“金九銀十”徹底失約后，11月份的樓市乍暖還寒，隱現(xiàn)“翹尾”行情。
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至11月29日，北京當月二手住宅網(wǎng)簽11021套，較上月跌破萬套的行情有所走暖。“這幾天開始，成交比之前穩(wěn)了些，貸款還是看銀行排隊情況，放款速度不確定，但有加快趨勢。”北京海淀區(qū)一房產(chǎn)中介稱。
月末成交翹尾的現(xiàn)象，不只在北京出現(xiàn)。據(jù)諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年第48周，重點10城二手住宅成交量為11399套，環(huán)比上漲25.39%，除了深圳成交量有所下滑，其余9城均有不同幅度的回升。新房領(lǐng)域也有類似表現(xiàn)。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴第一財經(jīng)，11月局部市場成交有所回升，除了季節(jié)性因素，一方面源于信貸環(huán)境改善，推動購房需求釋放；同時，下半年以來二手房業(yè)主預(yù)期減弱，降價意愿增強，供給端價格讓利，帶動入市量增加。
也有業(yè)內(nèi)觀點稱，經(jīng)歷此前大幅降溫后，樓市行情局部回暖，更多屬于心理預(yù)期的糾偏、超跌后的正常修復(fù)，不代表整體環(huán)境出現(xiàn)實質(zhì)性轉(zhuǎn)向。
乍暖還寒的北京學區(qū)房
2021年下半年開始，北京學區(qū)房行情經(jīng)歷了數(shù)輪沖擊。從“多校劃片”落地執(zhí)行、假離婚買房被封堵、到二手房指導(dǎo)價推出，學區(qū)房行情降溫，直接將北京二手房溫度帶入“冰點”。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽量為9340套，環(huán)比下降25.7%，年內(nèi)首次跌破萬套。而這，已經(jīng)是北京二手房連續(xù)7個月網(wǎng)簽量下降。在此前的7月、8月，北京二手房成交量均在1.5萬套以上。
低溫行情中，業(yè)主心理預(yù)期減弱，學區(qū)房降價百萬的案例屢見不鮮。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房價環(huán)比降0.5%，繼9月份后再次下跌。北京學區(qū)房“高地”萬柳片區(qū)一經(jīng)紀人感慨稱，學區(qū)房政策不確定因素多，現(xiàn)在是“房多客少”。
值得注意的是，經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月下跌后，近期北京二手房成交有走暖趨勢。
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月22日～11月28日，北京二手住宅網(wǎng)簽2941套，較前一周網(wǎng)簽套數(shù)增加301套，環(huán)比漲11.4%。此前三周，北京二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別為2640套、2422套、2366套，均低于十一月第四周的網(wǎng)簽量。
雖然只是微幅走暖，但從11月整月看，北京二手房正走出此前的超低溫行情。“跟上月9430套比，可以明顯看到11月二手房成交有一定程度回暖，整體成交量提升至萬套，這意味著二手房價格會保持在相對穩(wěn)定的狀態(tài)。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為。
上述萬柳片區(qū)的經(jīng)紀人也有所感觸，身在北京這一學區(qū)“高地”，她經(jīng)歷了學區(qū)房政策調(diào)控后、萬柳房源一夜降價百萬的過程，尤其是一些大戶型房源，降價幅度更為明顯。但近期，她感受到一些小戶型房源的價格和成交有所回升。
但是，在如今的調(diào)控環(huán)境和學區(qū)房政策下，即便是房產(chǎn)經(jīng)紀人，也不再對房價上漲抱有很大期待。“如果手上有房，早處理早劃算。”她認為，現(xiàn)在整體學區(qū)房都在降，不單是萬柳片區(qū)，如果不能100%上對口小學，客戶不會花高價入場。
在她透露的11月萬柳片區(qū)成交數(shù)據(jù)中，有房源掛牌價1900萬元，最終成交價1600萬元，較業(yè)主心理預(yù)期降低300萬元；小戶型房源中，有一套約50平方米的房子，業(yè)主掛牌價883萬元，最終成交價720萬元，降幅也高達163萬元。
郭毅認為，從十月份開始，央行已經(jīng)在釋放信貸穩(wěn)定的信號，雖然北京還未出現(xiàn)實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，但對購房人群的預(yù)期產(chǎn)生不小的拉動。11月份成交小幅好轉(zhuǎn)，正是因為市場信心筑底回升，在一線呈現(xiàn)出來的反饋，不代表政策面有大幅放寬。
“目前從調(diào)控到信貸政策，都處于緊中偏松的狀態(tài)。”郭毅稱，11月份的成交趨勢，可能會延續(xù)到明年上半年。而明年市場行情會發(fā)生怎樣的轉(zhuǎn)變，還是有賴于信貸和調(diào)控政策共同發(fā)力，方向不同，對市場漲跌的影響也不同。
“翹尾”行情在多地出現(xiàn)
北京二手房成交小幅升溫，是近期樓市走向的一個切面。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2021年第48周，重點城市10城二手住宅成交量為11399套，環(huán)比上漲25.39%。上述重點10城，包括北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、寧波、廈門、東莞、佛山。
在這10個城市中，僅深圳二手住宅成交量走低，周成交421套，環(huán)比下跌38.81%。其余9城均有所回升，其中成都漲幅首位，周成交2355套，環(huán)比上漲107.67%；南京環(huán)比上漲47.30%，青島環(huán)比上漲28.72%，分別位居漲幅第二、第三。
“5月份以來，多城陸續(xù)推行二手房指導(dǎo)價機制，對高價房源形成一定沖擊，促使二手房市場預(yù)期降低，同時銀行房貸額度緊張，二手房市場顯著降溫。”上述研究中心認為，隨著積極信號頻頻發(fā)出，市場觀望情緒有所緩解，二手房成交量自46周起連續(xù)3周回升。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳連續(xù)幾個月成交保持在2000套以下，低于過去十年的水平，從人口角度衡量這是不正常的狀態(tài)。當前，一二線城市特別是“北上廣深”這種一線城市，二手房市場處于筑底回升的過程。
新房方面也是如此，據(jù)諸葛找房監(jiān)測，2021年第48周，重點城市15城新建商品住宅成交量28481套，環(huán)比上漲37.12%。隨著信貸環(huán)境有所松綁，居民房貸利率下調(diào)，貸款速度加快，加之各城市疫情逐步受控，新房市場逐漸恢復(fù)。
其中，北京、南京、重慶等地新房成交回升明顯。第48周，北京新房成交2350套，環(huán)比上漲28.35%；南京新房成交低位回升，環(huán)比漲幅達190.96%；受月底房企集中備案的影響，重慶本周新房成交量猛增，環(huán)比漲幅為185.42%。
許小樂告訴第一財經(jīng)，11月局部市場成交有所回升，受信貸及房價因素等多重影響。信貸方面，截至11月貝殼研究院監(jiān)測的100 個城市，主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個基點，二套利率為5.96%，較上月回落3個基點。
與此同時，在市場較為萎靡的背景下，央行多次發(fā)聲，透露出政策邊際微調(diào)、糾偏，適度穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸環(huán)境的正向信號，對提振購房者信心有重要作用。11月份，重點城市平均放款周期縮短，自4月以來首次縮短，銀行放款力度加強。
不過，適度微調(diào)并不意味著徹底放松，根本還是要保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
“政策邊際糾偏后，12月份及明年一季度市場有望小幅回升。”李宇嘉稱，但在貸款集中度管理、二手房指導(dǎo)價等影響下，回升幅度不會太大。當前政策是“有保有壓”，滿足剛需的合理需求，同時避免資金過度投入房地產(chǎn)市場，引起新一輪的房價反彈。
中房研協(xié)測評研究中心認為，10月地方出臺調(diào)控政策43條，其中緊縮性調(diào)控進一步放緩，短期房地產(chǎn)政策面已基本見底。不過，政策面見底，并不意味著市場見底。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場或仍將延續(xù)下行態(tài)勢，但在邊際改善政策作用下，下行態(tài)勢將逐漸放緩。
孫夢凡
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