狼來了！喊了很多年，房地產(chǎn)稅這一次真的來了？10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》（簡稱《決定》），試點(diǎn)城市由國務(wù)院確定，報全國人大常委會備案。房地產(chǎn)稅征稅對象劃定為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)。試點(diǎn)5年，條件成熟時，及時制定法律。
在業(yè)內(nèi)人士看來，試點(diǎn)在前，立法在后，房地產(chǎn)稅進(jìn)入倒計(jì)時，試點(diǎn)最近2年內(nèi)可能落地。房地產(chǎn)市場過熱的城市大概率會成為率先試點(diǎn)城市，短期內(nèi)對購房者的情緒帶來沖擊，而各地受此影響不一。
試點(diǎn)在前，立法在后
《決定》內(nèi)容顯示，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
財政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社記者采訪時表示，財政部、稅務(wù)總局將依照全國人大常委會的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法（草案），按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
對于此次試點(diǎn)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國版的房地產(chǎn)稅，必須基于“稅收法定”而來，而立法注定是相當(dāng)漫長的過程。而試點(diǎn)，則可以通過行政途徑下達(dá)，隨時都有可能落地。試點(diǎn)在前，立法在后，這應(yīng)該是趨勢了。
張大偉預(yù)計(jì)，部分城市出臺房地產(chǎn)稅試點(diǎn)很可能在最近2年就落地，全國范圍內(nèi)，短期應(yīng)該是不會出臺。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也認(rèn)為，房地產(chǎn)稅在國家的稅費(fèi)體系里十分重要，立法周期相對比較漫長，推進(jìn)亦需要嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)密，試點(diǎn)是很重要的“試金石”。目前，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作要啟動了，意味著房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程往前邁了一大步。
“此次政策意義重大，是房地產(chǎn)制度改革大潮中最值得關(guān)注的一個政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用”的表述說明當(dāng)前將對住房和土地利用行為進(jìn)行嚴(yán)管和引導(dǎo)。房地產(chǎn)稅的改革，不能簡單理解為財政體系的改革，而是要將其和住房制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展等聯(lián)系在一起。
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、中國財政科學(xué)研究院研究員賈康曾撰文表示，無論是為了落實(shí)“房住不炒”、加強(qiáng)樓市調(diào)控，還是為了調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)共同富裕，房地產(chǎn)稅都已被寄予厚望。
此房地產(chǎn)稅非彼房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅在上海、重慶試點(diǎn)了10年，為什么還要再做房地產(chǎn)稅試點(diǎn)？事實(shí)上，雖然房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅僅有一字之差，但是意義卻不同。在張大偉看來，房地產(chǎn)稅并非上海、重慶的房產(chǎn)稅的升級。
對此，王玉臣解釋稱，房地產(chǎn)稅，顧名思義是對房地產(chǎn)征收的一種稅費(fèi)，不僅僅包括房屋本身，它是一個綜合性的概念，包括一切與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅，包含在土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)。而上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅僅僅是針對房屋本身，從概念上看，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅。
王玉臣認(rèn)為，在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，范圍并不廣，其中，上海是針對二套房征收，重慶是針對別墅和高檔住房征收。從實(shí)際試點(diǎn)效果來看，似乎并不理想，并沒有起到穩(wěn)定房價、共同富裕和提高財政收入等作用。因此，重慶、上海房產(chǎn)稅的試點(diǎn)不足以支撐房地產(chǎn)稅的立法，不能為房地產(chǎn)稅提供更多更全面的參考。
此外，《決定》將試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象劃定為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。對于非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，商業(yè)辦公等非居住的住房、企業(yè)持有的住房等，很早就在征收房產(chǎn)稅。換句話說，過去不征稅的，只有個人住宅。而現(xiàn)在改革的重要變化就是，個人住宅要納入征收范圍，因此，改革的核心是住宅。不過，農(nóng)村住房不納入改革。另外，意味著此次試點(diǎn)城市會將商辦等房產(chǎn)稅的征收轉(zhuǎn)變?yōu)樯剔k的房地產(chǎn)稅征收。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂判斷，本輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將與滬渝房產(chǎn)稅有明顯的不同。首先，本輪房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)會以全部存量房為征稅對象。其次，本輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會充分考慮居民家庭承受能力，以保障基本居住需求為前提。再次，本輪房地產(chǎn)稅征收更加注重調(diào)節(jié)居民家庭財富差距，更好地實(shí)現(xiàn)共同富裕目標(biāo)。
浙江、深圳和海南會納入試點(diǎn)嗎？
從目前來看，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革思路很清晰?！稕Q定》內(nèi)容顯示，國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。
此外，國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。
當(dāng)前房地產(chǎn)稅的首要問題是試點(diǎn)，什么樣的城市會納入試點(diǎn)？在張大偉看來，最近房地產(chǎn)市場過熱的城市，大概率會成為率先試點(diǎn)城市。
嚴(yán)躍進(jìn)則表示，此前有專家提及的浙江、深圳和海南納入改革試點(diǎn)，雖然這是部分專家的觀點(diǎn)，但是可信度很高。
“浙江是共同富裕示范區(qū)，共同富裕就要杜絕炒房，所以改革試點(diǎn)可能性很大。深圳作為社會主義先行示范區(qū)，房地產(chǎn)稅的改革就是先行示范的重要表現(xiàn)。海南作為全國第一個提‘去房地產(chǎn)化’的省份，加之自由港的建設(shè)以及全省限購的優(yōu)勢，也完全可以納入試點(diǎn)。但是就這三個省市來說，浙江改革的迫切性最大、概率最大，因?yàn)楣餐辉Ｊ鞘奈迤陂g的改革主軸線，浙江先行試點(diǎn)具有很好的基礎(chǔ)和示范效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。
《決定》授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。
業(yè)內(nèi)：各地受房地產(chǎn)稅影響不一
張大偉認(rèn)為，需要注意的是房地產(chǎn)稅只是工具，這個工具如果用來調(diào)控，肯定會非常有效，但稅率和稅基并沒有明確，很難估算影響多大，而且很可能各地短期的影響并不一樣。
上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢也表示，理論上，開征房地產(chǎn)稅有可能在短期對房價形成壓力。房地產(chǎn)稅將增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源釋放，而需求在短期難以擴(kuò)張，供大于需的格局將在短期推動房價回落。但由于不同城市具有不同的特點(diǎn)，若采取相同的改革方案，對不同城市的影響差異明顯。
不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可以肯定的是，房地產(chǎn)稅的落地，短期內(nèi)對購房者的情緒將帶來沖擊。
許小樂表示，在當(dāng)前限購限貸情形下，房地產(chǎn)稅對需求的影響非常小，房地產(chǎn)稅對交易市場的影響主要通過影響超額住房持有成本進(jìn)而影響二手房市場的供應(yīng)。通過挑選部分典型城市進(jìn)行測算，房地產(chǎn)稅并不會顯著影響深圳、西安和重慶超額住房持有意愿，但會影響濟(jì)南、青島和長沙超額住房持有意愿。
許小樂進(jìn)一步解釋稱，房地產(chǎn)稅對市場交易的影響主要取決于市場的供求關(guān)系狀態(tài)。在供不應(yīng)求的市場，如深圳、西安和重慶二手房市場，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價能力更強(qiáng)，城市的總交易額也將會增加。青島、濟(jì)南和長沙處于供過于求或供求平衡狀態(tài)，買方議價能力更強(qiáng)，這些地方房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將會導(dǎo)致總交易金額的下降。
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