在不久前的萬科三季報業(yè)績會上，萬科集團董事會主席郁亮在談及養(yǎng)老業(yè)務時表示：“我們還在探索，還沒有找到一個可持續(xù)的模式，還在摸索階段就不好跟大家見面，但賽道是有了。”而在2018年，郁亮對股東問及萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展情況時明確表示，萬科做的是“養(yǎng)老服務”，而不是地產(chǎn)。

在不久前的萬科三季報業(yè)績會上，萬科集團董事會主席郁亮在談及養(yǎng)老業(yè)務時表示：“我們還在探索，還沒有找到一個可持續(xù)的模式，還在摸索階段就不好跟大家見面，但賽道是有了。”而在2018年，郁亮對股東問及萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展情況時明確表示，萬科做的是“養(yǎng)老服務”，而不是地產(chǎn)。

在中國人口加速老齡化的趨勢下，老齡人口激增，最新人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲以上老人超過2.64億，這讓養(yǎng)老業(yè)務看起來很美好。萬達集團董事長王健林曾表示，“所有地產(chǎn)當中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)”，但是萬達的養(yǎng)老業(yè)務后來也沒有突破性進展。

萬科養(yǎng)老業(yè)務面臨的問題其實也是目前房企做養(yǎng)老普遍面臨的困境，就是如果不通過賣房收回成本，很難通過“服務”盈利，形成可持續(xù)、可復制的盈利模式。

01

“賣房模式”逐漸淡出

2010年之前，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)項目絕大部分和普通住宅開發(fā)一樣，采用拿地賣房的模式，只是針對老年人提供相關(guān)的社區(qū)配套服務。在那個時期，國內(nèi)養(yǎng)老項目還處于模仿國外已有成熟模式的階段。

美國太陽城就是最著名的模仿對象。當時中國的很多養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)項目,大都借鑒了美國太陽城的開發(fā)模式，甚至直接用“太陽城”的名字作為項目名稱，例如北京太陽城、東方太陽城，天津武清的卓達太陽城等。

2000年，中國太陽城集團董事局主席朱鳳泊考察了日本和美國以及西歐等發(fā)達國家的養(yǎng)老項目后打造了北京太陽城，以住宅立項，能夠依靠銷售迅速回款，解決了太陽城資金鏈的問題，并在后期的物業(yè)服務中以專業(yè)服務來獲取利潤。

北京太陽城的模式和洛杉磯的“蘋果谷太陽城”有點類似，遠離市區(qū)，占地面積大，容積率較低，同樣類似的還有順義東方太陽城，以現(xiàn)代獨棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院、四至六層電梯公寓成為高端養(yǎng)老地產(chǎn)，還有價格相對較低香河大愛城，都是以住宅立項，最后配套相關(guān)養(yǎng)老設施。

“開發(fā)商的養(yǎng)老地產(chǎn)，基本都是住宅先行，然后再開始建設配套的養(yǎng)老內(nèi)容，用開發(fā)業(yè)務獲取的現(xiàn)金流再來做養(yǎng)老相關(guān)配套的內(nèi)容，一旦前期銷售不如意，后期的投入就會大打折扣。” 一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對財經(jīng)新地產(chǎn)這樣表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一種重資產(chǎn)的運作模式，沒有規(guī)?；?、低成本的長期資金無法進行。 

“賣房子的養(yǎng)老地產(chǎn)能解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前期投資大的難題，但因為房子是一次性買賣，但養(yǎng)老后續(xù)則需要源源不斷的投入，這本身就是矛盾的。企業(yè)后期運營需要的是多元化產(chǎn)業(yè)鏈，而不是單一模式，否則很難盈利，且現(xiàn)在隨著各類政策的出臺，以養(yǎng)老的名義拿地，已經(jīng)不再便利。”一家品牌房企的養(yǎng)老地產(chǎn)工作人員表示，他們公司的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務也面臨諸多困難，現(xiàn)階段盈利情況并不理想。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，我國養(yǎng)老地產(chǎn)想要突破，就必須去地產(chǎn)化。之前很多房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，大部分都還停留在想賣房子的初級階段，但后期的運營和管理卻不是很好。維持高水準的運營需要占用大量資金，這對現(xiàn)金為王的房企來說，很難做到。

02

市場廣闊盈利難

最新人口普查的結(jié)果顯示我國60歲以上的人口數(shù)量超過2.64億，占了總?cè)丝诘?8.7%。60歲以上的人口將在3年內(nèi)突破3億，屆時我國將會進入中度老齡化的階段。聯(lián)合國人口組織也聲稱中國將跑步進入老齡化。經(jīng)濟學家吳曉波曾談到“到2030年前后，中國的老齡化人口將超過30%。而步入中老的60后70后一代將成為全球規(guī)模最大的高凈值群體，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)替代房地產(chǎn)成為第一大消費產(chǎn)業(yè)。”

根據(jù)相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計，目前城市有超過20%的老人愿意入住養(yǎng)老機構(gòu)，農(nóng)村有15.4%的老人愿意入住養(yǎng)老機構(gòu)，且這個比例是呈每年遞增的趨勢。

與之形成鮮明對照的是，目前以運營為主要模式的養(yǎng)老項目普遍盈利情況堪憂。北京大學人口所喬曉春教授2019年調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京市養(yǎng)老機構(gòu)盈利狀況十分嚴峻，只有4%的養(yǎng)老機構(gòu)實現(xiàn)盈余，超過60%養(yǎng)老機構(gòu)需要10年以上時間才能收回投資。

今年68歲的老周，曾在某品牌房企的養(yǎng)老機構(gòu)住了幾個月。他對服務和設施都非常滿意，但昂貴的價格讓他有點吃不消。“我能接受每月8000元以下的養(yǎng)老費，再貴就有點吃力了。”老周的選擇代表了很多老年人的需求。很多老人收入有限，對吃住的要求也并不是很高，在生活舒適、醫(yī)療服務到位與價格的選擇中，更看重性價比。

“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展的大勢所趨。養(yǎng)老地產(chǎn)與康復醫(yī)療業(yè)務聯(lián)動合作，能夠提升養(yǎng)老地產(chǎn)品牌附加值，引入康復醫(yī)療業(yè)務，能帶來額外醫(yī)療收入。投資、運營效率決定了這些項目成本端的高效，高端養(yǎng)老意味著投入更大，剛需親民的價格才能提高入住速度和坪效收入，實現(xiàn)收入端的高效。在北京，每月5000元至8000元的項目入住速度明顯更快。”某入駐養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療負責人楚勝軍對未來養(yǎng)老和醫(yī)療的結(jié)合比較看好。

“行業(yè)發(fā)展的本質(zhì)是去地產(chǎn)化”中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對財經(jīng)新地產(chǎn)表示。他認為，未來養(yǎng)老機構(gòu)開始將向復合模式發(fā)展，下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)為養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利提供可能這些養(yǎng)老地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)，包括老年人的生活用品、設施設備。針對老年人的醫(yī)療、護理、康復、家政服務、老年大學等若干環(huán)節(jié)。這些產(chǎn)業(yè)鏈的上下延伸，才能支撐起10萬億左右的巨大市場規(guī)模。

03

運營模式尚無答案

2009年，萬科養(yǎng)老邁出第一步。隨后諸多房企陸續(xù)布局，首創(chuàng)、綠地、保利、華潤、龍湖等開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。2013年9月國務院出臺《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，這是我國首部養(yǎng)老文件，這一年被稱為養(yǎng)老元年。養(yǎng)老行業(yè)也逐漸分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老和養(yǎng)老公寓四種養(yǎng)老模式。

公開材料顯示，萬科目前已經(jīng)布局超過170個養(yǎng)老項目。養(yǎng)老地產(chǎn)有三種模式，機構(gòu)型和CCRC型以及社區(qū)嵌入型。第一種規(guī)模并不大，偏重高護理等級的客戶，如萬科青島怡園和北京萬科幸福家；第二種側(cè)重于全生命周期的照護，如杭州的隨園嘉樹，提供更多綜合性的服務；第三種立足已有的社區(qū)并輻射周邊客戶，規(guī)模比較小。萬科始終強調(diào)在養(yǎng)老地產(chǎn)上做的是服務，而非開發(fā)。

保利地產(chǎn)在介紹養(yǎng)老業(yè)務時，也表示盈利點來自于居家養(yǎng)老提供適老化設計和上門養(yǎng)老增值服務收取的費用，以及社區(qū)養(yǎng)老通過提供健康生活館商品、服務收取有償服務費，同時還有機構(gòu)養(yǎng)老收取的月租金與專業(yè)服務費。

龍湖地產(chǎn)陸續(xù)打造了注冊資金過億元的椿山萬樹創(chuàng)新頤年公寓、社區(qū)照料中心、持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)、居家照護等全業(yè)態(tài)產(chǎn)品，宣傳材料中顯示，養(yǎng)老業(yè)務將與地產(chǎn)、商業(yè)、智慧服務、長租公寓等業(yè)務協(xié)同共生。

在柏文喜看來，真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是以運營為核心的，以運營收入來覆蓋運營成本和物業(yè)投資，運營好自然就會擁有大量的現(xiàn)金流，而不是只通過地產(chǎn)銷售來獲取利潤。

財經(jīng)新地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，目前主流品牌房企在養(yǎng)老業(yè)務中普遍選擇運營模式，并重點強調(diào)自身的運營屬性，與“賣房模式”做明確區(qū)分。同樣普遍存在的是，在養(yǎng)老運營盈利模式上，目前還沒有房企探索出明確的成功模式。即便是打造比較成型、運營時間比較長的養(yǎng)老項目中，盈利者依然寥寥。