在經(jīng)歷持續(xù)數(shù)個(gè)月行情低迷之后，廣州、深圳兩座灣區(qū)核心城市的一手房、二手房成交情況均出現(xiàn)了回暖的跡象。
陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，廣州新房網(wǎng)簽8761宗，環(huán)比上升22%。另據(jù)廣州市中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，當(dāng)月，從整體情況（中介促成 自行交易）來看，廣州市二手住宅共網(wǎng)簽6044宗，合計(jì)58.76萬平方米，環(huán)比分別增長15.06%和15.58%。
深圳的情況也與之相似。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，新房住宅成交5644套，環(huán)比上升19.8%；成交面積55.6萬平方米，環(huán)比上升14.5%；同期，深圳二手住宅成交2211套，環(huán)比增長37.76%。
需要注意的是，盡管成交面有所反彈、信貸面也略有寬松，但是目前市場情緒的低迷依然未有全面緩解。如果與去年同期的數(shù)據(jù)對比，廣州、深圳的成交情況仍錄得大幅下滑，市場的深度博弈依然在持續(xù)。
觸底回升
從資金面來看，近期廣州、深圳兩地樓市屢有好消息傳來。
2021年12月13日，央行于官微公布，2021年11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。
這是央行第二次發(fā)布個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的單月數(shù)據(jù)，也傳遞了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的信號。
受此帶動(dòng)，廣州、深圳兩座城市在信貸面上也有所松動(dòng)。
根據(jù)《中國證券報(bào)》，近日，有部分中小銀行下調(diào)了深圳地區(qū)的房貸利率，首套房貸款利率最低可至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%。不過，占據(jù)房貸按揭市場絕大部分份額的國有大行，目前并未跟進(jìn)下調(diào)房貸利率。而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前消息，廣州目前房貸放款速度明顯加快，“現(xiàn)在大概三四個(gè)月，之前至少是要半年起。”
購房者的合理購房需求漸漸被滿足，廣州、深圳的成交情況也有所好轉(zhuǎn)。
據(jù)陽光家緣統(tǒng)計(jì)，2021年11月，除海珠、花都、增城三區(qū)一手樓成交量持續(xù)回落以外，其他九區(qū)成交套數(shù)均呈回升態(tài)勢，環(huán)比增幅超過100%的有荔灣、番禺兩區(qū)。其中，荔灣成交851宗，環(huán)比增加159%；番禺成交1581宗，環(huán)比增加141%。
二手房方面，部分熱點(diǎn)片區(qū)的成交也有小幅活躍的趨勢。一位關(guān)注黃埔區(qū)二手小戶型的購房者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“感覺又有點(diǎn)搶手了，我看好的兩套房子還沒來得及去看房就賣掉了，其中有一個(gè)還要求七成首付的。不過從價(jià)格上來說，是比去年年底便宜了很多。”
而深圳一手房推售節(jié)奏也在明顯加快。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年11月，深圳22個(gè)住宅項(xiàng)目獲批，批售面積97.8萬平方米，環(huán)比上升85.5%；共19個(gè)住宅項(xiàng)目入市，推售面積92.4萬平方米，環(huán)比上升101%。
一位深圳龍崗區(qū)的中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“跌得多了，就肯定會反彈一點(diǎn)點(diǎn)。但是行情還是比起去年差很多很多的，這個(gè)沒得說，也就兩千多套的成交，算不上很好的。”
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，11月成交能夠反彈，主要還是得益于房貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，包括利率下調(diào)、放款周期縮短都有利于需求釋放，同時(shí)業(yè)主也接受現(xiàn)實(shí)愿意做出更多讓步。
拐點(diǎn)未至
盡管目前市場的成交表現(xiàn)不錯(cuò)，但需要指出的是，無論是一手房或者二手房，以價(jià)換量的趨勢都十分明顯。
例如，龍光集團(tuán)在今年4月以限價(jià)10.9億元競得光明區(qū)鳳凰街道一地塊，其時(shí)規(guī)定這宗地塊商品房銷售均價(jià)不得高于4.89萬元/平方米；2021年11月，該地塊項(xiàng)目獲批預(yù)售入市銷售，均價(jià)約在4.77萬~5.54萬元/平方米，而且還推出“九二折”“政府公示備案價(jià)九四折”等宣傳。
此外，深圳有部分樓盤推出首付分期，也是一個(gè)對樓市表現(xiàn)有著風(fēng)向標(biāo)意義的信號。例如，中信凱旋君庭無須在簽約后7天內(nèi)交齊首付款，可分3期交齊，即在簽約后15天內(nèi)交總房款的10%，2個(gè)月后再交10%，3個(gè)月后再交10%。
而從總體數(shù)據(jù)來看，深圳市場回暖的信號也并非很強(qiáng)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，深圳共有19個(gè)住宅項(xiàng)目入市，僅2個(gè)住宅項(xiàng)目開盤售罄，整體“開盤去化率”（指樓盤在開盤時(shí)的銷售率）不足五成，進(jìn)一步走低。
與去年“日光盤”頻現(xiàn)相比，深圳一手房成交已經(jīng)進(jìn)入冷靜期。
與深圳相同，廣州也有不少樓盤打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前廣州市場以價(jià)換量趨勢明顯，2021年11月監(jiān)測到的全市37次開盤加推，有12批次都是降價(jià)的，占到了1/3的比例，而且降價(jià)幅度普遍可以達(dá)到10%左右，二手樓市的業(yè)主也結(jié)束了之前的僵持，讓出了砍價(jià)的空間。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前政策開始糾偏，加之對遭遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企處置開始慢慢清晰之后，剛需看到了這個(gè)趨勢，因此信心有所增強(qiáng)，會迅速入市。另外，因?yàn)榍捌谝种屏撕芏嘈枨蟮尼尫?，目前廣州、深圳的樓市仍有大量的需求在，因此如果價(jià)位達(dá)到了心理預(yù)期，成交量會慢慢回升。
不過，即便成交量企穩(wěn)，但目前市場的情緒依然較為低迷也是現(xiàn)實(shí)情況。“現(xiàn)在就談市場回暖還為時(shí)過早，低位回穩(wěn)的判斷更為貼切一些。在當(dāng)前一手房頻繁促銷沖量的情況下，購房者對二手房的關(guān)注度有限，年前成交量很難有大的反轉(zhuǎn)。”肖文曉指出。
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