近日，為防止法拍房市場(chǎng)過(guò)熱，最高法明確“受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買人不允許競(jìng)拍法拍房”，這意味著樓市限購(gòu)的最后“撿漏”窗口已關(guān)閉。
法拍房是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行借款合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)經(jīng)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以償還債權(quán)。
在法拍房市場(chǎng)火爆的背后，一些炒房客先利用借款將房產(chǎn)歸為己有，然后以申請(qǐng)企業(yè)貸款或經(jīng)營(yíng)貸款的名義向銀行進(jìn)行抵押換取利益。
還有一些“黑中介”打著服務(wù)司法拍賣的幌子，向購(gòu)房者收取幾十萬(wàn)元保證金后，再通過(guò)為其辦理虛假產(chǎn)權(quán)證，或是聲稱房屋競(jìng)拍失敗、定金不退還的方式，將錢款直接占為己有，導(dǎo)致購(gòu)房者“房、財(cái)兩空”。
上述問(wèn)題主要源于在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中，資產(chǎn)起拍價(jià)是按照處置參考價(jià)的70%設(shè)定，且流拍后會(huì)二次降價(jià)競(jìng)拍。疊加法拍房不受“限購(gòu)”政策干預(yù)，許多人報(bào)以“撿漏”心態(tài)導(dǎo)致許多法拍房以高于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)成交，誤導(dǎo)購(gòu)房者的同時(shí)擾亂了市場(chǎng)秩序。
此前，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局稱，截至3月15日，杭州限購(gòu)范圍內(nèi)的34套法拍房中有23套住房最終成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，7套房源略高于評(píng)估價(jià)，4套房源流拍。
據(jù)阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，北京法拍房市場(chǎng)共計(jì)掛牌上拍房源660套，總市值105.96億元，掛牌面積34.22萬(wàn)平。成交法拍房306套，環(huán)比上漲50%，同比增長(zhǎng)34.21%；成交總價(jià)30.36億元，同比增長(zhǎng)101.46%；成交面積12.42萬(wàn)平。成交平均折扣7.9折，共計(jì)帶來(lái)9.86億元購(gòu)房差價(jià)，成交率54%，平均5.92人爭(zhēng)搶1套法拍房。
為解決此類問(wèn)題，肅清市場(chǎng)環(huán)境，年初至今已有多個(gè)城市相繼出臺(tái)法拍房限購(gòu)政策。
1月上海發(fā)布樓市調(diào)控新政“滬十條”，明確購(gòu)買法拍房也需要有上海購(gòu)房資格。3月，成都規(guī)定“人房比”超2倍樓盤限售期限變更為5年，還將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。
要求從強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理、神話房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、加大保障房力度、加強(qiáng)住房交易管理、嚴(yán)格金融審慎監(jiān)督、加強(qiáng)市場(chǎng)秩序監(jiān)管、落實(shí)調(diào)控主題責(zé)任等七個(gè)方面提出了16條具體措施。
4月，合肥出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控八條措施，明確對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)通過(guò)司法拍賣或招投標(biāo)中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購(gòu)政策。8月，東莞市宣布明確將法拍房納入限購(gòu)范圍。9月，廈門市住房保障和房屋管理局等五部門發(fā)布樓市調(diào)控的通知，要求參與競(jìng)買法拍房的人員，應(yīng)當(dāng)事先確定在本市具有購(gòu)房資格。
中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出，當(dāng)前購(gòu)房者、開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等多方市場(chǎng)參與主體預(yù)期均存在不穩(wěn)定性。引導(dǎo)各方市場(chǎng)預(yù)期，有利于合理購(gòu)房需求正常釋放，以及住房建設(shè)、城市發(fā)展的穩(wěn)步推進(jìn)。
對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，要支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。打通房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)鏈條的循環(huán)是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均發(fā)力才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。
由此可見，法拍房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展，有助于化解司法糾紛和債務(wù)問(wèn)題，使住房回歸“理性”。
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