曾經(jīng)在年初吸引了全國(guó)炒房客的武漢樓市，以個(gè)別樓盤(pán)業(yè)主對(duì)降價(jià)維權(quán)的方式，再次成了焦點(diǎn)。

處于輿論漩渦中心的中海光谷東麓，突然拿出了大手筆的促銷(xiāo)，部分房源從一萬(wàn)五六千的價(jià)格，降到了一萬(wàn)二三千。盡管開(kāi)發(fā)商澄清，并非對(duì)所有的房源進(jìn)行了降價(jià)，但武漢樓市的降溫卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。特價(jià)房、工抵房……許多市場(chǎng)間斷幾年未曾出現(xiàn)的促銷(xiāo)手段開(kāi)始重出江湖，部分甚至出現(xiàn)在主城區(qū)。有炒房客告訴第一財(cái)經(jīng)，快進(jìn)快出的短炒做法，如今越來(lái)越行不通了，而且還可能面對(duì)投資不及預(yù)期的尷尬現(xiàn)實(shí)。

輿論漩渦中的降價(jià)盤(pán)

光谷，當(dāng)之無(wú)愧的武漢樓市熱度王。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，光谷近5年的漲幅達(dá)到103.37%，平均每年漲幅約20.66%，位居武漢各板塊之首。

處于輿論漩渦中心的中海光谷東麓的本次降價(jià)是直接把整一棟樓的200多套房都拿出來(lái)特價(jià)出售。據(jù)了解，而該項(xiàng)目前期的均價(jià)是15583元/平方米，帶裝修銷(xiāo)售。其余樓層仍保持原價(jià)。整棟樓均價(jià)14500元/平方米，較原價(jià)折讓10%左右。

九折的微調(diào)本不應(yīng)該引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響，爭(zhēng)議比較大的部分在于頂層和底層的價(jià)格。在這次的促銷(xiāo)中，底層和頂層價(jià)格定在了12000~13000元/平方米。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人士也表示，考慮到當(dāng)前樓市及項(xiàng)目剩下三四棟樓備案價(jià)格低，后續(xù)頂?shù)讓訒?huì)延續(xù)12000~13000元/平方米的折扣售價(jià)。

距離中海光谷東麓幾公里的正榮恒瑞御峰，地處光谷中心城核心的區(qū)域，備案價(jià)超過(guò)2.1萬(wàn)元，售價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，僅剩下最后一棟高層和部分疊拼別墅。這一價(jià)格較四年前上漲近100%，項(xiàng)目目前并未受到中海項(xiàng)目降價(jià)的困擾。

但凡到東湖高新(600133,股吧)區(qū)光谷東等區(qū)域的購(gòu)房者，都會(huì)聽(tīng)到項(xiàng)目銷(xiāo)售強(qiáng)調(diào)片區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集、人群年輕且素質(zhì)高、商業(yè)交通配套設(shè)施近兩年正在快速兌現(xiàn)等。但光谷的在售項(xiàng)目，真正的底氣來(lái)自它的產(chǎn)業(yè)潛力。

以中海光谷東麓項(xiàng)目為例，該樓盤(pán)雖位于武昌區(qū)三環(huán)外，但所在的左嶺片區(qū)分布著華星光電、天馬微電子、國(guó)家存儲(chǔ)器基地項(xiàng)目二期等一系列光電科技產(chǎn)業(yè)、新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)等。而樓盤(pán)所在的轄區(qū)武漢東湖高新區(qū)，高新企業(yè)數(shù)量位于武漢各區(qū)之首，于去年首次突破3000大關(guān)，占武漢半壁江山、全省30%以上，2025年年底，高新企業(yè)數(shù)量目標(biāo)值10000家。

節(jié)節(jié)攀升的土地價(jià)格也賦予了這個(gè)片區(qū)未來(lái)的想象空間。片區(qū)今年6月新拍的土地單價(jià)已達(dá)20799元/平方米，也令這個(gè)片區(qū)除了吸引全國(guó)性開(kāi)發(fā)商外，俯拾皆是2萬(wàn)元 /平方米的樓盤(pán)。

隨著近幾年?yáng)|湖高新區(qū)以光谷為代表的產(chǎn)業(yè)高地高速發(fā)展，核心區(qū)的發(fā)展已進(jìn)入到成熟期，片區(qū)內(nèi)主要是二手房，新盤(pán)較少，僅有的少數(shù)幾個(gè)新盤(pán)則是供不應(yīng)求。而光谷中心城的住宅用地占比較低，新增住宅供應(yīng)放量一直不連續(xù)。武漢市國(guó)土資源與規(guī)劃局公布2021年的土地供應(yīng)量顯示，東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商品住房用地錄得745畝，供應(yīng)套數(shù)1.1萬(wàn)套，均位居各板塊倒數(shù)第二。

但在全國(guó)樓市下行的趨勢(shì)中，高光中的光谷也迎來(lái)了一絲涼意。

今年上半年以光谷東為首的東湖高新區(qū)因?yàn)槌捶繜幔獾赝顿Y客控盤(pán)房?jī)r(jià)跳漲等，引發(fā)外界質(zhì)疑房?jī)r(jià)嚴(yán)重虛高。隨后的7月末，東湖高新區(qū)率先試點(diǎn)房票，打新市場(chǎng)遭遇趨勢(shì)性降溫。

7月，東湖高新區(qū)平均去化率多達(dá)67%。8月，東湖高新區(qū)平均去化率跌至28%，環(huán)比驟降39個(gè)百分點(diǎn)。其中，近半新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率低于30%。但受訪的房企人士更愿意把房票制度理解為精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)，片區(qū)購(gòu)買(mǎi)力中長(zhǎng)期并不會(huì)受到影響。

促銷(xiāo)力度下探至七五折

如果說(shuō)光谷的開(kāi)發(fā)商還在看好片區(qū)市場(chǎng)后市的話，其他片區(qū)的開(kāi)發(fā)商日子可能就沒(méi)這么好過(guò)了。特價(jià)房、工抵房、員工內(nèi)部房源……層出不窮的促銷(xiāo)方式重出江湖，部分甚至出現(xiàn)在主城區(qū)。

一位項(xiàng)目在主城區(qū)的北京某央企華中區(qū)負(fù)責(zé)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，公司為了加快回款，半個(gè)月前將武漢市漢口區(qū)二環(huán)內(nèi)的改善新盤(pán)以員工內(nèi)部房的名義折價(jià)出清了，回款落袋為安要遠(yuǎn)比盈利幾個(gè)點(diǎn)更為重要。“我們公司在武漢的項(xiàng)目，全款付清類(lèi)型的客戶，我們會(huì)給到最大力度折扣。”據(jù)了解，如果可以在一周內(nèi)付清全款，開(kāi)發(fā)商會(huì)給到九折。更有甚者，如花樣年碧云天，對(duì)在一個(gè)月內(nèi)付完全款的客戶給出了七五折的優(yōu)惠。

在三環(huán)外非功能區(qū)非產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，這樣的促銷(xiāo)手段十分常見(jiàn)，尤其是漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等較為普遍。

漢陽(yáng)四新板塊禹洲新希望雍禧蘭臺(tái)一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，考慮到樓市行情回調(diào)，下半年的這輪新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)較上半年做了折讓。雍禧蘭臺(tái)拍地時(shí)的樓面價(jià)已達(dá)1.3萬(wàn)元，在他看來(lái)當(dāng)前在售樓盤(pán)給出的帶精裝修單價(jià)1.6萬(wàn)元，已經(jīng)屬于“非常有誠(chéng)意的讓價(jià)，公司也只是勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)收支打平”。

和禹洲新希望一馬路之隔的是一整片正在建設(shè)中的新項(xiàng)目工地。在兩公里之外，另一個(gè)新盤(pán)上坤云啟都會(huì)也正在讓價(jià)以售尾貨，折扣同樣喜人。諸如，五天內(nèi)全款購(gòu)房者打九二折，三天內(nèi)付首付款、10~15天內(nèi)付完余款的購(gòu)房者打九五折等。更為重要的是，相比于周邊二手房1.9萬(wàn)元/平方米左右，上坤云啟所在的四新板塊1.6萬(wàn)~2.1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格顯得非常有吸引力。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，部分讓利能快速回款，在當(dāng)下顯得尤為重要。

但房企薄利促銷(xiāo)的姿態(tài)并不能徹底打消購(gòu)房者的顧慮，主要的原因還是促銷(xiāo)扎堆區(qū)是新盤(pán)密集區(qū)，購(gòu)房者可選擇空間大。

購(gòu)房者王曉聰對(duì)于房企近一兩個(gè)月開(kāi)啟的降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)顯得頗為平靜。“當(dāng)下，漢陽(yáng)三環(huán)外的新盤(pán)每平方米相比高點(diǎn)基本有10%~20%的下降，一萬(wàn)多元/平方米有很多新盤(pán)隨便挑。”他說(shuō)道。

驅(qū)車(chē)沿著三環(huán)線，從武昌前往漢陽(yáng)四新板塊，沿線新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)位基本與周邊二手房?jī)r(jià)位相當(dāng)，部分甚至要低于二手房。

一位在深圳定居的投資人士以親身投資實(shí)踐告訴第一財(cái)經(jīng)記者，此前他入手一套漢陽(yáng)區(qū)四環(huán)邊三房，兩年虧損已超過(guò)30萬(wàn)元。歷經(jīng)了近一年掛牌無(wú)人問(wèn)津的僵持，這套房產(chǎn)才得以轉(zhuǎn)手。而他身邊有不少類(lèi)似他這樣買(mǎi)后即被套牢的投資客，忍痛割肉后方能脫身。

樓市疲乏的表現(xiàn)如今在其他熱門(mén)區(qū)域也有所體現(xiàn)。以漢口景氣度較高的后湖板塊為例，片區(qū)銷(xiāo)冠樓盤(pán)融創(chuàng)公園大觀每平方米單價(jià)僅錄得2.3萬(wàn)元左右，這與周邊二手樓盤(pán)價(jià)格相當(dāng)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)記者表示，原計(jì)劃定于2.5萬(wàn)元/平方米，后來(lái)也是根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行了適度下調(diào)。“2.3萬(wàn)元/平方米的定價(jià)距離我們期望的價(jià)格線其實(shí)還是有差距的。”

市場(chǎng)的悄然轉(zhuǎn)冷在數(shù)據(jù)上有直接體現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2020年5月開(kāi)始，武漢新房?jī)r(jià)格已連續(xù)16個(gè)月上漲，而今年9月是首次未上漲。二手房不僅在價(jià)格漲幅上明顯低于新房，并且先于新房在8月首次停止上漲，9月份進(jìn)入下降通道，是2020年12月以來(lái)首次下跌。

10月的武漢樓市亦維持了下降趨勢(shì)。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2021年十一黃金周期間（即：10月1日~7日），武漢全市商品房網(wǎng)簽1047套，同比下滑44.89%；其中商品房住宅網(wǎng)簽777套，同比下滑56.64%。

去化年限拉長(zhǎng)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的2015年~2020年各大城市房?jī)r(jià)的漲幅情況，武漢漲幅161.6%，位列全國(guó)第二，僅次于西安。拉到更長(zhǎng)的時(shí)間軸來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，武漢新房年成交套數(shù)在2016年達(dá)到26萬(wàn)套的峰值之后，隨即震蕩下行。近年，這一數(shù)據(jù)整體保持在16萬(wàn)套左右。價(jià)格方面此間也有小幅盤(pán)整，但是整體仍呈上行趨勢(shì)，并于2020年站上1.4萬(wàn)元/平方米年度成交價(jià)格高點(diǎn)。

今年上下半年樓市表現(xiàn)差異顯著?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，供求顯著放量。1~6月，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)1086萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)94%，較2019年同期增長(zhǎng)20%；累計(jì)成交1172萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)149%，較2019年同期增長(zhǎng)33%。

不過(guò)，7、8兩月武漢市場(chǎng)明顯降溫，成交量持續(xù)走低。具體而言，7月，受限于供應(yīng)陷入低迷，武漢成交量降至173萬(wàn)平方米，同、環(huán)比跌幅都在20%附近，較2019年同期下降17%。8月，盡管供應(yīng)有所放量，但成交量進(jìn)一步回落至113萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)次新低，同、環(huán)比分別下降40%和35%，較2019年同期下降44%，跌幅也有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

其中，部分片區(qū)面臨去庫(kù)存壓力。以鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至9月底，全武漢，二手房掛牌量已超過(guò)10萬(wàn)套，平均去化年限為5~6年。東湖高新區(qū)、漢口江岸區(qū)、漢陽(yáng)鐘家村、王家灣等主城區(qū)，去化周期基本在4~6年左右的時(shí)間。而江夏區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)等遠(yuǎn)城區(qū)或是關(guān)注度較低的區(qū)域，去化周期普遍在8年甚至是10年以上。

克而瑞駐武漢分析師譚堯?qū)Υ吮硎?，此輪新盤(pán)降價(jià)在遠(yuǎn)城區(qū)此起彼伏與片區(qū)土地供應(yīng)多，利好消息有限，需求乏力直接相關(guān)。“得益于信貸端的支持，樓市接下來(lái)不會(huì)比之前更差，可能會(huì)慢慢好轉(zhuǎn)，但是也并不會(huì)明顯上行。穩(wěn)定是當(dāng)前市場(chǎng)的主基調(diào)。”

更多的市場(chǎng)人士也提醒，寄望在武漢復(fù)制深圳、杭州等城市炒房一兩年回本的例子，如今變得不現(xiàn)實(shí)了。“投資客若是抱著上半年光谷東板塊控盤(pán)炒房快速獲利的目的來(lái)武漢的話，勢(shì)必是要栽跟頭的。”