消息與錢。
孫宏斌個人以無息借款形式，借給融創(chuàng)4.5億美元。
民營房企很難從市場中融到錢了，金融市場對于整個行業(yè)都很抗拒，參與前融的機構投資人被迫接受展期，因為不會有金融機構選擇此時入場對前融進行置換。
多家房企債務頻頻逾期，交叉違約又引發(fā)機構擠兌，投資人拿著商票和理財賬戶證明圍住了房企總部，房企僅憑經(jīng)營性現(xiàn)金流難以償還到期債務，整個行業(yè)陷入流動性緊縮困境。
購房者對問題房企所屬項目持謹慎態(tài)度，銷售難、回款難導致經(jīng)營性現(xiàn)金流危機出現(xiàn)。
面對債務逾期，房企堅稱“拒絕躺平”、“積極籌錢”，包括對旗下各項資產(chǎn)的騰挪交易以及董事局主席及簽字擔保、個人出借等。
但實際上，不少業(yè)務涉及“暴雷”房企的機構投資人已經(jīng)先于房企選擇“躺平”。
機構投資人參與最多的是表外融資，表外融資一直是房企規(guī)?；闹匾Y本來源，合規(guī)但又潛藏風險。
多數(shù)房企對于自身表外融資規(guī)模諱莫如深。有不少房企三道紅線均綠，但仍出現(xiàn)債務違約，根源就在于規(guī)模龐大的債務被隱藏至表外。
倡導房企表外融資透明化的提議尚未落實，房企債務違約就已開始出現(xiàn)，相關金融及信托機構也開始排查涉及房企融資的業(yè)務情況。
無論有無抵押、利潤如何，機構投資人對于房企的融資業(yè)務短期內(nèi)都會不會再碰。
行業(yè)顯然低估了這一輪調(diào)整的力度和時間，從花樣年美元債暴雷至今尚不到兩月，但對于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的眾多房企而言，時間已經(jīng)夠久了。
久到所有人都在等一個好消息，在媒體諸多報道中透露著“行業(yè)觸底”、“即將反彈”，但機構投資人仍然選擇拒絕入場，因為“行業(yè)觸底”判斷依然缺乏依據(jù)。
僅憑幾條傳聞報道很難獲得一致性預期。
機構投資人仍在收縮涉及地產(chǎn)類的融資業(yè)務，不少機構由于“觸雷”導致今年營收銳減，債券市場更是低價拋售現(xiàn)象頻出，世茂、禹洲、奧園等房企的債券票據(jù)頻因大跌臨時停盤。
信心重拾的前提是政策端有消息能夠被驗證。
面對行業(yè)的“政策期待”，相關部門在多個會議中的表態(tài)也并沒有一致性。
10月20日，在三場重要會議的發(fā)言中均有涉及房地產(chǎn)內(nèi)容，但相關發(fā)言及政策表態(tài)并不相同。
1、“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”；
2、“恒大風險是個案風險，一是要避免風險傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)。二是要避免風險傳導至金融部門，對金融行業(yè)的外溢性可控”；
3、“加強對特定敏感領域融資并購活動的從嚴監(jiān)管，要堅決從源頭上遏制過度發(fā)債融資，防止高杠桿過度融資”。
態(tài)度顯然是有分歧：一是風險整體可控，二是遏制過度融資，三是合理資金需求正在路上。行業(yè)對于監(jiān)管層態(tài)度的分歧到第二天消失了。
10月21日，銀保監(jiān)會劉忠瑞在三季度銀行業(yè)保險業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會上表示，“堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，持續(xù)落實好房地產(chǎn)長效機制，指導銀行保險機構準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
“堅持”、“持續(xù)”、“保持”、“維護”的四連表態(tài)意味著政策趨勢依舊會持續(xù)，房地產(chǎn)稅的相關啟動工作也表明監(jiān)管層已經(jīng)有了一套新的調(diào)控邏輯。
或許過去已經(jīng)遠去。
偶爾有傳聞在各個行業(yè)群流傳，每個人都希望傳聞成真，但接連被多個銀行否認。
其中被認為最重磅的一條——“并購貸不計入三道紅線考核，要求銀行按揭和開發(fā)貸都要上量，按揭積壓5個月以上的全部清理掉，存量項目銀行可以展期”。
目前沒有銀行明確表示收到過指導意見。
能夠明確的兩次會議也僅是聽取部分房企的意見，一是發(fā)改委相關部門召集部分房企針對外債情況的座談會；二是深圳監(jiān)管部門召集部分暴雷企業(yè)的專題會議。
有無定論、措施，我們一概不知。
但可以明確一點，沒有任何相關政策下發(fā)，僅憑一項“加速按揭貸款審批”，很難被認定為觸底反彈信號。
部分媒體一直在關注銀行住房貸款的放款情況。即使銀行在四季度加快對住房按揭貸款的審批，對于房企當下所面臨的嚴峻債務問題也很難緩解。
因為個人按揭貸款的放款前提是銀行從監(jiān)管賬戶劃走貸款本息，對于監(jiān)管賬戶的嚴格管控使得房企資金騰挪的空間極為有限。
一則關于預售資金監(jiān)管的意見稿也表明了監(jiān)管層的態(tài)度。
11月4日，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版 公開征求意見稿）》，提出“市住建委及北京銀保監(jiān)局通過金融專網(wǎng)共享開發(fā)項目銷售進度、網(wǎng)簽備案明細、監(jiān)管賬戶交易明細等信息，穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預售資金監(jiān)管執(zhí)行情況”。
陸續(xù)出現(xiàn)的房企資金鏈斷裂導致項目停工現(xiàn)象，不少地方政府都在加強項目預售資金的監(jiān)管力度，對一些“問題”房企采取更為嚴格的資金監(jiān)管措施，使得房企利用監(jiān)管賬戶資金抽調(diào)失去了可能。
按揭貸款的審批加速對房企的現(xiàn)金流補充難有實質(zhì)性幫助，自救艱難、機構嫌棄，行業(yè)將最后的希望寄托于銀行是否會介入“托底”。
事實上，很難。
2021年初，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為房地產(chǎn)行業(yè)貸款和個人住房貸款設置“兩道紅線”。
銀行貸款集中度的“兩道紅線”指標的設置，是從資金供給端針對行業(yè)直接進行降杠桿操作，所以房地產(chǎn)貸款額度的新增可能性很低，我們尚難確認行業(yè)困境是否見底。
如果房企一旦誤判形勢，則將陷入更為艱難的處境。
假設銀行“增量”傳聞為真，可以新增房地產(chǎn)貸款額度，但此前銀行表外業(yè)務中很大一部分已經(jīng)投向房地產(chǎn)，年底資管新規(guī)過渡期結(jié)束，大量表外投資將回歸表內(nèi)，也將占用部分新增額度，真實增量貸款到底有多少？
假設銀行“增量”傳聞為假，其他機構投資人對于房地產(chǎn)行業(yè)的資本介入將會更為謹慎，于房企而言，應當更為合理安排現(xiàn)有資金進行債務償還。
按時間表推算，銀行房地產(chǎn)貸款額度的釋放在2022年初才會出現(xiàn)，包括目前各方喊話及相關寬松政策的傳遞也至少需要三個月時間。
而投資人及相關機構對于市場的信心回歸，也要等到銀行入場“托底”、預期達成一致性后才會出現(xiàn)。
最近的一場“價值”會議是在11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，部分參會房企計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。如果此類信用價值良好的企業(yè)能夠保持信用輸出，整個市場才會有企穩(wěn)的可能。
會后幾天，保利發(fā)展與招商蛇口接連發(fā)布中期票據(jù)發(fā)行方案。其中保利發(fā)展擬發(fā)行金額20億元中期票據(jù)，債務融資工具期限5年；招商蛇口擬發(fā)行30億元中期票據(jù)。
這一輪的調(diào)整跟以往并不相同，也很難再以慣有邏輯去猜測后期的行業(yè)走向，房地產(chǎn)稅能夠在10月份拉開實施序幕，意味著監(jiān)管層對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)化調(diào)控思路已經(jīng)形成。
對于大多數(shù)房企而言，即使報表逐漸失真、表外債務龐大等問題存在，但只要行業(yè)邏輯未變，項目銷售推進順利，那房企依舊能夠擔得住債務成本繼續(xù)狂奔。
沒有過多的好消息，面對誤導保持清醒，房企需要更多真實信息進行預判。
我們同樣相信，冬天總會過去。
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