上一輪集中供地中遭遇過半數(shù)土地流拍的廣州于2021年11月2日正式上架新一輪集中供地地塊。相較于前兩輪動輒千億元左右的起拍價，廣州本輪集中供地數(shù)量和金額都大幅下調(diào)。
根據(jù)廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地名單，本次共推出17宗地塊，總用地面積超120公頃，計容總建筑面積296萬平方米，起拍總價約434億元，將于12月1日正式出讓。從地塊區(qū)位來看，包括海珠1宗、白云3宗、黃埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、從化2宗、增城1宗。
除了總數(shù)量減少之外，廣州此輪土地出讓也放寬了部分地塊的出讓條件。其中，部分回爐地塊起拍價進行了小幅下調(diào)，一些地塊也取消了限制新房售價，以及一個月內(nèi)一次性付清總價的要求。
總體來看，在房企融資艱難、審慎投資的背景下，廣州第三輪集中供地通過調(diào)低出讓門檻向市場和企業(yè)釋放了積極信號。盡管如此，業(yè)界普遍預(yù)測，在市場整體低迷的背景下，廣州本輪集中供地仍將延續(xù)第二輪的拿地格局，有資金實力的房企，或?qū)⑹谴筅A家。
降低門檻
從供地數(shù)量以及起拍金額來看，廣州這一輪集中供地采取了相對保守的態(tài)度。
本輪集中供地廣州共推出17宗地塊，起拍總價約434億元；而第一輪集中供地，廣州推出48宗地塊，掛牌總價901億元；次輪集中供地廣州同樣推出48宗地塊，掛牌總價1124億元。
廣州第二輪集中供地遇冷或許助推了本次在規(guī)則上作出的一些讓步。2021年9月26日、27日，廣州進行第二輪集中供地出讓，在推出的48宗地塊中，最終成功出讓23宗地塊，總成交價569.37億元，25宗流拍，溢價率也僅1.5%。
廣州中原項目部總經(jīng)理黃韜對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析稱，這一次土地出讓規(guī)模和數(shù)量明顯減少符合實際情況，因為大家都有相同的訴求，會根據(jù)市場實際情況實事求是地作出選擇。“市場現(xiàn)在是下行的，開發(fā)商也在謹(jǐn)慎拿地。從這個角度，他們要拿到合適便宜的土地，而官方也不希望流拍給予消極信號，因此會少推一些，成功率高反而有提振作用。”
為了吸引更多的房企參與，本輪土拍在多個維度上也體現(xiàn)出官方的用心。例如，本輪上架地塊也多集中于熱門區(qū)域，上一輪大規(guī)模流拍的增城，本輪也僅上架一宗地塊。不僅如此，部分地塊拍賣規(guī)則上進行了調(diào)整，也是向房企示好的信號。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，出現(xiàn)在本輪供地的地塊，有7宗來自第二批集中供地中流拍的地塊。其中增城朱村大道西地塊表面“不降反漲”（如剔除2.3萬平方米政府性房源后實為降價），番禺利豐北側(cè)地塊和從化區(qū)江埔街地塊起拍價不變，其余4宗均降價掛牌。
此外，在第二輪供地中，黃埔、南沙部分地塊均被限制了未來新房售價，然而在第三批集中供地中則沒有體現(xiàn)這一點。不過，黃埔及海珠所掛地塊均要求銷售首套購房家庭占比50%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，廣州第二輪土拍流拍率非常高，在這種情況下，如果由于流拍率上升導(dǎo)致新開工面積以及銷售下降，這會形成一個對市場非常不利的循環(huán)，因此對規(guī)則進行適當(dāng)調(diào)整也是情理之中。
李宇嘉續(xù)稱，在這個過程中，還是有些規(guī)則在堅持，比如不超過15%的溢價率，還有向剛需、首套房購置需求的傾斜等。“這給市場傳達的信號是很清晰的，供地調(diào)整是有所為，有所不為。該堅持的還是要堅持，該調(diào)整的必須要調(diào)整，本身來講，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，穩(wěn)預(yù)期就是地方政府該做的。”
平穩(wěn)收官？
在出讓規(guī)則已經(jīng)向市場釋放積極信號的背景下，廣州第三輪集中供地的走勢也是一個風(fēng)向標(biāo)。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，前10月，重點22城整體土地供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，對比各城市2021年住宅用地計劃，前10月宅地成交面積占全年計劃供應(yīng)量比例平均僅為52%。其中，部分城市前10個月土地掛牌量較高，但受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，流拍率大幅提升，導(dǎo)致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降，如長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%。
由此，廣州作為第三輪集中供地中率先調(diào)低出讓門檻的城市，或許也是為本輪集中供地奠定了基調(diào)。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在分析廣州本輪集中供地時指出，本輪集中供地結(jié)構(gòu)上更傾向于南沙、黃埔等熱區(qū)，還取消了全周期限價、降低了多宗回爐地塊的起拍價，鼓勵開發(fā)企業(yè)拿地的意圖明顯。
不過，在當(dāng)前的環(huán)境下，房企拿地的欲望或許并不會因為出讓門檻降低而大幅增強。一個可以看出房企“錢緊”的側(cè)面是，房企即將迎來償債高峰，而目前多數(shù)房企再融資的渠道卻大幅縮小。
據(jù)中國指數(shù)研究院指出，2022年到2024年，房企海外債到期規(guī)模分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年第一季度是到期高峰，為983.3億元，占當(dāng)年的27.8%。
一名龍頭房企負(fù)責(zé)土地投拓的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，錢缺得不得了，哪有錢買地?，F(xiàn)在就是勒緊褲腰帶過日子，一手抓賣房一手還債，如果還有余錢的話也是存起來以備不時之需。有現(xiàn)金才有安全感，活下去比什么都重要。如果活下去都保證不了，還拿什么發(fā)展？我們現(xiàn)在就是盡可能開發(fā)存量空間爭取變現(xiàn)，買地會先緩一緩。
在大環(huán)境整體下行之際，官方也必然需要與市場密切溝通。李宇嘉認(rèn)為，在流拍率高企之時，第三輪供地必須要降低姿態(tài)，給房企和市場積極信號。“這也是不得不做的事情。”
事實上，官方也有所行動。肖文曉透露，“在第二輪供地結(jié)束之后，主管部門與房企就二輪供地遇到的問題以及三輪供地的拿地意向進行了密切的溝通，第三輪供地平穩(wěn)收官的可能性很大，預(yù)計大環(huán)境限制下不會太火爆，但也不會再有那么多的流拍。”
在各方的努力之下，廣州第三輪集中供地或?qū)⒃谄椒€(wěn)中收官。
“第二輪供地遇冷，主要原因還是因為‘三道紅線’監(jiān)管疊加市場下行，導(dǎo)致民企普遍資金緊張，不得不選擇戰(zhàn)略收縮。近期來看，監(jiān)管部門針對目前房企資金鏈緊張的問題，已經(jīng)回應(yīng)了合理的房地產(chǎn)貸款將適時得到滿足，預(yù)計對于部分尚有余力的房企還是會注入年底拿地的信心，而地方政府審時度勢調(diào)整土地出讓計劃，也會讓第三輪集中供地相對平穩(wěn)過渡。”肖文曉分析稱。
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