中央經(jīng)濟工作會議12月8日至10日在北京舉行，會議總結(jié)2021年經(jīng)濟工作，分析當前經(jīng)濟形勢，部署2022年經(jīng)濟工作。

從大背景來看，會議提到，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱三重壓力。會議要求明年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，各地區(qū)各部門要擔負起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的責任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當靠前。

對于明年房地產(chǎn)市場的定調(diào)，會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

堅持“房住不炒”基調(diào)不變

此次會議中，再次強調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，這已是中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)第四年明確“房住不炒”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，強調(diào)“房住不炒”，這是頂層設(shè)計，也是指導房地產(chǎn)和住房工作的長期指針，不會因行業(yè)一時出現(xiàn)下行和局部風險暴露而調(diào)整，這個戰(zhàn)略定力是不能動搖的。戰(zhàn)略定力不變，短期的策略調(diào)整時，就會有底線、有堅守，不會亂了陣腳。

“此前中央政治局會議沒有提及‘房住不炒’，實際上‘房住不炒’的定位并不會變。換句話說，無論后續(xù)對于剛需和改善型購房需求如何支持，炒房和投資投機的購房需求已經(jīng)沒有支持和市場。所以，各地在后續(xù)理解政策的時候，即便可以放松政策，也要嚴格守住這條紅線。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。

首提預期引導，探索新的發(fā)展模式

中央經(jīng)濟工作會議提出，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式。

嚴躍進認為，此次會議首次提出了“預期引導”的概念，說明當前在預期管理和引導方面將有新的動作。

中指研究院報告提到，當前購房者、開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等多方市場參與主體預期均存在不穩(wěn)定性，引導各方的市場預期，有利于合理的購房需求正常釋放，有利于住房建設(shè)、城市發(fā)展的穩(wěn)步推進，“穩(wěn)預期”的重要性更加凸顯。

從“探索新的發(fā)展模式”中亦可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展后，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已在40平方米左右，增量市場規(guī)模見頂，房企過去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式亟待改變，企業(yè)通過高杠桿、高負債實現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴張的模式已接近尾聲，行業(yè)正從增量開發(fā)到存量運營時代轉(zhuǎn)變，企業(yè)也需要順勢而為，拓展新的業(yè)務(wù)模式，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。同時，對于地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅(qū)動的“土地財政”模式也急需轉(zhuǎn)變。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“探索新的發(fā)展模式”將推動房企開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn)、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，部分企業(yè)爆發(fā)債務(wù)危機，需要采取疏堵結(jié)合的方式，加快引導房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)探索新的發(fā)展模式，結(jié)合社會發(fā)展趨勢、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢，參與租賃業(yè)務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務(wù)等領(lǐng)域，實現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型。這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風險的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

合理住房需求受到支持

中央經(jīng)濟工作會議明確，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

中指研究院認為，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與12月6日中央政治局會議的提法一致，預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。

嚴躍進也認為，此次政策和中央政治局會議精神一致，將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”寫進去，后續(xù)應(yīng)該會有一些變化。一是合理住房需求包括剛需和改善型需求，后續(xù)土地、信貸、稅費方面會給予保障。二是合理住房需求包括租和購，都將面臨鼓勵和支持。

因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)

中央經(jīng)濟工作會議提出，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。今年12月6日召開的中央政治局會議提法是“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

中指研究院認為，此次中央經(jīng)濟工作會議中“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，與中央政治局會議的提法略有不同，一是強調(diào)了“因城施策”，各個城市當前的市場表現(xiàn)不同，所面臨的地產(chǎn)相關(guān)鏈條不暢通的問題各異，因城施策采取針對性舉措，更有利于加快各個城市實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)；二是房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”順序改變，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會更好地健康發(fā)展，當前對于政府來說，打通房地產(chǎn)業(yè)各個鏈條的循環(huán)是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。

許小樂則認為，房地產(chǎn)的“良性循環(huán)”需要兩個必要的基礎(chǔ)，一是控制住房企暴雷風險，防止局部企業(yè)風險向系統(tǒng)傳遞。二是房地產(chǎn)市場要運轉(zhuǎn)起來。今年下半年市場出現(xiàn)接近停滯的狀態(tài)，主要是市場出現(xiàn)了由二手房到新房再到土地市場的鏈式降溫，二手房的流通難使得賣舊買新的換房鏈條受阻，交易阻滯使房企回款加速惡化，到期負債無法接續(xù)滾動，面臨嚴重的流動性問題，整體房地產(chǎn)全鏈條無法正常運行。根本原因是下半年的過快降杠桿，多項金融政策同時收緊，政策效用疊加導致房企融資環(huán)境、購房者購房信貸環(huán)境均快速收緊。

許小樂指出，未來在房地產(chǎn)“良性循環(huán)”指引下，前期過緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力；另一方面購房信貸環(huán)境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。預計2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復，不會出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟運行中的“穩(wěn)定器”作用。

再次提出加快長租房發(fā)展

中央經(jīng)濟工作會議提出，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)。而去年會議中更多強調(diào)的是“規(guī)范發(fā)展長租房市場”。

李宇嘉指出，長租房也就是長租公寓，自從去年長租公寓市場出現(xiàn)暴雷以來，國家更多地強調(diào)保障性租賃住房，長租房強調(diào)的少了。事實上，長租房和保障性租賃住房是多層次租賃市場的組成部分，滿足不同類型租賃需求的房源。因此應(yīng)該在總結(jié)長租公寓問題的基礎(chǔ)上，加強監(jiān)管和建設(shè)模式，作為未來多渠道住房供應(yīng)的來源，引導開發(fā)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

許小樂認為，未來將更多發(fā)揮市場效率，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。隨著城鎮(zhèn)化率的提升，大城市住房租賃市場需求旺盛，租客停留在租賃市場的時間拉長，依據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比于2018年推遲了2-3年，很多租客租住時間或超過10年，未來家庭化租賃需求逐步顯現(xiàn)。我國住房租賃體系主要由市場化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構(gòu)成，依托市場化的效率，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。

其認為，機構(gòu)化是提升租賃市場專業(yè)服務(wù)的必要途徑和重要載體，但由于租賃行業(yè)盈利空間較窄，租賃企業(yè)面臨著成本高、融資窄、合規(guī)難的問題，導致目前我國整體租賃機構(gòu)化率不足5%，一線城市機構(gòu)化率也不到15%。預計明年將出臺面向長租房市場的土地、金融、財稅等方面的支持政策，未來住房租賃企業(yè)將獲得良好的政策支持環(huán)境。