我國城市居民長期以來解決住房問題的方法都以購房為主，租購結(jié)構(gòu)發(fā)展失衡。
10月17-19日，中規(guī)智庫規(guī)劃創(chuàng)新年會2021召開，中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院住房所所長盧華翔在會上分享了我國租購?fù)瑱?quán)現(xiàn)狀、面臨的挑戰(zhàn)，以及逐步實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)的實施路徑等。
盧華翔指出，北京、上海等大城市目前租房比例占35%左右，而國際大城市這一比例為50%-60%。大城市房價高，導(dǎo)致解決住房問題的成本很高。“住房消費占可支配收入的比重太高，對其他消費有擠出效應(yīng)，與我國培育強大國內(nèi)市場的要求有沖突。”
盧華翔表示，我國住房矛盾已經(jīng)發(fā)生變化，過去主要是數(shù)量短缺的問題，現(xiàn)在短缺基本解決完轉(zhuǎn)向住房結(jié)構(gòu)問題，結(jié)構(gòu)里非常重要的方面是租購結(jié)構(gòu)比例問題，其中特別強調(diào)租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。
構(gòu)建租購并舉，增強租購選擇之間的可替代性，形成合理的消費結(jié)構(gòu)，體現(xiàn)市民基本公平的待遇，有利于減少社會非議。“租房跟買房的人在擁有財富方面已經(jīng)有很大的差異了，享受公共服務(wù)還有很大差異的話可能會帶來很大的社會問題。”盧華翔說。
公共服務(wù)稀缺約束租購?fù)瑱?quán)
盧華翔指出，我國租購?fù)瑱?quán)的剛性約束主要是城市公共服務(wù)資源的稀缺性，包括學(xué)區(qū)之間的矛盾。
另外有學(xué)者認為，片面強調(diào)租購?fù)瑱?quán)會導(dǎo)致一部分群體“為住租房”轉(zhuǎn)向“為權(quán)租房”，租房子不是為了住，而是為了享受公共服務(wù)，要走出這樣的誤區(qū)。
總體而言，我國租購?fù)瑱?quán)目前面臨四個方面的挑戰(zhàn)。
第一，承租人租賃關(guān)系與租金的穩(wěn)定性不足。我國以購為主的住房制度缺乏對承租人權(quán)益的充分照顧。我國住房制度改革一直圍繞著所有權(quán)進行，租賃制度長期處于輔助性、從屬性地位。“重房東-輕房客”的制度體系，賦予出租人在議價能力、違約成本和權(quán)利內(nèi)容等方面較承租人有明顯的優(yōu)勢地位。
在租金穩(wěn)定性方面，租房租期較短且不穩(wěn)定是我國住房租賃市場的普遍現(xiàn)象。另外，由于缺乏承租人具有優(yōu)先承租權(quán)的法律規(guī)定，我國對承租人的權(quán)益保護有限。
第二，承租人申請基本公共服務(wù)限制性要求多。各地將租賃合同登記備案作為申領(lǐng)居住證和享受相關(guān)公共服務(wù)的前提條件，但在實施過程中有一定阻礙。如租賃住房登記備案一般需要產(chǎn)權(quán)人的配合，但很多產(chǎn)權(quán)人由于擔(dān)心后續(xù)房屋納稅為題不愿意配合。還存在非居住用地閑置房屋改建的租賃住房不予辦理居住證的情況。
第三，基本公共教育與住房產(chǎn)權(quán)關(guān)聯(lián)緊密，租房人群處于顯著劣勢狀態(tài)。如對租房人設(shè)置較高的限制性條件、較后的入學(xué)排序等。
第四，租房提取公積金限制嚴格，手續(xù)繁瑣。承租人提取公積金的要求比自購住房的要求更加復(fù)雜、額度限制更多，需要產(chǎn)權(quán)人配合；提取額度一般按照租房類型設(shè)置上限，不能足額提取。
循序漸進逐步實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)
盧華翔認為，租購?fù)瑱?quán)分為兩個發(fā)展階段，即“租賃賦權(quán)”和“租賃同權(quán)”。“如果公共服務(wù)跟不上的話，講‘同權(quán)’基本是一句空話，所以先給租賃賦權(quán)，逐步過渡到實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。”
租購?fù)瑱?quán)的發(fā)展應(yīng)該遵循循序漸進的原則，分類型、分層次有序推進，從單項、基本同權(quán)逐步實現(xiàn)多項、全面同權(quán)。在此基礎(chǔ)上，盧華翔提出逐步實施租購?fù)瑱?quán)的路徑。
第一，租購?fù)瑱?quán)應(yīng)該按照承租人需求的發(fā)展層次分類有序推進。優(yōu)先保障承租人“適當(dāng)居住權(quán)”，確保租房人能夠獲取相對穩(wěn)定、安全健康、租金可負擔(dān)的居所，不被隨意驅(qū)趕，不能隨意漲租金。
在申報居住證等其他辦事證時考慮非緊約束服務(wù)資源獲取的公平性、便捷性。另外，具備資源供給條件的城市和地區(qū)，應(yīng)逐步對承租人推進義務(wù)教育等緊約束方面的“同權(quán)”。
第二，租購?fù)瑱?quán)需區(qū)分房源類型逐步解決權(quán)利共享問題。相比市場供給的租賃住房，應(yīng)優(yōu)先確保保障房租房人與周邊購房人各項基本公共服務(wù)同權(quán)。保障中低收入家庭享有公平的基本公共服務(wù)有利于縮減階層分化。
優(yōu)先解決居住用地上租房人的同權(quán)，在充分評估周邊資源配給和租房人實際需要的前提下，逐漸推動“非改租”租賃住房的承租人實現(xiàn)同權(quán)，因為“非改租”項目承租人主要為年輕單身群體，一定時期內(nèi)暫時沒有子女教育需求。
第三，優(yōu)先保障“基本權(quán)利”，再逐步實現(xiàn)更高程度的權(quán)利公平共享。先保證承租人家庭“有學(xué)上”，再實現(xiàn)“就近上”和“上好學(xué)”?？紤]優(yōu)質(zhì)教育資源供給緊約束的客觀現(xiàn)實，以及租購人群在周邊教育稅費貢獻差異。同時需要保證租房人和購房人之間的公平性，防止過度炒高房租。
第四，落實租購?fù)瑱?quán)要切實擴大公共服務(wù)供給。“實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)本質(zhì)上最需要增加的是公共服務(wù)供給能力。”盧華翔指出，公共服務(wù)供給與規(guī)劃關(guān)系比較密切，需要優(yōu)化基本公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃布局，分類考慮租賃住房帶來的差異化服務(wù)需求，新建地區(qū)應(yīng)充分供給公共服務(wù)資源，存量地區(qū)應(yīng)逐步挖潛，努力擴大資源保障能力。
第五，推進租購?fù)瑱?quán)必須以系列體制機制改革為支撐。租購?fù)瑱?quán)的落地，必須通過立法明確各相關(guān)方權(quán)利義務(wù)。租購?fù)瑱?quán)涉及公共資源分配的公平性、均等性問題，需要戶籍、教育、醫(yī)療等一系列政策體系全方位的支持。“很多公共服務(wù)是跟住房掛鉤的，也有很多是住房之外的，需要系統(tǒng)、統(tǒng)籌考慮。”
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