與過(guò)去相比，“良性循環(huán)”為近期樓市政策的新提法，“合理”二字也在近期頻繁出現(xiàn)。
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出的信號(hào)向來(lái)不容忽視。在2016年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”（“房住不炒”）首次被提出，從而開(kāi)啟了房地產(chǎn)向居住、民生屬性回歸的時(shí)代。
至今，以“房住不炒”為核心的調(diào)控政策已經(jīng)延續(xù)了5年之久，且在不斷加碼之下，此輪政策的力度、范圍和時(shí)長(zhǎng)均屬空前。
在政策作用下，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始告別周期性波動(dòng)，逐漸走向平穩(wěn)。但到2021年下半年，政策的疊加效應(yīng)使得部分企業(yè)陷入償債危機(jī)，整個(gè)行業(yè)的流動(dòng)性也一度受到影響。
9月以來(lái)，監(jiān)管部門出手糾偏，房地產(chǎn)信貸環(huán)境有所緩解。此后，監(jiān)管層的措辭也出現(xiàn)一些新變化。12月6日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議指出，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。與過(guò)去相比，“良性循環(huán)”為近期的新提法，“合理”二字也在近期頻繁出現(xiàn)。
這些信息有助于對(duì)樓市調(diào)控思路更好地進(jìn)行判斷。分析人士認(rèn)為，在保持調(diào)控政策思路連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理化調(diào)整，將是現(xiàn)階段重要的調(diào)控思路，這種思路有望體現(xiàn)在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中。從政策著力點(diǎn)看，弱化投資屬性仍是主要思路，以保障類和剛需為主的民生需求，則是政策支持的重點(diǎn)。
加強(qiáng)民生屬性
自2016年以來(lái)，“房住不炒”一直是樓市調(diào)控的基本原則。過(guò)去五年（2016年到2020年）的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，除2017年外，其余四次均明確提及“房住不炒”。
進(jìn)入2021年，“房住不炒”依然是樓市政策的關(guān)鍵詞。從3月的政府工作報(bào)告開(kāi)始，監(jiān)管部門又多次提及這一概念。盡管未出現(xiàn)在12月6日的中央政治局會(huì)議通稿中，但這一調(diào)控原則的延續(xù)和深化，已經(jīng)成為業(yè)界的共識(shí)。
“房住不炒已經(jīng)從一項(xiàng)調(diào)控政策，內(nèi)化為一種價(jià)值觀。”北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，經(jīng)過(guò)近幾年的調(diào)控“洗禮”，這一表述蘊(yùn)含的去投資、去杠桿的理念已經(jīng)深入人心。
他認(rèn)為，即便“房住不炒”未能出現(xiàn)在今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，這種思路也不會(huì)調(diào)整，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性不會(huì)發(fā)生變化。“房住不炒、三穩(wěn)（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這幾個(gè)原則不會(huì)有變化，這已經(jīng)被證明過(guò)了。”
近幾年，在回歸居住屬性的同時(shí)，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)的定位也有細(xì)微的調(diào)整。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，在2018年和2019年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，對(duì)房地產(chǎn)的表述，被放在改善民生的工作大項(xiàng)之下。2020年，房地產(chǎn)被單獨(dú)列為次年的重點(diǎn)工作之一，但作為補(bǔ)充，會(huì)議同時(shí)表示，“住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。”
也即，房地產(chǎn)的民生屬性逐漸被強(qiáng)調(diào)。
這種變化背后蘊(yùn)含著政策著力點(diǎn)的微調(diào)。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，此前，住房保障體系的完善已被提上日程。近期中央政治局會(huì)議傳遞出的信號(hào)也顯示，保障房的建設(shè)將會(huì)加速。
“保障性住房建設(shè)既能夠在一定程度上對(duì)沖房地產(chǎn)投資下行的壓力，也能夠推動(dòng)實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉住房體系實(shí)現(xiàn)，解決新市民、青年人住房困難。”許小樂(lè)說(shuō)。
他表示，今年國(guó)家出臺(tái)了保障性租賃住房的新品類，通過(guò)土地、金融、財(cái)稅政策支持，提升保障性租賃住房的開(kāi)發(fā)速度。根據(jù)住建部披露的數(shù)據(jù)，2021年1-9月，全國(guó)已開(kāi)工保障性租賃住房72萬(wàn)套，占全年計(jì)劃的76.9%，完成投資775億元。由此估算，2021年全國(guó)保障性租賃住房的總投資額將超過(guò)1000億元。
民生屬性同樣體現(xiàn)為對(duì)剛需的支持，中央政治局會(huì)議表示，“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，即被認(rèn)為是民生屬性的體現(xiàn)。在很多機(jī)構(gòu)的解讀中，這部分“合理住房需求”，以剛需和改善型需求為主。
繼續(xù)“合理化”調(diào)整
在監(jiān)管部門近期的表態(tài)中，“合理”一詞已經(jīng)多次出現(xiàn)。12月3日，在針對(duì)個(gè)別重點(diǎn)房企債務(wù)違約事件的表態(tài)中，銀保監(jiān)會(huì)表示，將合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款。證監(jiān)會(huì)也在同日強(qiáng)調(diào)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。
此處的“合理”體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)端，主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)。加之中央政治局會(huì)議中對(duì)消費(fèi)端合理需求的支持，體現(xiàn)出政策在前后兩端都有糾偏傾向。
今年下半年，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)金融審慎管理制度實(shí)施下，部分企業(yè)陷入償債危機(jī)，整個(gè)行業(yè)的流動(dòng)性也受到影響，市場(chǎng)信心一度跌入谷底。同時(shí)，按揭貸款的審批和發(fā)放也明顯放緩，購(gòu)房行為出現(xiàn)梗阻。
10月15日，央行在新聞發(fā)布會(huì)上作出回應(yīng)，將金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一致性緊縮稱為“短期過(guò)激反應(yīng)”。央行亦稱，兩部委（央行、銀保監(jiān)會(huì)）已于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)研，目前，房地產(chǎn)相關(guān)信貸已經(jīng)“破冰”。據(jù)了解，北京部分銀行的貸款額度比之前充裕，由于審批加速，放款周期也有所縮短。相比之下，今年第三季度，部分銀行的按揭貸款發(fā)放周期一度在半年以上。
在開(kāi)發(fā)端，有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的審批周期也有所縮短，“下半年一些項(xiàng)目被停貸，現(xiàn)在又開(kāi)始重啟。”
盡管信貸環(huán)境尚未恢復(fù)到上半年的水平，但政策的糾偏，已使部分區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。這些合理化舉措，也被認(rèn)為是中央政治局會(huì)議中“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”思路的體現(xiàn)。
此前的11月底，劉鶴副總理發(fā)表《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》文章，曾提到“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。中國(guó)指數(shù)研究院指出，中央多次提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場(chǎng)循環(huán)路徑遇阻帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，鑒于今年下半年以來(lái)的市場(chǎng)變化，“良性循環(huán)”的思路有望體現(xiàn)在明年的樓市政策導(dǎo)向中，但政策糾偏的力度不會(huì)很大。
中國(guó)指數(shù)研究院表示，一方面，部分熱點(diǎn)區(qū)域首套房房貸利率仍有下調(diào)預(yù)期，銀行放款周期有望進(jìn)一步縮短；另一方面，房企開(kāi)發(fā)貸和并購(gòu)貸款合理發(fā)放，亦有助于個(gè)別短期流動(dòng)資金壓力較大房企紓困。同時(shí)，此前偏緊的地方政策也有望迎來(lái)微調(diào)改善。
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