前三季度新增人民幣貸款的投向明確，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)放緩。

近日，央行公布的《2021年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)放緩，住戶貸款增速小幅回落。

進(jìn)入9月，央行、銀保監(jiān)會(huì)多次發(fā)聲表示將“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，市場(chǎng)對(duì)四季度房地產(chǎn)信貸政策會(huì)否調(diào)整也多有揣測(cè)。

第一財(cái)經(jīng)記者從業(yè)內(nèi)了解到，為了確保各機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求，接下來(lái)房地產(chǎn)信貸政策將圍繞三方面進(jìn)行：一是保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放；二是進(jìn)一步優(yōu)化信貸流程，提高個(gè)人住房貸款的精細(xì)化管理水平，保持個(gè)人住房貸款均衡、平穩(wěn)、有序投放。落實(shí)好差別化住房信貸政策，在嚴(yán)格審貸標(biāo)準(zhǔn)前提下，優(yōu)先保障居民首套自住房剛性需求，加強(qiáng)金融消費(fèi)者涉房貸款的投訴管理，提高辦理效率，最大限度滿足金融消費(fèi)者合理訴求，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益；第三，積極支持和配合地方政府、住建部門(mén)做好出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)化解工作。

房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)放緩

三季度房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)放緩，住戶貸款增速小幅回落。

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.6%，低于各項(xiàng)貸款增速4.3個(gè)百分點(diǎn)，比上季末增速低1.9個(gè)百分點(diǎn)；前三季度房地產(chǎn)貸款增加3.03萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的18.1%，占比較上季末下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年水平低7.3個(gè)百分點(diǎn)。

此外，2021年三季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.02%，增速比上季末低2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額4.64萬(wàn)億元，同比減少2%，降幅比上季末擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額37.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速比上季末低1.7個(gè)百分點(diǎn)。

按揭貸款方面，2021年三季度末，本外幣住戶貸款余額69.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.2%，增速比上季末低1.9個(gè)百分點(diǎn)；前三季度增加6.35萬(wàn)億元，同比多增2259億元；2021年三季度末，本外幣住戶經(jīng)營(yíng)性貸款余額15.96萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.1%，比上季末低2.7個(gè)百分點(diǎn)；前三季度增加2.34萬(wàn)億元，同比多增4095億元。住戶消費(fèi)性貸款余額53.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比上季末低1.8個(gè)百分點(diǎn)；前三季度增加4萬(wàn)億元，同比少增1836億元。

根據(jù)東吳證券(601555,股吧)測(cè)算，對(duì)公端的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款第三季度進(jìn)一步收縮1400億元，9月末余額降至12.16萬(wàn)億元，同比增速下行至0.02%。過(guò)去四個(gè)季度中，有三個(gè)季度開(kāi)發(fā)貸款被壓降至負(fù)增長(zhǎng)，多年以來(lái)未曾如此。居民端按揭貸款9月末同比增速降至11.3%，持續(xù)多個(gè)季度增速下行后，自2012年以來(lái)首次低于總?cè)嗣駧刨J款同比增速。按揭貸款主要受到房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)的強(qiáng)力約束，今年以來(lái)購(gòu)房者等待放款的周期普遍長(zhǎng)達(dá)4~6個(gè)月。

四季度房地產(chǎn)貸款會(huì)否邊際放松

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道自去年年底持續(xù)收緊。特別是近一段時(shí)間以來(lái)，由于個(gè)別房企遭遇信用危機(jī)，銀行和債券投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度越加謹(jǐn)慎，行業(yè)融資環(huán)境更是加速收緊。

進(jìn)入9月，央行、銀保監(jiān)會(huì)多次釋放穩(wěn)定信號(hào)，表示將“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，從近期政策表態(tài)看，監(jiān)管部門(mén)極力避免因政策調(diào)整誤傷合理的市場(chǎng)需求，這也許意味著行業(yè)最緊迫的時(shí)間已過(guò)。

央行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在2021金融街(000402,股吧)論壇年會(huì)上指出，十九大以來(lái)，按照中央確定的方針政策，實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化、泡沫化的勢(shì)頭得到遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)總體健康發(fā)展。下一步，金融部門(mén)將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府，堅(jiān)定維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，下一步，銀保監(jiān)會(huì)將繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

綜合業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)，從近期政策表態(tài)看，政策仍牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。金融高層極力避免向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，也防止政策調(diào)整誤傷合理的市場(chǎng)需求。

西南證券(600369,股吧)認(rèn)為，“政策底”初現(xiàn)，短期內(nèi)行業(yè)政策邊際持續(xù)改善。10月，全國(guó)多地銀行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)跡象，放款速度也有所提升。地產(chǎn)信貸環(huán)境迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性改善，行業(yè)政策的邊際放松將為地產(chǎn)板塊帶來(lái)一波估值修復(fù)行情。

東吳證券預(yù)計(jì)，四季度房地產(chǎn)貸款將邊際放松，將沿著兩個(gè)方向：一是，住房按揭貸款增速回升，核心邏輯是監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)滿足購(gòu)房者合理需求，所以預(yù)計(jì)此前積壓的按揭貸款會(huì)加速投放，同時(shí)RMBS（個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化）額度也會(huì)繼續(xù)放寬以配合銀行出表需求；二是，開(kāi)發(fā)貸款預(yù)計(jì)第四季度恢復(fù)正增長(zhǎng)，核心邏輯是滿足健康房企的合理融資需求，防止流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，但增量不會(huì)過(guò)高，因?yàn)殂y行從自身風(fēng)險(xiǎn)管控角度也會(huì)相對(duì)審慎投放。

申港證券則認(rèn)為，結(jié)合本輪調(diào)控的力度，對(duì)于政策進(jìn)一步放寬的預(yù)期條件尚不充足。