每10個富豪就有1個炒房客 北上廣深的豪宅賣瘋了

2021年11月17日 08:47
來源:時代財經(jīng)
低空飛行將近三年后,豪宅價格又開始沖上云霄。
胡潤百富近日發(fā)布的《2021中國高凈值人群家族安全報告》顯示,與去年相比,2021年中國高凈值人群消費價格總水平上漲了4.39%,高于國家統(tǒng)計局公布的全國居民消費價格指數(shù)。其中,房產(chǎn)板塊的平均漲幅高達9%,位列統(tǒng)計范圍內(nèi)10大板塊的第二。
高凈值人群指的是擁有千萬人民幣家庭凈資產(chǎn)的高凈值家庭,2021年,中國高凈值家庭數(shù)量202萬戶,比去年增加了4萬戶。高凈值家庭的職業(yè)構成中,炒房者占去1/10,雖然對比去年,這一比例沒有發(fā)生變化,但在總基數(shù)增加的情況下,炒房者的數(shù)量也變得更多。
這是2018年以來,房產(chǎn)板塊消費價格漲幅首次沖入前三,富豪們正在重新燃起對豪宅的投資興趣。時代財經(jīng)統(tǒng)計得知,2021年1-10月,在價格上漲的同時,北上廣深的豪宅成交量也在上揚,廣州千萬級別的豪宅成交量甚至創(chuàng)下歷史極值。同時,近一個月,法拍市場還多次出現(xiàn)總價近億元的房產(chǎn)成交。
這一現(xiàn)象令市場頗為意外,只因調(diào)控政策持續(xù)深化,但富豪們的購買力似乎并未受到影響。在普通住宅市場成交冰凍的背景下,豪宅市場是否正在走出獨立行情?
觸底反彈,豪宅價格呈V型走勢
盡管富豪們的房產(chǎn)遍布全球,但此輪房價的觸底反彈,內(nèi)地房產(chǎn)做出了十分重要的貢獻。根據(jù)胡潤百富的報告,2021年,中國高凈值人群房產(chǎn)板塊消費價格漲幅超過平均水平(即9%)的房產(chǎn)項目有6個,其中5個位于國內(nèi),分別是北京縵合、北京紫玉山莊、杭州武林壹號、深圳東?;▓@君豪閣和上海世茂濱江,漲幅介于11.3-38.6%。
早在2020年,豪宅市場的回暖已有跡象。胡潤百富的報告顯示,2016-2017年,中國高凈值人群房產(chǎn)板塊消費價格漲幅分別為13.0%和16.6%,領漲所有板塊;而在調(diào)控的“暴擊”之下,2018年漲幅收窄至3.4%,此后于2019年出現(xiàn)1.3%的降幅。疫情對經(jīng)濟的沖擊,使得不少人重新選擇購買不動產(chǎn)作為資產(chǎn)保值的手段,2020年,中國高凈值人群房產(chǎn)板塊消費價格止跌回升,小幅上漲1.4%。
具體來看,2020年漲幅超過板塊平均水平(即1.4%)的房產(chǎn)項目有9個,其中3個位于內(nèi)地,分別為深圳東?;▓@君豪閣、北京紫玉山莊和上海湯臣一品,漲幅介于2.3-13.5%。
一名有5年豪宅市場從業(yè)經(jīng)歷的房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴時代財經(jīng),其所負責的上海浦東新區(qū)豪宅價格在2020年10月啟動上漲行情,“差不多今年三四月份,原來總價2000萬的豪宅標的,基本都變成3000萬了”。
盡管廣州豪宅并未入榜,但實際上邏輯相似。時代財經(jīng)了解到,2020年下半年,廣州市天河區(qū)珠江新城二手豪宅價格的“異動”率先開啟了樓市的上升周期。受此帶動,2020年全年天河二手房憑借15.5%的幅度領漲全市11區(qū),個別樓盤甚至在短短半年時間上漲超過50%,即成交價由不到10萬元/平方米升至超過15萬元/平方米。
富豪入場掃貨,北上廣深豪宅受捧
豪宅市場的回暖在今年得到了延續(xù)。時代財經(jīng)綜合中原、克而瑞、百廷豪宅和麗茲行等多家機構的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),2021年1-10月,北上廣深的豪宅成交量大幅上漲。
其中,北京市場總價1500萬元以上的一二手豪宅合計成交7524套,全面超越2020年全年的6401套;上海2000萬元以上一二手豪宅合計成交3968套,而2020年全年為4139套;廣州千萬級別一手豪宅成交量突破2000套,達到歷史之最;深圳千萬級別的一手豪宅成交量也取得亮眼的成績,前10月實現(xiàn)5605套,達到近3年的最高水平。
不過,中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對時代財經(jīng)指出,2021年第一季度信貸環(huán)境寬松導致市場成交量加速放大,二季度持平,但三季度出現(xiàn)全國性放款難,嚴重制約樓市成交,因此下半年市場經(jīng)歷了從高溫到冰凍的突然變化,豪宅的成交量亦隨行就市開始步入下行通道,盡管極個別高價成交案例依然不時出現(xiàn),“但這樣的成交沒有意義”。
以北京市場為例,根據(jù)麗茲行的數(shù)據(jù),今年1-10月,北京1500萬元以上一二手豪宅每月平均成交752套,但10月份的實際成交已降至392套。
上海方面,自6月份以來,2000萬以上二手豪宅成交量逐步下探,從6月份的178套跌至10月份的74套;一手豪宅則受供應集中放量的影響,并未出現(xiàn)明顯下跌。一名上海豪宅經(jīng)紀人告訴時代財經(jīng),標的5000萬元以上的豪宅成交并未受到調(diào)控政策的影響,且年尾資金充裕不少,客戶加快成交;而由于5000萬元以下的豪宅在新房市場有較多的選擇,同時上海一二手價格出現(xiàn)倒掛,不少客戶由二手房市場轉(zhuǎn)投新房。
然而,近一個月,杭州和上海法拍市場依然多次出現(xiàn)總價近億元的房產(chǎn)成交。其中,21名富豪“火拼”719輪瘋搶上海市徐家匯一棟老洋房的令市場頗為意外。時代財經(jīng)了解到,經(jīng)過11個小時的競價,這棟老洋房最終以9932萬元的總價成交,較評估價溢價83%,較起拍價溢價162%。上述豪宅經(jīng)紀人指出,由于今年杭州、上海兩地將法拍房納入限購范圍,實際上法拍市場有所降溫,但由于上述法拍房產(chǎn)本身產(chǎn)品稀缺才會產(chǎn)生高價成交。
盡管如此,相比普通住宅,豪宅產(chǎn)品顯得更加“抗跌”。根據(jù)深圳中原研究中心,今年10月份,深圳新房開盤去化整體回落至逾5成,而去年往往達到七八成,甚至出現(xiàn)購房者通宵排隊“打新”的情況,但豪宅項目成交表現(xiàn)更佳,位于南山10萬 豪宅的深鐵懿府甚至開盤售罄,單日賣出648套房源,合計攬金73.4億元。
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