長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)股的投資者小劉沒(méi)有想到，還能迎來(lái)抄底“萬(wàn)年不動(dòng)股”萬(wàn)科A的一天，雖然大漲也真的只有“一天”。
難得的是，本周地產(chǎn)股走勢(shì)與房地產(chǎn)行業(yè)傳出的多個(gè)政策調(diào)整消息起伏一致。
在沒(méi)有受到大盤(pán)帶動(dòng)的影響下，地產(chǎn)股在本周的11月10日、11月11日兩天迎來(lái)了令人驚訝的全面上漲，也是年內(nèi)首次大面積“轉(zhuǎn)紅”。但11月12日，地產(chǎn)股就又陷入回調(diào)。
先是在周二（11月9日），《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道稱(chēng)，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)在接受媒體采訪時(shí)表示，正在買(mǎi)入中國(guó)房企債券。高盛一直在通過(guò)買(mǎi)進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉?lái)增加“適度風(fēng)險(xiǎn)”投資資產(chǎn)。
當(dāng)天，市場(chǎng)層面已經(jīng)開(kāi)始反彈，多家房企的債券上漲迅猛，其中，“H6泰禾03”漲超70%，“20世茂04”、“20三花EB”漲超12%。
被套牢多時(shí)的小劉也看到了這則消息，他選擇在11月10日一早買(mǎi)入萬(wàn)科A。“原本只想買(mǎi)100股試試水，誰(shuí)知道不小心點(diǎn)到了全倉(cāng)200股。”
11月10日，業(yè)內(nèi)又流出兩個(gè)傳言，一則是有銀行或?qū)⒃诜康禺a(chǎn)按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款上所有松動(dòng)，二是網(wǎng)傳沈陽(yáng)市解除限購(gòu)、限售等政策，一份名為《關(guān)于取消房地產(chǎn)市場(chǎng)限制性政策的通知》廣泛流傳。
整體政策面似乎吹出了不一樣的風(fēng)向。據(jù)《證券時(shí)報(bào)》，11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)當(dāng)天舉行房企代表座談會(huì)，部分房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。
11月10日，央行首次公布單月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，10月居民中長(zhǎng)期貸款增加4221億元，今年5月以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)正，止跌回升。
當(dāng)天，地產(chǎn)股開(kāi)始大幅反彈，午后盤(pán)整體開(kāi)始走強(qiáng)。原本在首個(gè)復(fù)牌日早盤(pán)低開(kāi)50%的花樣年，午后盤(pán)跌幅都在收窄。11月10日收盤(pán)，京投發(fā)展、保利、金地、金科、萬(wàn)科A等多個(gè)地產(chǎn)股收漲。
這一天，小劉賺到了100塊，“第二天一早，就（賺）200了，萬(wàn)科還真抄到底了。”
11月11日，地產(chǎn)股、債更是一發(fā)不可收勢(shì)，地產(chǎn)股再次出現(xiàn)大面積飄紅。A股方面，不僅保利發(fā)展、金地控股、新城控股、招商蛇口、中南建設(shè)、新華聯(lián)、
陽(yáng)光城漲停，就連泰禾集團(tuán)都出現(xiàn)了漲停，萬(wàn)科A漲9.54%；港股方面，中國(guó)奧園漲幅12.5%，融創(chuàng)中國(guó)漲幅8.31%，中國(guó)恒大也錄得6.33%的漲幅。
此前波動(dòng)頻繁的地產(chǎn)債也罕見(jiàn)地持續(xù)上漲。截至11月11日收盤(pán)，“20奧園01”收漲超34%，“20世茂G3”、“20世茂G1”均漲超30%，“19禹洲02”漲超31%，另外還有多只地產(chǎn)債漲幅超過(guò)20%。
這樣的漲幅超出了行業(yè)內(nèi)外預(yù)期，就連房企的朋友都不禁跑來(lái)問(wèn)，“怎么看這兩天的地產(chǎn)股？會(huì)不會(huì)真的有利好？”
值得注意的是，雖然業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為本輪地產(chǎn)股債從此前的“雙殺”變成“雙漲”，主要緣于政策信息層面?zhèn)鬟f出的回暖信號(hào)。但目前為止，仍沒(méi)有真正落地的政策信息出臺(tái)，“辟謠”也來(lái)得很快。
11月11日晚，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局正式回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，沈陽(yáng)仍執(zhí)行現(xiàn)行限購(gòu)、限售等政策，未發(fā)生改變，希望廣大市民不信謠、不傳謠。
正如“政策一日游”，地產(chǎn)股的上漲也就延續(xù)了兩日。11月12日，地產(chǎn)股開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)，A股方面，萬(wàn)科A、金科股份、濱江集團(tuán)、綠地控股等均收跌3%以上。
被悲觀情緒籠罩太久的地產(chǎn)行業(yè)或許真的太需要一場(chǎng)“回暖”來(lái)提振信心，但也需要從事實(shí)層面看到，“房住不炒”的長(zhǎng)久基調(diào)以及房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿、去金融化的必然趨勢(shì)，無(wú)論是房企還是投資者都應(yīng)該保持謹(jǐn)慎。
11月12日，銀保監(jiān)會(huì)黨委書(shū)記、主席郭樹(shù)清主持召開(kāi)黨委（擴(kuò)大）會(huì)議，要求穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
值得長(zhǎng)期投資的賽道必然是有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展前景的行業(yè)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去式。
正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮所說(shuō)，2017年十九大報(bào)告明確“房住不炒”后，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始回歸常態(tài)——回歸到民生行業(yè)，賺快錢(qián)、賺大錢(qián)的時(shí)代真的結(jié)束了，只能賺小錢(qián)、賺慢錢(qián)、賺長(zhǎng)錢(qián)。
因此，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，龍頭房企如萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖都在建構(gòu)具有可持續(xù)性、長(zhǎng)期投資價(jià)值的新賽道與護(hù)城河，譬如物業(yè)、租賃、物流、持有型商業(yè)。
從結(jié)果來(lái)看，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)拆分出來(lái)的物業(yè)板塊，目前已經(jīng)較為成熟，因其具有的抗周期性、低風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，在資本市場(chǎng)也成為超越房地產(chǎn)母公司表現(xiàn)的存在。而具體到不同的上市物業(yè)公司表現(xiàn)看，擁有稀缺性、領(lǐng)先性持有型商業(yè)的物業(yè)公司，PE也高于一般以住宅為主的物業(yè)公司。
“每個(gè)春天過(guò)了一個(gè)大的、新的發(fā)展階段之后，跟上一個(gè)階段的春天是不一樣的，需要找到下一個(gè)春天的新活法。”郁亮認(rèn)為，不能憑過(guò)去的標(biāo)記來(lái)衡量今天要做的事情。
換言之，投資者如今也需要建立新的投資坐標(biāo)和價(jià)值評(píng)估體系，來(lái)衡量一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和地產(chǎn)股。
或許，就能看到下一個(gè)地產(chǎn)股的春天在哪里。
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