11月26日，萬科（ 000002.SZ /02202.HK）在深圳召開2021年第一次臨時股東大會，審議萬物云上市等相關(guān)方案，而物業(yè)上市幾乎成了萬科股東大會的關(guān)注焦點。

股東大會上，萬科董事會主席郁亮，首席執(zhí)行官祝九勝、萬物云首席合伙人兼首席執(zhí)行官朱保全等，就市場關(guān)注的物業(yè)上市時點、業(yè)務(wù)邊界、角色定位，地產(chǎn)主業(yè)未來預(yù)期等熱點問題進行了直接回應(yīng)。

郁亮和朱保全除了提及萬物云上市時點目前可能比去年更合適外，還澄清到，萬物云定位于服務(wù)業(yè)，并非科技股。

公司管理層除了對萬物云分拆，多元化業(yè)務(wù)上市第一單報以期待，還提及，“希望未來幾個賽道業(yè)務(wù)幾年之內(nèi)都能陸續(xù)上市。”對于集團的地產(chǎn)業(yè)績，萬科已于三季度將多個經(jīng)營指標(biāo)下調(diào)，稱暫且看不清明年地產(chǎn)行業(yè)大勢，但公司已經(jīng)將明年的最低經(jīng)營目標(biāo)較今年做了下調(diào)。對于行業(yè)中長期趨勢，萬科維持以往基調(diào)，稱將繼續(xù)在精細化管理，產(chǎn)品力至上等核心主軸方面對標(biāo)家電制造業(yè)明星企業(yè)，堅信行業(yè)仍存巨大需求潛力待挖掘。

萬物云定位服務(wù)業(yè)

“我們把科技、云服務(wù)是作為我們未來重倉投資的方向，但是在公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我們是把自己定義為服務(wù)業(yè)。”朱保全開門見山地說道，公司并無意將萬物云定義為科技股，而是把傳統(tǒng)的物業(yè)管理或者資產(chǎn)服務(wù)定義為空間科技服務(wù)，“物業(yè)是我們最早的初心業(yè)務(wù)，云是我們期望的未來。”

萬物云正在持續(xù)加大科技相關(guān)業(yè)務(wù)的人才儲備。不久前，萬物云對科技團隊進行了人員調(diào)整。原阿里巴巴集團阿里云副總裁、阿里云IoT事業(yè)部CTO、AIoT首席科學(xué)家丁險峰加盟萬物云擔(dān)任首席科學(xué)家，原萬物云董事兼CIO林國鋒離職。時下，公司仍在招聘985、211、海歸博士，已經(jīng)構(gòu)建了一個超過千人的科技團隊。稍早前，萬物云在行業(yè)內(nèi)率先成立了集設(shè)計、研發(fā)、施工、運營一站式服務(wù)的智能硬件平臺萬睿科技。

言及公司業(yè)務(wù)邊界與阿里云、華為云、騰訊云、微軟云等云服務(wù)商的區(qū)別，朱保全表示，“與大型的云服務(wù)廠家有幾個最大的不同，第一，萬物云有線下服務(wù)，第二，有人工運營，第三，有硬件的施工能力。而這些對大型的云廠家來說，它們都是去做外包服務(wù)，萬物云全部是在做一體化服務(wù)。”

具體到有所為有所不為層面，朱保全進一步解釋稱，對萬物云來說，與華為云、阿里云、騰訊云全部都是合作伙伴，萬物云是不會做IaaS層的，是會在這些云的基礎(chǔ)上構(gòu)建基于城市服務(wù)、工單管理的云服務(wù)。

作為萬科多元化業(yè)務(wù)體系中的“香餑餑”，萬物云近年發(fā)展勢頭也的確給到市場諸多信心和期待，營業(yè)收入復(fù)合年增長率保持在20%以上。數(shù)據(jù)顯示，萬物云2020年實現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元，同比增長33.3%。其中，住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、智慧城市服務(wù)占比分別為55%、30.4%、6.1%，業(yè)務(wù)類型多元；期中，55%的營收來自于萬科集團以外的第三方項目。這種來自萬科外的項目貢獻萬物云營收過半的情況，在郁亮看來，恰恰是萬物云成熟及是適宜上市的標(biāo)志。

早在11月5日，萬科首度發(fā)布公告稱，公司第十九屆董事會第十三次會議以通訊表決方式審議通過了擬分拆所屬子公司萬物云到港交所上市的相關(guān)議案。市場有分歧，擔(dān)憂物業(yè)資本市場今年遠遜于去年，此時分拆萬物云上市并不算合宜時機。同時，物業(yè)分拆上市被部分人士解讀為，地產(chǎn)行業(yè)凜冬背景下，以募集資金緩解萬科地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展壓力的曲線策略。

郁亮否定了市場的上述質(zhì)疑，稱“萬物云在萬科的資產(chǎn)和利潤占比只有1%到2%左右，發(fā)再多股票（對萬科）也沒多大影響，募集的資金還是有自己用途的。”同時，他還提及相比高估值對員工心態(tài)等造成不切實際的預(yù)期而言，他更樂見當(dāng)下趨于理性的估值環(huán)境。

“估值相對理性的話，反而更有利于員工、業(yè)務(wù)的成長，大家有更理性的心態(tài)。再說，上市不就是一個新的起點嗎，還要繼續(xù)往前走的，如果沒有這棵樹，我們上市干嘛呢？未來它能成長出更多的東西，能夠創(chuàng)造更多的市場價值，才是我們上市的考慮。”郁亮稱。

提及下一步各業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略地位，朱保全有表示，基于城市居民的住宅物業(yè)仍是公司的基本盤業(yè)務(wù)，持續(xù)夯實是必然舉措。同時，面向企業(yè)端、政府端的商業(yè)物業(yè)和城市物業(yè)是公司會堅定選擇的賽道和定義的方向。

此前朱保全也有從另一個維度闡述了公司三大業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展計劃：萬物云要控制萬科物業(yè)的增速，大概在30%以內(nèi)；萬物梁行的增速控制在40%-60%；萬物云城則將成為增速最高的業(yè)務(wù)板塊，要保持不低于60%的增速。

謹慎確立明年經(jīng)營目標(biāo)

早在2018年，當(dāng)行業(yè)還沉浸在高周轉(zhuǎn)的狂飆突進中，萬科就率先振臂疾呼“活下去”、“冬天來了”等類似論調(diào)。如今，行業(yè)暴雷不斷、裁員潮接連而至，不少房企游走在資金鏈斷裂的邊緣，萬科似乎又表現(xiàn)得冷靜許多。

郁亮稱，“（地產(chǎn)開發(fā)）行業(yè)仍然有機會，我們并不悲觀”。

此前的三季報，萬科多個財務(wù)指標(biāo)并不理想。比如，報告期內(nèi)實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤56.4億元，同比下降23.3%。又如，公司合約銷售增速下降，開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入也增長有限。公司1-9月，累計實現(xiàn)合同銷售金額4791.3億元，同比下降2.8%，年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負。同時，受地售比持續(xù)上升等因素牽制，毛利率下滑的情況仍未得到改善。前三季度，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率（已扣除稅金及附加）為 17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點，較今年上上半年減少0.5個百分點。A、H股股價也是持續(xù)走低，近乎“腰斬”，期間一度破凈。

祝九勝就有表示，公司經(jīng)營計劃已經(jīng)根據(jù)市場做了相機調(diào)整。其中，三季度經(jīng)營計劃下調(diào)的指標(biāo)要多于上調(diào)的。

對于下一步公司的經(jīng)營計劃，祝九勝表示，對明年的市場情形還有一些看不太明白，萬科采用的方法是制定最低的經(jīng)營目標(biāo)，再同時推一個卓越目標(biāo)，希望大家能沖著這個卓越目標(biāo)去做。“我們的最低經(jīng)營目標(biāo)比今年還要下調(diào)。”

公司的經(jīng)營管理策略連日來也愈趨于精細嚴格。除了近日一份員工自發(fā)提議的“節(jié)衣縮食”倡議書流出，令外界意識到慣常大手大腳的地產(chǎn)大佬儼然也到了精打細算的階段，也使得外界愈發(fā)認識到郁亮在業(yè)績會上數(shù)度提及公司對標(biāo)格力電器(000651,股吧)（000651.SZ)、美的集團（000333.SZ)等家電制造企業(yè)并非空喊口號博眼球之舉。

此前10月22日的媒體交流會上，郁亮又再度提及“行業(yè)的冬天來了”的老論調(diào)，同時拋出一番“很多人以為熬過去，春天就來了。但坦率講，到了新的發(fā)展階段，新的春天與上一個春天是不一樣的，不能用過去的標(biāo)準衡量今天要做的事情。”也是獲不少房企人士扼腕長嘆“深有同感”。地產(chǎn)行業(yè)早已進入到安全比增長更重要、能力比規(guī)模更重要的新階段。

對于行業(yè)的未來，祝九勝沒有回避業(yè)績短期下降的事實，但是也指出，“從更中長期的視角來看，萬科對所服務(wù)的客群，所進入的城市，所選定的賽道，以及要構(gòu)建的能力，還是保有信心的，也懇求投資人、股東，給一點中長期的耐心。”

據(jù)介紹，萬科也將持續(xù)提升兩個方面的能力：基于更全周期、全品類、跨期更大的、涵蓋客戶全生命周期的使用成本的角度來重塑地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的能力，由房地產(chǎn)的開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的能力。