12月10日晚間，遠洋集團公布了一場股東特別大會的投票結(jié)果。結(jié)果顯示，公司以壓倒性優(yōu)勢通過了此前的一項議案，即將旗下的北京CBDZ6地塊及遠洋光華國際項目注入此前設(shè)立的核心寫字樓基金中。根據(jù)公告，Z6項目的交易總價就達64.15億元。
這一舉措耐人尋味。一方面，將沉淀資金量大、回報周期長的重資產(chǎn)項目交割后，遠洋集團的資產(chǎn)狀況將得到優(yōu)化。有分析人士指出，按照流程，近期預(yù)計將有約6億美元流入遠洋境外賬戶。另一方面，通過成立核心寫字樓基金，遠洋集團得以強化運營管理能力，并繼續(xù)維持在寫字樓市場的影響力。
今年下半年以來，信貸環(huán)境的收緊，使得全行業(yè)的融資受到影響。在此背景下，除了在成本支出中的“節(jié)衣縮食”外，資產(chǎn)騰挪能力和資本運作能力便顯得尤為關(guān)鍵。
經(jīng)過多年的發(fā)展，大型房企均已實現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元化和協(xié)同性。但在外部環(huán)境驟變時，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來的壓力遠甚于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。因此，從資產(chǎn)布局的角度，如何在穩(wěn)住“基本盤”的同時，兼顧多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，正成為房企面臨的另一重考驗。
資本運作
遠洋是于今年10月13日宣布成立核心寫字樓基金的。根據(jù)公告，遠洋集團出資4億美元，聯(lián)合全球主權(quán)財富基金與機構(gòu)投資者，共同出資設(shè)立總規(guī)模14億美元的核心寫字樓基金。
據(jù)悉，這將是目前國內(nèi)寫字樓市場最大規(guī)模的美元基金。就資金用途而言，該基金將主要用于投資一線城市核心商圈的成熟甲級寫字樓項目。一部分資金用于投資“北京CBD Z6地塊及遠洋光華國際項目”，另一部分用于投資其他符合標準的項目。
有從業(yè)者估算，Z6地塊和遠洋光華國際兩個項目的估值在百億規(guī)模。且因地段優(yōu)越，有望在未來貢獻穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
公告也同時指出，上述基金的期限起計8年，最高可延長2年，由此，遠洋集團也預(yù)計將于9年內(nèi)，因出售事項累計獲得約13.15億元的收益。算上Z6累計評估增值情況，收益會更高。
遠洋的另一個操作，是加強了在物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局。
10月18日，遠洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金，專注于投資一二線及重要物流節(jié)點城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項目，以輕重資產(chǎn)結(jié)合的投資邏輯，尋找更多發(fā)展機遇。
據(jù)了解，遠洋資本已擁有三只以物流為主題的私募基金，累計認繳規(guī)模達15億美元。早在今年3月，遠洋資本就與國際知名機構(gòu)共同成立了3.5億美元的物流地產(chǎn)領(lǐng)域基金。
這幾筆操作凸顯出遠洋的資本運作能力。遠洋通過將旗下項目裝入基金平臺的方式，實現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模的快速增長，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)資金快速回流。
據(jù)知情人士透露，遠洋集團還擬在數(shù)據(jù)地產(chǎn)領(lǐng)域深化布局，近期旗下遠洋數(shù)據(jù)即將引入重量級戰(zhàn)投。
“多元化”的出路
出于形成業(yè)務(wù)協(xié)同和培育新增長點的考慮，房企很早就展開了多元化嘗試。如今，大型房企普遍有著相對成熟的多元化業(yè)務(wù)，主要涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、租賃、物業(yè)管理、城市更新、建筑建材等多個領(lǐng)域。
一方面，多元化業(yè)務(wù)可以與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)，對主營業(yè)務(wù)帶來支持；另一方面，隨著新房市場逐漸觸及天花板，多元業(yè)務(wù)還肩負著開辟新賽道的任務(wù)。最近兩年，物業(yè)管理一度站上資本“風口”，很多房企選擇分拆物管業(yè)務(wù)單獨上市。
但與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相比，多元化業(yè)務(wù)普遍存在資金沉淀量大、回報周期長的特點，很難滿足短期內(nèi)的大量現(xiàn)金流需求。因此，當市場環(huán)境不佳，企業(yè)流動性受阻時，這些多元業(yè)務(wù)的處境便顯得尷尬。
近年來，在一系列調(diào)控政策的重壓下，房地產(chǎn)業(yè)的流動性受到影響，房企不得不放緩多元化的腳步。一些處在債務(wù)違約邊緣的房企，則選擇將多元化業(yè)務(wù)出售，從而保住“基本盤”。
“降薪、裁員、賣物業(yè)，是開發(fā)商應(yīng)對債務(wù)危機的‘三步曲’。”北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，物業(yè)管理業(yè)務(wù)估值較高，相對容易出手，通常是“丟車保帥”的首選。
他表示，商業(yè)、文旅、酒店等占用現(xiàn)金流的項目，也往往成為出售的重點，但這部分業(yè)務(wù)的價格通常會有所折損，也會對公司的資產(chǎn)規(guī)模帶來影響。
因此，如何在穩(wěn)住“基本盤”的同時，兼顧多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，正成為房企現(xiàn)階段面臨的重要考驗。
前述房企人士認為，對賽道的重新評估變得十分重要。由于政策環(huán)境短期內(nèi)很難大幅改善，房企需要重估多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，對于資金占用量大、預(yù)期收益很難達標的業(yè)務(wù)，可重新考慮其價值，甚至不排除出售的可能。但對于符合公司戰(zhàn)略發(fā)展需要，以及形成自身優(yōu)勢的業(yè)務(wù)，則可以選擇保留。
易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，企業(yè)可以選擇多種手段處置多元化業(yè)務(wù)，比如，通過資產(chǎn)證券化或管理輸出等方式，使一些業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)化，從而降低資金壓力。對于優(yōu)勢業(yè)務(wù)，則可以通過分拆上市，來做大整體資產(chǎn)規(guī)模。
在業(yè)務(wù)取舍上，他指出，除結(jié)合市場前景和自身優(yōu)勢進行綜合考量外，對于城市更新、長租房、保障性住房等受政策扶持較多的領(lǐng)域，也可以重點考慮。
嚴躍進認為，盡管房企的多元化嘗試遭遇短期阻力，但這仍是行業(yè)發(fā)展的大趨勢。近期的市場震蕩，雖然迫使不少房企出售了多元化業(yè)務(wù)，但也可視作行業(yè)重新梳理和洗牌的時機。通過這種調(diào)整，多元化業(yè)務(wù)的商業(yè)模式和發(fā)展路徑有望變得更加清晰。
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