近日，人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》（下稱《通知》）。接近監(jiān)管人士對中國證券報(bào)記者表示，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，是按照市場化方式出清風(fēng)險(xiǎn)的有力舉措。

鼓勵(lì)并購出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

梳理我國房地產(chǎn)市場可以發(fā)現(xiàn)，每年都會有一些房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，但并沒有對市場產(chǎn)生較大影響。這背后很重要的一個(gè)原因是，存在著一項(xiàng)重要的風(fēng)險(xiǎn)化解手段——房地產(chǎn)項(xiàng)目并購。

“若某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營，那么其他房地產(chǎn)企業(yè)就會將該企業(yè)收購或者購買該企業(yè)的項(xiàng)目。目前有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)事件，做好這些大企業(yè)在退出過程中的風(fēng)險(xiǎn)化解工作至關(guān)重要，項(xiàng)目并購就是其中一項(xiàng)重要手段。”接近監(jiān)管人士表示，這也是此次人民銀行和銀保監(jiān)會出臺該《通知》的意義所在。

據(jù)知情人士透露，近期人民銀行分別與國資委和銀保監(jiān)會召開了相關(guān)會議，一方面鼓勵(lì)大型民營企業(yè)、央企和國企并購出險(xiǎn)和存在困難的房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，另一方面也希望大型銀行和股份制銀行能夠積極為并購方提供并購貸款，同時(shí)，對出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和困難的房地產(chǎn)企業(yè)不要抽貸、斷貸。

接近監(jiān)管人士同時(shí)強(qiáng)調(diào)，《通知》主要是為了支持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購，不是為了并購出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)或房地產(chǎn)企業(yè)本身。

實(shí)際上，早在12月初，監(jiān)管部門就表示會合理發(fā)放并購貸款。銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人日前在答記者問時(shí)表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)

值得一提的是，《通知》明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)。

“《通知》的核心有兩點(diǎn)：一是收購對象是出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；二是收購主體自身?xiàng)l件要好，否則有可能拖垮優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。”接近監(jiān)管人士稱。

與此同時(shí)，《通知》也在加大債券融資支持力度方面進(jìn)行了明確——支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的兼并收購。

接近監(jiān)管人士表示，一方面人民銀行鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極為并購企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具提供服務(wù)，提高發(fā)行效率。另一方面，也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)投資并購債券和并購票據(jù)等債務(wù)融資工具。

此前交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，會議表示將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務(wù)融資工具用于并購項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。招商蛇口等企業(yè)近期計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購。證監(jiān)會也表示，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購，近期，已有大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)啟動相關(guān)債券發(fā)行工作。

加強(qiáng)并購貸款風(fēng)險(xiǎn)控制

《通知》從并購融資顧問服務(wù)、提高并購服務(wù)效率、做好風(fēng)險(xiǎn)管理等方面作出了明確要求。

《通知》提出，積極提供并購的融資顧問服務(wù)。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡(luò)渠道優(yōu)勢，整合信貸、投行、金融市場的業(yè)務(wù)資源，提供融資顧問服務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)與證券公司、會計(jì)師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)的合作，匹配并購雙方需求，提高并購成功率。

在提高并購服務(wù)效率方面，《通知》建議從三方面著手，一是加快重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購貸款的審批流程，提升全流程服務(wù)效率。二是對于風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可以提前啟動盡職調(diào)查和信貸審查。三是推動地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金管理，加快權(quán)證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環(huán)境。

在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，《通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照穿透原則評估項(xiàng)目的合規(guī)性。“不能只看項(xiàng)目的表面，還要穿透到底層，查看該項(xiàng)目是否合規(guī)，同時(shí)要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管要求，加強(qiáng)并購貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控。”接近監(jiān)管人士稱。

此外，《通知》明確要建立報(bào)告制度和宣傳機(jī)制。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目并購貸款的報(bào)告制度，按月向人民銀行和銀保監(jiān)會報(bào)告其開展并購金融服務(wù)的情況、存在的問題和建議，積極配合并購雙方披露項(xiàng)目并購和金融支持的信息。