短短幾個月時間，已經(jīng)有近十人，從劉飛的微信同事群中默默退出。這些人去了什么地方，劉飛沒過問。每天早上九點，他還是會準時坐在門店，即便少有人來光顧。
作為北京的一名房產(chǎn)中介，劉飛入行僅半年，便感受到了濃濃的寒意。“當初轉(zhuǎn)行時，以為房產(chǎn)中介很賺錢，賣一套房就能拿十萬?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，根本沒那么簡單，二手房真的難賣。”
樓市下行期，行業(yè)低溫以風(fēng)卷殘云之勢，橫掃了整個中介群體。劉飛的感受并非個例，近期，多家中介品牌陷入閉店、裁員風(fēng)波，頭部選手貝殼也未能幸免。從上海，到杭州、成都、廈門等多個城市，貝殼的裁員行動悄然進行，行業(yè)被低氣壓所籠罩。
房產(chǎn)中介靠樓市吃飯，但今年九月份，全國商品房銷售面積同比下降15.6%，為近7年來最大，甚至冷于14年市場下行期。二手房方面，市場更是跌入“冰點”，北京成交面積同比跌27.94%，上海和深圳同比分別下滑62.16%和78.33%。
“蛋糕”正以肉眼可見的速度縮小，但入局的人卻越來越多。除了中原、我愛我家等傳統(tǒng)中介品牌、貝殼安居客等信息平臺，各路互聯(lián)網(wǎng)巨頭也摩拳擦掌，有“下海”搶食之意。此外，杭州、上海等地相繼推出官方平臺，數(shù)次激起“去中介化”的風(fēng)浪。
隨樓市野蠻生長二十年的房產(chǎn)中介，正來到十字路口，誰會先一步出局呢？
連續(xù)四個月沒“進賬”
樓市風(fēng)暴襲來，最先受到?jīng)_擊的，是那些勢單力薄的中小房產(chǎn)經(jīng)紀品牌。
“下半年以來，市場成交不好，我們好幾個區(qū)進行了門店整合，僅昌平區(qū)就關(guān)了好幾家。”十月末的北京冷風(fēng)蕭瑟，張力作為某房產(chǎn)經(jīng)紀品牌的區(qū)域總監(jiān)，每天心情頗為沉重。
去年疫情緩和后，北京樓市迎來了一波升溫，加上今年上半年學(xué)區(qū)房的催化，市場形勢看似暖意融融。張力所在的公司趁勢擴張，從豐臺區(qū)一路開到大興區(qū)、海淀區(qū)、房山區(qū)。他們不愿放棄自主權(quán)，沒接入貝殼系統(tǒng)，想靠較低的傭金率大干一番。
沒成想，樓市的變化速度像一陣風(fēng)，經(jīng)歷幾波學(xué)區(qū)房亂象整治后，北京二手房市場明顯退燒了。今年三季度以來，銀行放款難的現(xiàn)象在全國各地出現(xiàn)，北京也不例外，雖不像華東、華南等地那般劇烈變動，但銀行額度緊張、購房者排隊的現(xiàn)象持續(xù)存在。
張力明顯感覺到，雖然有來看二手房的人，但成交量明顯下降。新房方面，前兩個月還有開發(fā)商來合作，借助渠道賣房子，但最近這部分來源也變得不穩(wěn)定了。“有的開發(fā)商還會給兩個點左右的傭金，一些房企想節(jié)省費用，縮減了渠道方面的開支。”
市場整體遇冷，中介門店的成交量首當其沖。“公司在昌平有個店，持續(xù)三四個月沒有業(yè)績，一直賠錢就關(guān)了。”張力稱，這些被整合的門店，多數(shù)人員培訓(xùn)不到位，在激烈的市場競爭中敗下陣來。而一些中型門店，一年運維成本便近百萬，收支也較為緊張。
與門店倒閉同時存在的，還有經(jīng)紀人的大量流失。據(jù)劉飛觀察，身邊有同事好幾個月沒成交，業(yè)績慘淡，堅持不住就主動離職了。“我們前三個月有5000元底薪，還可以支撐生活，以后便只靠成交的提成。連續(xù)數(shù)月顆粒無收，離開也是正常現(xiàn)象。”
這些中小經(jīng)紀品牌的處境，某種程度上也是市場競爭使然。
當下，貝殼平臺上囊括了鏈家、以及大量腰部品牌，而那些單打獨斗的小公司，雖能在市場上分一杯羹，但無論硬件還是軟件，都不太占優(yōu)勢。劉飛稱，公司沒有對外展示的房源網(wǎng)站，只有內(nèi)網(wǎng)供員工使用，在線上化成為趨勢的今天，這無形中喪失了很多客源。
相較于頭部房產(chǎn)經(jīng)紀品牌，中小型公司在人員及管理上也不盡規(guī)范，加速了其被市場淘汰的進程。“最近離職的同事，除了業(yè)績不好主動離開的，還有因違規(guī)操作被公司開除的，比如走私單。這些記錄會上傳到經(jīng)紀人信息卡，相當于給自己斷了‘后路’。”
大魚小魚都“缺糧”
如果說，優(yōu)勝劣汰是市場的正常現(xiàn)象，但當下整個中介行業(yè)都在“大撤退”。
最新被曝出調(diào)整架構(gòu)的是老牌中介中原地產(chǎn)。據(jù)悉，近期中原地產(chǎn)內(nèi)部下發(fā)文件稱，受市場持續(xù)低迷，為了保留核心資源度過寒冬，集團決定調(diào)整內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模與架構(gòu)，所有分公司都要應(yīng)自身經(jīng)營情況作出適度收縮，目標在第四季度達到收支平衡。
有上海業(yè)內(nèi)人士稱，上海中原確實在關(guān)停部分門店。除此之外，合肥、鄭州、濟南、南昌、哈爾濱、南京、寧波等中原多家分公司，同樣在削減經(jīng)營規(guī)模，準備“過冬”。
與中原同在“風(fēng)暴眼”的，還有房產(chǎn)經(jīng)紀頭部平臺貝殼。在某職業(yè)社交平臺上，關(guān)于貝殼裁員的消息此起彼伏，從廣州、武漢、深圳、上海，到杭州、成都、廈門等多個城市，許多貝殼員工曝出自身經(jīng)歷，一些人稱“屬于低績效的法定賠償額度內(nèi)優(yōu)化”。
在回應(yīng)上海裁員風(fēng)波時，貝殼方面表示，“今年以來，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進行調(diào)整。對于此次調(diào)整涉及到的員工，將嚴格遵守國家勞動法等相關(guān)法律法規(guī)進行妥善安排，同時為其優(yōu)先提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機會。 ”
除此之外，之前有房企不甘心“受制于”渠道，打造出自有房產(chǎn)經(jīng)紀品牌，現(xiàn)在似乎也碰到了“硬骨頭”。譬如，被龍湖集團寄予厚望的“鵝塘”，成立一年來大肆擴張，但其在包括重慶、武漢、長沙等多個城市，開始進行戰(zhàn)略收縮、關(guān)店轉(zhuǎn)讓。
種種跡象顯示出，當中介行業(yè)遭遇樓市調(diào)整期，正在進行一場大洗牌。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會在7月底開展過一項調(diào)查，結(jié)果顯示，一些大型房地產(chǎn)中介機構(gòu)美聯(lián)、鏈家、中原、世華均已關(guān)停部分門店，以減少開支、保存實力。
如果將時間拉長到1～9月，今年深圳市累計關(guān)停房屋中介門店達642家。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，調(diào)研群體中有效實名登記中介人員約4.1萬人，較今年峰值減少6000余人，較去年同期減少14.2%。
貝殼找房前董事長左暉曾表示，過去多年間，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)整體獲得數(shù)倍成長，但有很多品牌依然在當“獵人”，只看短期不看長期，還在拼規(guī)模和概率。門店處在產(chǎn)業(yè)鏈非常弱的地位，門店的店長、店東和經(jīng)紀人是產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的人，但也是低收入的人。
據(jù)行業(yè)大數(shù)據(jù)分析，房產(chǎn)中介門店年均GMV達到5000萬是溫飽線，年均GMV 1億以上為中產(chǎn)線。而據(jù)貝殼方面的數(shù)據(jù)，截至2020年末其平臺連接門店總數(shù)量超過4.69萬家，其中超30%的門店跨越溫飽線，這個比例2019年只有19%。
由此可見，在當下的房產(chǎn)中介行業(yè)，連溫飽線都沒跨過的門店，才是大多數(shù)。市場下行期，成交量大幅下降，繼續(xù)擴張或保持規(guī)模，會帶來更多虧損，關(guān)店裁員也便成為必然。
“僧多粥少”市場混戰(zhàn)
房地產(chǎn)行業(yè)整體的“蛋糕”規(guī)模，正以不可逆的勢頭縮小。
國信證券認為，住宅開發(fā)處在從成熟期向衰退期演變的過程中，從行業(yè)總量上看，蛋糕無疑是在逐漸縮小的?；诔擎?zhèn)化率、總?cè)丝?、人口結(jié)構(gòu)等，預(yù)計未來十年年均商品房需求面積在12億平方米左右，相對于2016至2010年的峰值有所下降。
受此影響，中介行業(yè)收縮規(guī)模；但另一邊，覬覦這碗粥的人一點也不少。
天眼查App顯示，10月25日，快手全資子公司成都快購科技有限公司發(fā)生工商變更，經(jīng)營范圍新增房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉認為，快手對標或模仿字節(jié)跳動，垂直進入房產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域，是大概率事件。
不久前，字節(jié)跳動旗下北京好房有幸收購北京福旺100%股權(quán)，后者為北京金色麥田房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司旗下公司。據(jù)幸福里內(nèi)部人士透露，上述收購標的實際是一個“空殼”公司，此舉是為拿到房地產(chǎn)經(jīng)紀人牌照，這意味著，字節(jié)后續(xù)可自建經(jīng)紀人團隊。
騰訊、京東、阿里巴巴等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，也在以各自方式“侵入”房地產(chǎn)行業(yè)。去年，京東的“自營房產(chǎn)”業(yè)務(wù)落地，主營業(yè)務(wù)包括線上用戶提供線上選房、線上下訂和交易等。據(jù)悉，目前其線下品牌“好房京選”已有超3000名經(jīng)紀人。
在房產(chǎn)經(jīng)紀陷入寒冬之際，資本巨頭接連押注，被業(yè)內(nèi)認為釋放出一定的積極信號。
從國際經(jīng)驗看，中介行業(yè)大規(guī)模發(fā)展，多是在二手房交易量超過新房、存量市場到來時。貝殼研究院認為，當住房存量和住房自有率達到臨界值，越來越多的人通過二手房解決居住需求，且交易復(fù)雜度不斷上升、交易風(fēng)險管理更加重要時，中介服務(wù)才成為“必需品”。
反觀我國，則是新房、二手房市場交織前進、直營與加盟模式齊頭并進。“我國中介行業(yè)的變革速度非?？焖?，壓縮式地完成了其它國家半個世紀走過的道路。目前來看，這種變革遠遠沒有結(jié)束，未來仍然充滿各種可能。”上述研究院稱。
未來，新房市場收縮，但二手房交易將成為市場重要的組成部分。貝殼研究院預(yù)計，二手房供給總量將從當前年均約420萬套上升到約600萬套，二手房市場份額將提升超過10個百分點。
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