2021年，房地產(chǎn)暴雷潮達到高峰，巨頭房企的債務違約對行業(yè)信任度影響巨大，房地產(chǎn)經(jīng)歷了“至暗時刻”。下半年，國家在融資、信貸方面政策糾偏，不斷增強市場信心，多房企展開自救，在這個伴隨著陣痛的大浪淘沙過程中，房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯在悄然改變，野蠻生長與過于依賴外部資金的發(fā)展模式將徹底成為過去。“破”與“立”之間，新的房地產(chǎn)時代漸漸到來。
風云突變
2021年，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，無疑是艱難的一年。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向記者表示：“在過去20多年中國房地產(chǎn)史上，2021年可以說是濃墨重彩的一筆，用8個字概況行業(yè)特征，就是’風云突變，路漫修遠’。”
2020年，“三道紅線”融資新規(guī)出臺，終結了房企依靠杠桿擴張的歷史。2021年，房地產(chǎn)暴雷潮達到高峰。
9月初，恒大財富陸續(xù)曝出理財產(chǎn)品到期未兌付。9月13日，屢次傳出商票無法兌付、破產(chǎn)重組傳聞的恒大集團發(fā)表聲明，承認“公司目前確實遇到了前所未有的困難”，將房企債務風波推向高潮。據(jù)金融終端顯示，截至目前，以中國恒大集團為發(fā)行主體的未到期境外債務余額合計高達約154.73億美元。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2021年11月，已有房地產(chǎn)行業(yè)違約債券67只，同比增加131%；債券違約余額已達735億元，同比增加187%，違約債券余額達歷年之最。
房企深陷信用危機的同時，上半年還在高位運行的房地產(chǎn)市場，下半年也驟然降速。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，百強房企單月業(yè)績增速自7月由正轉負以來延續(xù)下跌趨勢，且降幅不斷擴大。截至11月末，近3成百強房企累計業(yè)績同比負增長；1-11月規(guī)模房企平均目標完成率僅80.4%，明顯低于近三年90%以上的平均水平。而土地市場的走向亦不容樂觀：據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，各城市的成交表現(xiàn)均“先熱后冷”，房企拿地日益謹慎。
“償債高峰的來臨疊加銷售回款困難、融資渠道收緊、資產(chǎn)變現(xiàn)困難等影響償債能力的因素，導致2021年房企信用危機事件頻發(fā)。”首創(chuàng)證券首席分析師王嵩分析指出。
在易居研究院近日舉辦的《大變局下的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》論壇上，楊紅旭介紹說，房地產(chǎn)市場過去發(fā)展模式積累的弊病逐步顯露，在過去幾年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫大、房地產(chǎn)依賴度高、杠桿率過激提高三大矛盾，“積累到一定程度會’火山爆發(fā)’”。
“2021年接連爆發(fā)的房企信用危機，是房企原有模式發(fā)展下的必然。”貝殼研究院分析稱，在行業(yè)快速發(fā)展中，房企對高負債的依賴程度愈演愈烈，為此輪危機的爆發(fā)埋下潛在隱患。而自2016年末提出“房住不炒”定位后，房地產(chǎn)行業(yè)即進入調整期。2021年，調控政策更為嚴格，從資金需求端到資金供應端雙重調控，從單一金融渠道到相關金融渠道多維監(jiān)管，加速了房企信用危機的暴露。
政策糾偏
四季度以來，中央層面在市場端、信貸端的調控政策開始適度糾偏，重塑市場信心、穩(wěn)定市場預期。
浙商證券（601878）統(tǒng)計：9月，中央兩次釋放維穩(wěn)信號，拉開此次政策托底序幕；10月，政策表態(tài)更加密集，一行兩會、發(fā)改委、外匯管理局及中國房地產(chǎn)協(xié)會紛紛針對近期房企債務違約事件及信貸政策發(fā)表聲明；進入11月，中央層面再提“房地產(chǎn)支柱性產(chǎn)業(yè)”地位；12月3日，證監(jiān)會表示，下一步將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
積極的政策信號，也給房企融資環(huán)境帶來了立竿見影的改善效果。記者不完全統(tǒng)計，11月-12月期間，中海、保利、碧桂園、金科、龍湖等規(guī)模房企的融資有了實質性進展，涉及境內(nèi)人民幣債券、中期票據(jù)、CMBS、供應鏈ABS等。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，11月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。而在中央密集的政策支持和引導下，房地產(chǎn)開發(fā)資金也增速企穩(wěn)。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，房企到位資金中的個人按揭貸款11月份同比增速為年內(nèi)首次回調，相較上月提升0.1個百分點。
值得注意的是，不管是調控的從嚴、還是對于信貸環(huán)境的適度放松，“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展”都是監(jiān)管層的最終目的，各地“因城施策”同樣旨在促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。未來，“房住不炒”“穩(wěn)增長”的主旋律不會改變，而樓市調控的基本思路也將更多集中在“去杠桿、防風險、保民生、調分配”等方向上。
貝殼研究院認為，告別了高增長預期、放下包袱后，房地產(chǎn)行業(yè)將會進入新一輪的穩(wěn)定發(fā)展周期。而毫無疑問，隨著行業(yè)格局和發(fā)展模式的重構，經(jīng)歷過生死存亡考驗的房企們，對于“生存方式”也將有更多的思考。
在今年10月舉辦的媒體交流會上，萬科主席郁亮透露，在行業(yè)進入“冬季”之際，“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道已經(jīng)夠萬科未來幾年做的”。而早在2020年9月，郁亮就直言，“唯有好產(chǎn)品、好服務才有未來，才能保證活下去、活得好、活得久。”
克而瑞地產(chǎn)研報建議，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度，2022年，企業(yè)需在保證貨量供應的同時，繼續(xù)積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。
面對即將到來的2022年，基于近期行業(yè)的“回溫”跡象，貝殼研究院預計，明年一季度房企融資額度將恢復，銀行與金融機構貸款額度充足，有利于保障房企的開發(fā)資金以及購房者按揭貸款的充分發(fā)放；同時，預計二季度開始新房市場逐漸回暖，房企周轉效率回歸正?；?，資金流動性得到實質性緩解。
不過，楊紅旭給出了一個頗為謹慎的觀點：“乍暖還寒。”其稱，在政策放松之后，人們會暢想下一個春天、下一個樓市的火爆期。“其實沒那么快。”楊紅旭向記者解釋說：“我們從中長期看，行業(yè)大變局后有非常繁榮的頂點，慢慢走下坡路，僅看2022年，也是風云突變之后的自我修復，也是一種探索，路程可能會比較遠。”楊紅旭表示。
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