán)境仍以維穩(wěn)為主，維護企業(yè)的正常融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
從企業(yè)償債壓力看，2022年房企到期金額達到6298億元，同比減小21%，但房企整體償債壓力仍較大。目前，部分表內(nèi)財務表現(xiàn)好的企業(yè)，實際上杠桿率仍然很高，行業(yè)未來必將持續(xù)出清。
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