三季度，深圳寫字樓市場出現(xiàn)明顯的回暖跡象。
10月19日，房地產(chǎn)研究機構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布《2021年第三季度深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》，其中顯示，三季度單季度深圳寫字樓吸納量創(chuàng)歷史新高，突破50萬平方米，位列四大一線城市之首。
而第三季度深圳共錄得4個新寫字樓項目入市，總計供應超過26萬平方米。新項目均來自核心商務區(qū)，包括前海、福田中心區(qū)和高新園區(qū)。
得益于較高的吸納量，深圳整體寫字樓市場空置率實現(xiàn)了2.2個百分點的改善，下降至18.7%。
其中，前海板塊表現(xiàn)搶眼，單季為整體市場貢獻了超1/3的需求，并由此帶動片區(qū)市場入駐率實現(xiàn)了10%以上的躍升。其中，超5成需求來自科技行業(yè)，近2成來自金融行業(yè)。
世邦魏理仕深圳顧問及交易服務、辦公樓部負責人吳洋指出，由前海“歸巢計劃”在內(nèi)的政府招商政策帶動，尤其在租金等方面給予支持，給前海寫字樓市場短期內(nèi)快速去化起到一定的推動作用。
吳洋進一步認為，隨著前海擴容及香港政府北部都會區(qū)規(guī)劃的公布，前海無論在中短期還是遠期均具有良好的發(fā)展前景，區(qū)域吸引力不斷增強，在政府引導下也將不斷吸引準入產(chǎn)業(yè)相關的企業(yè)進駐，帶動區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰺岫扰噬?/div>
分行業(yè)看，TMT類企業(yè)繼續(xù)位居深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求榜首，整體占比超3成，金融業(yè)位居第二，占比超25%，兩者共同構(gòu)筑了整體市場需求的半壁江山。
更進一步細分來看，TMT需求主要來自提供軟硬件開發(fā)以及信息技術服務的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)；金融行業(yè)的擴張以傳統(tǒng)金融為主，主要來自銀行業(yè)和保險業(yè)。從需求來源來看，本地企業(yè)依然為需求主力，占比超6成。與此同時，隨著新項目不斷入市，搬遷需求占據(jù)市場主流，其中升級搬遷占比近半，大多為乙級以下寫字樓或工業(yè)樓宇跨片區(qū)搬遷至甲級寫字樓。
租金表現(xiàn)方面，若干項目在空置率較高的情況下實行靈活的租賃策略以實現(xiàn)快速去化。受此影響，整體市場平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元。
作為知名的創(chuàng)新之城，深圳的商事主體總量和創(chuàng)業(yè)密度已連續(xù)幾年位居全國大中城市首位。深圳市市場監(jiān)管局企業(yè)注冊局的消息顯示，今年1-6月，全市新登記商事主體258449戶，同比增長10.4%。按照第七次全國人口普查結(jié)果，2020年深圳常住人口為1756.01萬人，即全市每千人擁有商事主體208.6戶，擁有企業(yè)131.5戶。
過去的幾年間，深圳的寫字樓供應量長期處于高位。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，2019年，深圳寫字樓新增供應創(chuàng)歷史新高，全年錄得超過200萬平方米新增供應，共計21個項目進入市場；2020年，深圳全年優(yōu)質(zhì)寫字樓錄得17個新項目入市，總供應超過130萬平方米，也是在2019年供應峰值后的第二高供應量。
伴隨著高供應量的，是近兩年高達20%以上的空置率，尤其是在居住用地緊缺的反襯下，寫字樓的高空置率引起了不少詬病。
今年4月，深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師李江在一場公開論壇中表示，深圳的存量商業(yè) 寫字樓的規(guī)?？偭恳堰_到1.6億平方米，遠超新加坡和香港，與東京、上海持平，而規(guī)劃增量預計還將有1億平方米，某種程度上存在著市場的盲目性。
也有地產(chǎn)研究人士認為，反過來看，如果沒有足夠的寫字樓供應，企業(yè)需求得不到滿足，并且租金快速上漲，這會損傷城市的競爭力和吸引力。
據(jù)吳洋介紹，未來六個月，深圳新增寫字樓供應預計超過50萬平方米，主要分布在南山和羅湖區(qū)。受新增供應影響，整體市場空置率預計將小幅升高。
整體來看，深圳寫字樓供應量或?qū)⒊氏陆第厔荨Ｗ罱鼉赡?，深圳的建設用地供應思路出現(xiàn)了較大變化，居住用地供應量大幅提升，相比之下，2020年計劃供應商服用地107公頃，2021年這一計劃供應數(shù)降至52.3公頃。
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