進入12月，包括萬科、碧桂園、龍光集團在內(nèi)的多家房企宣布發(fā)行供應鏈ABS計劃。而在此前的一段時間，房地產(chǎn)供應鏈ABS發(fā)行規(guī)模大減，且無新通過審批的項目。
在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著金融監(jiān)管層的不斷發(fā)聲，房地產(chǎn)融資環(huán)境迎來改善，在資金有限的情況下，資金會流向信用資質(zhì)好、財務健康的企業(yè)。
萬科、碧桂園等擬發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品
12月6日，龍光集團官方微信號顯示，近期，該公司擬啟動CMBS、供應鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。
在此之前，萬科透露，擬于近期發(fā)行7.77億元供應鏈ABS，并計劃在12月將2021年內(nèi)供應鏈ABS額度發(fā)行完畢。
12月5日，碧桂園也表示，擬于近期向交易所申請發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品。申請獲批后，碧桂園將在監(jiān)管機構(gòu)指導下盡快啟動相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行工作。
同一天，金地集團（600383）公布，“長城證券（002939）-金地集團2021年一期2號資產(chǎn)支持專項計劃”擬于2022年初發(fā)行。
12月3日，據(jù)上交所公司債券項目信息平臺披露，平安-合生-上海五角場合生匯資產(chǎn)支持專項計劃項目狀態(tài)更新為“已反饋”，該筆債券擬發(fā)行金額83億元，品種為ABS。
所謂ABS，是以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計進行信用增級，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過程。目前，房地產(chǎn)ABS主要有五大品種，分別是購房尾款ABS、供應鏈ABS、物業(yè)費ABS、CMBS以及類REITs。其中，供應鏈ABS通過應收賬款反向保理為上下游企業(yè)提供融資，緩解中小企業(yè)融資難、融資貴的問題，有助于上游企業(yè)拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經(jīng)營效率。
事實上，在今年9月，房地產(chǎn)供應鏈ABS基本是“停滯”狀態(tài)。據(jù)安信證券研究中心研究顯示，今年9月以來，房地產(chǎn)ABS發(fā)行明顯減少，其中交易所供應鏈ABS和購房尾款ABS基本停發(fā)。11月以來，購房尾款ABS發(fā)行有所回暖，主要體現(xiàn)在少部分企業(yè)購房尾款ABS重啟發(fā)行，供應鏈ABS的凈融資仍有較大缺口。
中指研究院也指出，今年10月、11月，房地產(chǎn)ABS融資以CMBS及類REITs為主，供應鏈ABS規(guī)模急速下降，截至目前尚無全新項目發(fā)行。
進入12月，房地產(chǎn)供應鏈ABS發(fā)行計劃重啟。在業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)整體融資環(huán)境顯現(xiàn)寬松跡象，審批節(jié)奏開始加快。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，12月以來，有多筆購房尾款ABS項目、供應鏈ABS項目狀態(tài)出現(xiàn)更新，各融資類別均已再度進入審核程序，ABS新增項目發(fā)行進入預熱階段，有望再度回歸。
業(yè)內(nèi)：預期短期房地產(chǎn)金融政策繼續(xù)調(diào)整
近期，從“一行兩會”集體發(fā)聲到央行降準，再到中央政治局會議首提促進房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，積極向好的房地產(chǎn)政策信號不斷出現(xiàn)。
12月3日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，將在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構(gòu)做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度。
12月6日，中共中央政治局召開會議，明確要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
同一日，中國人民銀行發(fā)布通知，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu))。
在業(yè)內(nèi)人士看來，高層發(fā)聲釋放了更加積極的政策信號，預期短期相應的房地產(chǎn)金融政策會繼續(xù)調(diào)整和邊際放松，防止經(jīng)濟出現(xiàn)失速下行和系統(tǒng)性風險。
陳星分析認為，當前融資環(huán)境處于邊際放松階段，但大規(guī)模放松的可能性不大。在資金有限的情況下，投資額會流向信用資質(zhì)好、財務健康的企業(yè)。
的確，諸如陷入流動性危機的新力控股，擬發(fā)行4.64億元的“世紀-新力2021年第一期資產(chǎn)支持專項計劃”項目狀態(tài)顯示終止。
對于房地產(chǎn)ABS的前景，陳星表示，未來房地產(chǎn)ABS融資規(guī)模再度爆發(fā)的可能性不大。房企發(fā)行ABS的一個重要因素是為了在增加融資的同時不新增有息債務，但監(jiān)管已將ABS融資納入?yún)⒖挤秶?，隱藏債務的作用下降，房企發(fā)行ABS的動力也會隨之減弱。
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