12月31日下午，2022“跨越——丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)在上海舉行。易居（中國）企業(yè)控股有限公司CEO丁祖昱在演講中指出，房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化，導(dǎo)致目前行業(yè)面臨危機(jī)。不過，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，房地產(chǎn)行業(yè)也將繼續(xù)是支柱產(chǎn)業(yè)。
而對(duì)于細(xì)分市場(chǎng)，丁祖昱認(rèn)為，“二手房方面如果不回穩(wěn)，樓市也很難回穩(wěn)；租賃市場(chǎng)方面最重要的是把賬算清楚。”
12月31日，2022“跨越——丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)在上海舉行。
“房地產(chǎn)過度金融化，導(dǎo)致行業(yè)面臨危機(jī)”
丁祖昱指出，2021年上半年，樓市形勢(shì)曾經(jīng)一片大好，而到了下半年，銷售、融資急劇下滑，2021年7-11月累計(jì)操盤金額同比下滑27.8%。這是過去5年中從來沒有過的，以前基本上都是下半年市場(chǎng)不僅好于上半年，也好于上一年同期。
海外債方面，2019年海外債的發(fā)行達(dá)到最高點(diǎn)，約4700多億，2020年降到3847億，2021年則降至2527億。房企突然發(fā)現(xiàn)，海外債不是一直可以借新還舊的。“當(dāng)海外債不能再借新還舊時(shí)，永續(xù)債不永續(xù)時(shí)，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、壓力就體現(xiàn)出來了。”丁祖昱如是說。
丁祖昱指出，造成這種狀況的原因包括外因和內(nèi)因兩方面。外因方面，去杠桿執(zhí)行層層加碼，政策疊加改變市場(chǎng)預(yù)期；內(nèi)因方面，過去五年房企過度追逐規(guī)模，過度追求銷售、融資、投資的快速加大，表內(nèi)負(fù)債表外化，“房地產(chǎn)過度的金融化，導(dǎo)致今天行業(yè)面臨危機(jī)。”
“二手房不回穩(wěn)，樓市也很難回穩(wěn)”
展望地產(chǎn)行業(yè)的未來，丁祖昱指出，預(yù)計(jì)未來五年，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模年均10.6億-12.7億平方米，取中位數(shù)約11億平方米，相當(dāng)于2015年-2016年的水平，“未來五年，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模總量或比2011年-2015年增加0.6%-20%，但比2016年-2020年下降16%-29%。”
“地產(chǎn)行業(yè)每年商品房成交額在15萬億元左右，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)的‘壓艙石’，房地產(chǎn)行業(yè)也將繼續(xù)是支柱產(chǎn)業(yè)。”丁祖昱稱。
而在二手房市場(chǎng)方面，丁祖昱指出，2021年下半年以來，很多城市商品房成交量腰斬，北京、上海、深圳的成交最高月和成交最低月相比，成交量的跌幅超過50%；杭州、重慶、南京、廈門的跌幅則超過70%。同時(shí)，一些熱點(diǎn)三四線城市的樓市熱度也快速退潮。
此外，部分城市二手房市場(chǎng)已進(jìn)入冰點(diǎn)。以杭州為例，2021年一手房成交數(shù)據(jù)高于上海，但二手房成交規(guī)模只占一手房的30%，是核心城市中占比最低的，“這一現(xiàn)象中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，可能被限價(jià)所掩蓋。因?yàn)橄迌r(jià)比較嚴(yán)重，大家都去搶新房，而二手房無人問津。如果二手房無人問津，新房成交也將是沒有基礎(chǔ)的空中樓閣；如果二手房不回穩(wěn)，樓市也很難回穩(wěn)。”
“租賃行業(yè)最重要的是把賬算清楚”
從租賃行業(yè)的目標(biāo)來看， 25個(gè)城市“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)為545萬套，數(shù)字非常龐大。其中，部分城市租賃套數(shù)供應(yīng)超過商品住宅的套數(shù)供應(yīng)，包括北京、上海、廣州、深圳。
那么，如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)？對(duì)此，丁祖昱以上海為例提出五個(gè)方面的建議：其一，租賃用地新建租賃住房；其二，提高產(chǎn)業(yè)園配套的租賃用房比例；其三，非改租空間較大，很多商業(yè)辦公、工業(yè)供應(yīng)過剩，可將一部分改為租賃房；其四，讓部分市場(chǎng)化房源進(jìn)入保障性租賃房中；其五，將空置的、本來要銷售的保障性住房轉(zhuǎn)化成租賃房。
談及租金方面，丁祖昱指出，2021年租賃市場(chǎng)租金上漲速度較快，而租金上漲的房源，主要集中在面積較大的高端公寓以及面積小于20平米的小戶型房源。之所以租金上漲，其兩大核心原因在于，供需錯(cuò)配問題以及房價(jià)上漲傳導(dǎo)至租金的上漲。
“租賃行業(yè)面臨的問題還是盈利問題。”丁祖昱稱，如今，企業(yè)在租賃模式上有不同的調(diào)整和創(chuàng)新，比如輕資產(chǎn)的模式更輕了，類似于酒店管理模式；“二房東”模式下不做大規(guī)模了，開始做小、做散；此外，部分重資產(chǎn)模式和一些基金、投資人共同合作。但無論模式如何，回報(bào)壓力還較大，租賃行業(yè)最重要的是把賬算清楚。
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