2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了“過(guò)山車”般的走勢(shì)，上半年部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快受到“約談”，隨著一系列政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷降溫。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)加速洗牌，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約的情況。

澎湃新聞通過(guò)盤點(diǎn)過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)的十大關(guān)鍵詞，一起來(lái)看看這一年都發(fā)生了哪些事。

1、三道紅線

上榜理由：房企融資新規(guī)全行業(yè)全面實(shí)行。

2020年8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議指出，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)劃定“三道紅線”，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，意在通過(guò)管控房企有息負(fù)債增長(zhǎng)情況，管控房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平，筑牢房企安全底線。

所謂的“三道紅線”是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過(guò)5%，“黃檔”企業(yè)不得超過(guò)10%，“綠檔”企業(yè)不得超過(guò)15%。

融資“三道紅線”新規(guī)于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測(cè)試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。

去杠桿、降負(fù)債、預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展成為房企的必考題。

2、集中供地

上榜理由：土地拍賣市場(chǎng)迎來(lái)新的規(guī)則，22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地“兩集中”。

2021年2月24日，一份網(wǎng)傳文件顯示，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓將實(shí)現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。

2021年2月26日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

按照中指控股旗下“土地情報(bào)”消息，2021年集中供地期間，22城累計(jì)成交住宅用地2064宗，成交規(guī)劃建筑面積24380萬(wàn)平方米，累計(jì)完成出讓金超22804億元。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，2021年2月份“兩集中”供地提出以后，土地市場(chǎng)熱度依舊較高，同時(shí)在項(xiàng)目熱銷背景下，開(kāi)發(fā)商拿地意愿強(qiáng)烈，第一批次集中供地現(xiàn)場(chǎng)火熱，觸頂搶地不斷頻現(xiàn)。不過(guò)，下半場(chǎng)隨著“810”新規(guī)調(diào)整，提出購(gòu)地自有資金并實(shí)施嚴(yán)格審查，資金緊張以及限購(gòu)限貸等多重因素疊加開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿降低，躺平觀望情緒不斷體現(xiàn)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)成交形成“前高后低”態(tài)勢(shì)。

從成交溢價(jià)率來(lái)看，全年整體明顯走低，第一批次平均溢價(jià)率為14.78%，第二批次平均溢價(jià)率4.04%，較一批次減少10.7個(gè)百分點(diǎn)；第三批次平均溢價(jià)率降低至2.39%。出讓金上第三批次共計(jì)成交5692.2億元，較二批次（6439.4億元）減少11.6%，較第一批次則大幅減少46.7%。

3、二手房指導(dǎo)價(jià)

上榜理由：二手房?jī)r(jià)格納入監(jiān)管，15城推行二手房參考價(jià)。

2月8日，深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，共有3595個(gè)小區(qū)被逐一“標(biāo)價(jià)”。由此，深圳也成為首個(gè)提出二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的城市。隨后，成都、東莞、寧波等城市跟進(jìn)該機(jī)制。

據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，2021年11月全國(guó)65個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為16840元/平方米，環(huán)比微跌0.33%，65城中有14城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價(jià)分別為58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。

值得關(guān)注的是，目前落實(shí)二手住房參考價(jià)制度的10個(gè)城市調(diào)控效果明顯，寧波、成都、三亞、西安、合肥和廣州6個(gè)城市掛牌價(jià)環(huán)比下行。

4、約談

上榜理由：約談房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要特征。

今年1月及2月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹分別前往深圳、上海、北京調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。3月初，他又帶隊(duì)赴杭州、無(wú)錫調(diào)研督導(dǎo)。3月下旬，倪虹帶隊(duì)赴成都和西安調(diào)研督導(dǎo)；3月25日，住建部再派出督導(dǎo)組赴南昌現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控工作。

4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，并將東莞、南通市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

5、學(xué)區(qū)房

上榜理由：中央政治局會(huì)議首提“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。

4月30日，中共中央政治局會(huì)議中提出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。”

其中，“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)”首次在政治局會(huì)議中被提出。

與此同時(shí)，包括北京、深圳、上海、廈門、合肥等地紛紛出臺(tái)新政抑制高價(jià)“學(xué)區(qū)房”。

新華社旗下《半月談》評(píng)論文章指出，高價(jià)學(xué)區(qū)房問(wèn)題是當(dāng)前百姓重要焦慮問(wèn)題之一，解決這一問(wèn)題，還是要回歸義務(wù)教育公益屬性，回歸義務(wù)教育階段不能設(shè)置重點(diǎn)學(xué)校，回歸義務(wù)教育均衡發(fā)展。當(dāng)前，有關(guān)部門和地方理應(yīng)考慮繼續(xù)加強(qiáng)推進(jìn)校長(zhǎng)教師交流輪崗，制定嚴(yán)密的工作方案，讓優(yōu)質(zhì)教育資源順暢流動(dòng)起來(lái)。

文章指出，加大教育投入和改革力度也必不可少。建議有關(guān)部門用改革思維推動(dòng)義務(wù)教育階段提質(zhì)增效，把部屬、省屬和部門所屬的優(yōu)質(zhì)教育資源統(tǒng)籌起來(lái)盤活，讓校長(zhǎng)教師流動(dòng)起來(lái)，從而讓百姓在改革進(jìn)程中分享更多的紅利。

6、限跌令

上榜理由：部分三四線城市迎來(lái)“逆向”調(diào)控，“限跌令”在各地落地。

在一線城市及熱點(diǎn)二線城市紛紛加碼樓市調(diào)控的同時(shí)，部分三四線城市正迎來(lái)“逆向”調(diào)控，“限跌令”在各地落地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有近20城通過(guò)約談房企或出臺(tái)政策的形式，限制房企降價(jià)行為。但在降價(jià)行為背后，債務(wù)壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，一場(chǎng)房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)正在上演。

截至目前，包括株洲、江陰、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、唐山、鄂州、張家口、桂林、株洲、東陽(yáng)等地公布房?jī)r(jià)“限跌令”。

之所以稱為“限跌令”，是因?yàn)椴糠址科蠡蛑薪樵诓扇〗档弯N售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷售或代理新建商品房時(shí)，受到了政府官方約談或制止。

7、購(gòu)房補(bǔ)貼

上榜理由：多地出臺(tái)鼓勵(lì)性購(gòu)房政策，“人才補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼”提振市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是人才補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼。對(duì)近一個(gè)月來(lái)的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽(yáng)、開(kāi)封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬(wàn)州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內(nèi)的超25個(gè)城市都拿出了真金白銀，以期提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。

8、債務(wù)違約

上榜理由：部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財(cái)產(chǎn)品兌付逾期情況。

今年以來(lái)，各類房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，融資環(huán)境收緊不放松，加之正逢“償債高峰年”，房企債務(wù)違約事件頻發(fā)，其中部分房企出現(xiàn)到期債務(wù)或理財(cái)產(chǎn)品兌付逾期等問(wèn)題。

中指研究院指出，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)監(jiān)管的調(diào)整期，部分房企在經(jīng)營(yíng)管理方面未能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化審慎經(jīng)營(yíng)，反而盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

近期，政策有所調(diào)整，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，融資放松微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性困難將有所緩解。

9、房地產(chǎn)稅

上榜理由：房地產(chǎn)推進(jìn)有新的思路：先深化地方試點(diǎn)，再國(guó)家統(tǒng)一立法。

10月15日，《求是》雜志發(fā)表文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！?，文章指出，要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。

10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅改革正式啟動(dòng)試點(diǎn)工作。

12月13日，中國(guó)人大網(wǎng)披露兩份關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的相關(guān)文件。其中，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在2021年10月19日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議上對(duì)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》中提到，在總結(jié)上海市、重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合新形勢(shì)新情況，進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以發(fā)揮試點(diǎn)對(duì)整體改革的示范、突破、帶動(dòng)作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)管理，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也為今后全國(guó)統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件。為此，建議“先深化地方試點(diǎn)、再國(guó)家統(tǒng)一立法”，由全國(guó)人大常委會(huì)依法授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，為穩(wěn)妥推進(jìn)改革試點(diǎn)提供法律保障。按照以上工作考慮，財(cái)政部、司法部會(huì)同全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等方面研究起草了《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定（草案）》。

10、良性循環(huán)

上榜理由：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)法有變，中央政治局會(huì)議首提“良性循環(huán)”。

12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。房地產(chǎn)方面，會(huì)議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

以往中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的表述，主要提及“房住不炒”、“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，而今年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的說(shuō)法有變，提到了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”。“良性循環(huán)”一詞也是首次在中央政治局會(huì)議中提出。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城環(huán)所研究員、房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)指出，良性循環(huán)反映的是一個(gè)更加積極的政策信號(hào)，對(duì)房地產(chǎn)不是單純限制，要讓它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)形成良性互動(dòng)。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)原副主任顧云昌對(duì)澎湃新聞表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的周期性，過(guò)去一般是二至三年一個(gè)周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)由供求關(guān)系決定了它的周期性變化，房地產(chǎn)的周期性也和國(guó)家的整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)。“過(guò)去，樓市比較熱的時(shí)候，我們通常采取嚴(yán)格的調(diào)控措施，包括限價(jià)、限售以及一些金融方面的政策，市場(chǎng)遇冷，就會(huì)放松調(diào)控。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期變動(dòng)性太大，也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也不利。”

顧云昌說(shuō)，良性循環(huán)就是讓房地產(chǎn)業(yè)的周期變化和波動(dòng)不要太大。“市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候要澆冷水，但水也不能澆得太多了，總的來(lái)說(shuō)就是要適量。”

中指研究院報(bào)告提到，下半年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)信貸以及預(yù)售資金監(jiān)管收緊，銷售市場(chǎng)及土地市場(chǎng)均明顯降溫，疊加個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題暴露，市場(chǎng)信心進(jìn)一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開(kāi)工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，現(xiàn)階段良性循環(huán)對(duì)行業(yè)發(fā)展尤為重要。中央提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場(chǎng)循環(huán)路徑遇阻帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。